Parking annexé : l’exploitation commerciale n’écarte pas la taxe sur les bureaux

Un parking annexé à des bureaux ou à des locaux commerciaux est soumis à la taxe sur les bureaux en Île-de-France. Une cour administrative d’appel juge que son exploitation commerciale par un tiers n’y change rien.

Le litige concerne les parkings de la société URW, situés sous le CNIT, à la Défense. La cour a rejeté son appel.

Ce que prévoit l’article 231 ter du CGI pour un parking annexé

L’annexion décide si des surfaces de stationnement sont soumises à la taxe sur les bureaux (TSB). Un parking annexé aux locaux taxables y est assujetti. La question se pose avec acuité quand le parking, bien que situé sous l’immeuble, est ouvert au public et géré par un tiers.

L’article 231 ter du CGI institue, dans la région Île-de-France, une taxe annuelle sur quatre catégories de locaux ¹ :

• les bureaux et leurs dépendances (III-1°) ;
• les locaux commerciaux (III-2°) ;
• les locaux de stockage (III-3°) ;
• les surfaces de stationnement annexées à ces trois catégories (III-4°).

Pour les surfaces de stationnement, le texte dispose ¹ :

4° Pour les surfaces de stationnement, qui s’entendent des locaux ou aires, couvertes ou non couvertes, destinés au stationnement des véhicules et qui font l’objet d’une exploitation commerciale ou sont annexés aux locaux mentionnés aux 1° à 3° sans être intégrés topographiquement à un établissement de production.

Il relie par « ou » deux situations : l’exploitation commerciale du parking et son annexion aux locaux taxables.

Une notion que le texte ne définit pas

Le texte ne définit pas ce qu’il faut entendre par surfaces de stationnement « annexées ». Reste donc à savoir à quelles conditions un parking est annexé à des bureaux ou à des locaux commerciaux, lorsqu’il fait l’objet d’une exploitation commerciale distincte et autonome.

Les faits : un parking sous le CNIT, à la Défense

La société URW est propriétaire d’un ensemble de stationnement situé sous le CNIT, à la Défense. Il se trouve à la même adresse que le CNIT.

Une société tierce l’exploite dans un cadre commercial. Les places se louent à l’heure ou par abonnement, y compris en dehors des heures d’ouverture du CNIT.

Le parking accueille aussi des clients qui ne fréquentent pas nécessairement les locaux du complexe immobilier.

Le déroulé de la procédure tient en cinq étapes :

• URW a été assujettie à la taxe annuelle sur les bureaux au titre des années 2016, 2017 et 2018 à raison de ces surfaces de stationnement, qu’elle a spontanément acquittée, selon ses propres déclarations ;
• elle a ensuite demandé la décharge partielle de ces cotisations, estimant que les parkings n’étaient pas « annexés » aux locaux du CNIT au sens de l’article 231 ter-III-4° du CGI ;
• sa réclamation contentieuse a été rejetée ;
• le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rendu un jugement défavorable le 20 juin 2023 ;
• la société a fait appel.

L’argument d’URW, fondé sur l’autonomie du parking

URW soutient que ses emplacements de stationnement ne peuvent pas être regardés comme « annexés » au complexe immobilier. Elle met en avant leurs conditions d’exploitation :

• une exploitation par une société tierce, dans un cadre commercial propre ;
• une location à l’heure ou par abonnement ;
• un accès du public, y compris en dehors des heures d’ouverture du CNIT ;
• une clientèle extérieure à l’immeuble.

Selon la société, le critère déterminant devait être la contribution directe des parkings à l’activité de la surface taxable. Or cette contribution faisait défaut, puisque les parkings fonctionnaient de manière indépendante.

Le critère fonctionnel retenu pour un parking annexé

La cour rejette l’appel de la société URW. Sur le fond, elle pose un critère fonctionnel : il faut rechercher si l’utilisation des surfaces de stationnement « contribue directement à l’activité qui y est déployée ».

Appliquant ce critère, la cour constate que les parkings sont situés à la même adresse que le CNIT. Ils ont notamment pour objet de permettre le stationnement des véhicules des clients et des utilisateurs de cet ensemble immobilier.

Celui-ci est composé de locaux relevant des catégories taxables : bureaux, locaux commerciaux, stockage.

La cour en déduit que ces surfaces contribuent « directement, fût-ce de manière non exclusive » à l’activité déployée par le CNIT. Elles doivent donc être regardées comme lui étant annexées : le parking annexé est celui qui sert, même en partie, aux utilisateurs du complexe.

Une exploitation commerciale autonome qui ne rompt pas le lien

La cour écarte ainsi toute l’argumentation d’URW fondée sur l’autonomie commerciale des parkings. Elle relève une location à l’heure, une clientèle extérieure, des horaires étendus et une exploitation par un tiers.

Cette exploitation indépendante ne suffit pas à rompre le lien d’annexion, dès lors que les parkings contribuent, même partiellement, à l’activité du complexe immobilier.

Le critère n’est donc pas l’exclusivité d’affectation des parkings au service des locaux taxables. Il tient à leur contribution, même partielle, à l’activité de ces locaux.

Une lecture extensive du parking annexé

Notre analyse : cette décision retient une conception extensive de la notion d’annexion. Elle peut paraître sévère pour les propriétaires de grands ensembles immobiliers commerciaux.

Un parking de centre commercial ou de complexe de bureaux peut très bien faire l’objet d’une exploitation commerciale autonome, ouverte à une clientèle extérieure.

Avec le critère de la contribution « non exclusive », un parking situé à la même adresse qu’un ensemble de locaux taxables est pratiquement présumé annexé. Il suffit qu’il puisse accueillir, même marginalement, des véhicules de personnes qui fréquentent ces locaux.

On peut dès lors se demander à quelles conditions un parking pourrait échapper à cette qualification.

Pour aller plus loin

Une autre décision porte sur cette taxe. Voyez notre article sur l’atelier de carrosserie, local commercial et non dépendance de bureau.

Le stationnement de véhicules compte aussi en matière de TVA. Notre article sur la SCI taxée sur un terrain loué à un garage en donne un exemple.

Vous détenez un ensemble immobilier en Île-de-France et souhaitez mesurer l’exposition de ses parkings à la taxe sur les bureaux ? Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS examinent votre situation avec vos conseils. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 9 février 2026.