Régime SIIC : la vente du dernier immeuble ne fait plus perdre l’exonération rétroactivement

Le régime SIIC ne tombe plus rétroactivement quand la société vend son dernier immeuble. Un rescrit publié au BOFiP le 23 septembre 2026 maintient l’exonération d’impôt sur les sociétés jusqu’au jour de la cession, plus-value comprise ¹.

L’administration fiscale précise à quelle date une SIIC perd le bénéfice de l’exonération de l’art. 208 C du CGI. Le cas visé est celui d’une SIIC qui cède son dernier actif immobilier avant liquidation, sans intention de réinvestir.

Elle rapporte ses commentaires antérieurs, qui prévoyaient une sortie rétroactive au premier jour de l’exercice. Elle sécurise ainsi l’exonération de la plus-value de cession de cet ultime actif ^{1 2}.

Ce que change le rescrit pour le régime SIIC

Le rescrit (référence BOI-RES-IS-000273) tient en quatre points ¹ :

• il met fin à l’effet rétroactif de la sortie du régime SIIC en cas de cession de l’ultime actif immobilier ;
• l’exonération d’IS s’applique jusqu’au jour de la cession et englobe la plus-value dégagée par cette vente ;
• la déchéance du régime de faveur et l’imposition de droit commun n’interviennent qu’à compter du lendemain de la transaction ;
• la solution s’étend aux filiales de SIIC et de SPPICAV et s’applique immédiatement aux contrôles et contentieux en cours.

Le texte intégral est consultable sur le rescrit BOI-RES-IS-000273 publié au BOFiP.

Le régime SIIC en bref : conditions d’accès

Les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) peuvent opter pour une exonération d’impôt sur les sociétés, en contrepartie d’une obligation de distribuer leurs résultats exonérés ⁴.

Pour en bénéficier, la société doit remplir plusieurs conditions ³ :

• être cotée sur un marché réglementé ;
• disposer d’un capital minimum de 15 millions d’euros, de façon continue ;
• avoir pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention de participations dans des sociétés ayant le même objet ;
• ne pas être détenue à 60 % ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert, sauf si ces personnes sont elles-mêmes des SIIC.

L’option est irrévocable. Elle ne prend fin que si la SIIC ne remplit plus les conditions de cotation, de capital ou d’objet social ¹.

Les obligations de distribution de la SIIC

L’exonération n’est acquise que si la société distribue une large part de ses résultats exonérés ⁴ :

• 95 % des bénéfices tirés de la location, avant la fin de l’exercice qui suit celui de leur réalisation ;
• 70 % des plus-values de cession d’immeubles et de certaines participations, avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation ;
• 100 % des dividendes reçus des filiales ayant opté, au cours de l’exercice qui suit leur perception.

La question posée : quand la SIIC sort-elle du régime ?

Une SIIC qui vend son dernier immeuble sans réinvestir n’exerce plus l’activité prévue par son objet social. Elle sort donc du régime. Toute la question porte sur la date de cette sortie.

Les commentaires administratifs fixaient la sortie au premier jour de l’exercice au cours duquel survient l’événement, avec effet rétroactif ².

La conséquence était lourde. Les résultats de l’exercice de sortie ne pouvaient plus bénéficier de l’exonération sous condition de distribution ². La plus-value réalisée sur le dernier immeuble devenait ainsi imposable à l’impôt sur les sociétés de droit commun.

La réponse de l’administration fiscale

L’administration constate que l’art. 208 C du CGI ne prévoit pas de remise en cause rétroactive du régime dans ce cas ¹.

Elle admet donc que la SIIC reste exonérée jusqu’à la cession de son dernier actif immobilier, y compris pour la plus-value réalisée sur cet actif. Cette exonération suppose le respect des autres conditions du régime, notamment les obligations de distribution ¹.

À compter du lendemain de la cession, l’ensemble des résultats de la SIIC devient imposable à l’impôt sur les sociétés de droit commun, pour toutes ses activités. Il en va de même, le cas échéant, pour ses filiales ayant opté ¹.

Les commentaires contraires du BOI-IS-CHAMP-30-20-50 (§ 20, 30 et 120) sont rapportés à compter de la publication du rescrit, dans la mesure où ils prévoyaient une sortie rétroactive ¹.

Quelles sociétés sont concernées ?

La solution vaut pour trois catégories de sociétés ¹ :

• les SIIC elles-mêmes (I de l’art. 208 C du CGI) ;
• leurs filiales soumises à l’impôt sur les sociétés, détenues à 95 % au moins de manière continue, ayant un objet identique et ayant opté (II) ;
• les sociétés de capitaux non cotées à prépondérance immobilière, détenues à 95 % au moins par une SPPICAV et ayant opté (III bis).

Elle s’applique aux contrôles et aux contentieux en cours à la date de publication du rescrit ¹. Une société redressée sur le fondement de l’ancienne doctrine peut donc s’en prévaloir.

Exemple chiffré

Prenons une SIIC dont l’exercice correspond à l’année civile. Elle cède le 30 juin son dernier immeuble et dégage une plus-value de 10 M€. Cet exemple est purement illustratif.

Avec l’ancienne doctrine, la sortie remontait au 1er janvier. Tous les résultats de l’exercice, plus-value comprise, relevaient de l’impôt sur les sociétés de droit commun ².

Avec le rescrit, la plus-value de 10 M€ reste exonérée ¹. La société doit en distribuer 70 %, soit 7 M€, avant la fin du deuxième exercice qui suit la cession ⁴. À partir du 1er juillet, ses résultats sont imposés dans les conditions de droit commun ¹.

Les points de vigilance après la sortie

Le rescrit ne règle que la date de sortie. Les autres effets de la sortie du régime SIIC demeurent ² :

• la fraction du bénéfice distribuable issue de résultats exonérés, encore présente à la clôture de l’exercice de sortie, est imposée dans les conditions de droit commun ;
• en cas de sortie dans les dix ans qui suivent l’option, les plus-values imposées au taux de 19 % lors de l’entrée dans le régime sont réimposées, sous déduction de l’impôt déjà payé ;
• une imposition complémentaire au taux de 25 % frappe les plus-values latentes acquises pendant le régime, diminuées d’un dixième par année passée sous le régime.

Le respect des obligations de distribution reste la condition centrale. Sans lui, la plus-value du dernier actif perd son exonération ¹.

Notre lecture pour les dirigeants et les investisseurs

Pour une foncière cotée qui prépare sa liquidation, le calendrier de la dernière vente devient plus lisible. La plus-value finale reste dans le périmètre exonéré, à condition de bien organiser les distributions.

D’autres décisions récentes touchent l’impôt sur les sociétés :

• le maintien d’un passif injustifié après une cession de créance non signifiée ;
• le coefficient de taxation des banques pour les LASM d’immeubles et le crédit d’impôt PTZ.

Chaque opération de sortie mérite une analyse de ses conséquences fiscales, pour la société comme pour ses actionnaires. Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS peuvent examiner votre situation lors d’un premier rendez-vous.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article à jour au 23 septembre 2026.