L’essentiel
- La recodification de la TVA dans le CIBS est issue d’ordonnances de décembre 2025 et de juillet 2026.
- Selon la question écrite n° 17625, le CGI permet l’option à la TVA sur tout bail réel, alors que le CIBS semble la limiter aux locaux professionnels et aux terrains.
- Cette omission menace la déductibilité de la TVA amont pour les programmes d’habitation sous bail réel.
- Le parlementaire demande au Gouvernement de confirmer le maintien de l’option, conformément au principe du droit constant.
La TVA des baux réels pose question depuis la recodification de la TVA dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Une question écrite demande au Gouvernement de confirmer que l’option à la TVA reste ouverte sur tout bail réel 1.
L’enjeu est concret pour les programmes d’habitation réalisés sous bail réel. Sans option, la TVA payée en amont sur ces opérations risque de ne plus être déductible 1.
Recodification de la TVA dans le CIBS : le contexte
Les règles de la TVA quittent le Code général des impôts (CGI) pour rejoindre le CIBS. Ce transfert est issu de deux ordonnances, l’une de décembre 2025, l’autre de juillet 2026 2.
Une ordonnance est un texte pris par le Gouvernement, dans un domaine qui relève de la loi, sur habilitation du Parlement.
Une recodification se fait en principe « à droit constant ». Les règles changent de place et de rédaction, et leur contenu doit rester le même.
Cette recodification suscite pourtant des inquiétudes en matière de baux réels 1.
La question écrite n° 17625
Une question écrite est posée par un député ou un sénateur à un ministre. Elle est publiée au Journal officiel, tout comme la réponse du ministre.
La question écrite n° 17625 interpelle le Gouvernement sur la recodification de la TVA au sein du CIBS. Elle porte sur l’option à la TVA des baux réels 1.
Bail réel et option à la TVA : ce que prévoit le CGI
Un bail réel confère au preneur un droit réel sur l’immeuble, qu’il détient pendant toute la durée du bail. Le bail emphytéotique et le bail à construction en sont deux formes connues.
L’option à la TVA permet de soumettre volontairement à la taxe une opération qui, sans elle, n’y serait pas soumise. Elle ouvre en contrepartie le droit de déduire la TVA supportée sur les dépenses liées à cette opération.
Selon la question écrite, le CGI permet l’option à la TVA sur tout bail réel 1.
Ce que le CIBS semble restreindre
Dans la rédaction du CIBS, l’option semble limitée aux seuls locaux professionnels et aux terrains 1.
Les baux réels qui portent sur des programmes d’habitation ne figurent plus dans le champ de l’option. La question écrite qualifie cette différence d’omission 1.
Code général des impôts
Option sur tout bail réel
- Locaux professionnels : option ouverte
- Terrains : option ouverte
- Programmes d’habitation : option ouverte
CIBS, selon la question écrite
Option apparemment restreinte
- Locaux professionnels : option ouverte
- Terrains : option ouverte
- Programmes d’habitation : non mentionnés
Conséquence : la déductibilité de la TVA amont des programmes d’habitation sous bail réel est menacée.
Demande du parlementaire : confirmer le maintien de l’option, au nom du principe du droit constant.
Comparaison du champ de l’option à la TVA sur les baux réels dans le CGI, ouverte sur tout bail réel, et dans le CIBS, qui semble la limiter aux locaux professionnels et aux terrains, avec la conséquence pour les programmes d’habitation et la demande du parlementaire.
Source : Question écrite n° 17625, rapportée le 4 août 2026
TVA des baux réels : la TVA amont des programmes d’habitation menacée
La TVA amont est celle que l’opérateur paie sur ses dépenses, comme les travaux ou les honoraires. Il la récupère par déduction lorsque ses opérations sont soumises à la TVA.
Pour un programme d’habitation réalisé sous bail réel, c’est l’option qui soumet l’opération à la TVA. Selon la question écrite, l’omission relevée dans le CIBS menace donc la déductibilité de la TVA amont de ces programmes 1.
Si l’option n’est plus ouverte, la TVA payée en amont risque de rester à la charge de l’opérateur. Le coût du programme en serait alourdi d’autant.
Un exemple pour fixer les idées
Prenons un exemple purement illustratif. Un opérateur réalise un programme de logements sous bail réel et paie 500 000 € de TVA sur les travaux.
Si l’option à la TVA reste ouverte et qu’il l’exerce, cette TVA est déductible dans les conditions habituelles. Si l’option disparaît, ces 500 000 € deviennent une charge définitive du programme.
Le maintien de l’option demandé au nom du droit constant
Le parlementaire demande au Gouvernement de confirmer le maintien de l’option à la TVA sur tout bail réel 1.
Il s’appuie sur le principe du droit constant. Une recodification n’a pas vocation à retirer une option que le CGI ouvrait jusque-là 1.
La réponse du ministre, publiée au Journal officiel, fera connaître la position du Gouvernement sur la lecture du CIBS. Au 4 août 2026, la question est posée et la réponse reste attendue.
Opérateurs et investisseurs : les points à suivre
En attendant cette réponse, les porteurs de programmes d’habitation sous bail réel ont intérêt à :
- recenser les programmes réalisés ou prévus sous bail réel ;
- repérer ceux pour lesquels l’option à la TVA a été exercée ou est envisagée ;
- chiffrer la TVA amont en jeu sur chaque opération ;
- suivre la réponse à la question écrite n° 17625 et tout texte correctif.
Tant que la position du Gouvernement n’est pas connue, un projet nouveau mérite une analyse prudente avec son conseil fiscal.
La recodification soulève d’autres inquiétudes dans l’immobilier. Les établissements publics fonciers s’interrogent ainsi sur l’avenir de la TVA sur la marge dans le CIBS.
Le passage au CIBS touche aussi d’autres secteurs, comme le montre notre article sur la TVA des CFA et l’exonération de l’apprentissage. Pour les chantiers, voir aussi l’autoliquidation de la TVA dans le BTP.
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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article publié le 4 août 2026.
Questions fréquentes
Le CIBS supprime-t-il l’option à la TVA sur les baux réels ?
La question n’est pas tranchée au 4 août 2026. Selon la question écrite n° 17625, le CGI permet l’option sur tout bail réel, alors que le CIBS semble la limiter aux locaux professionnels et aux terrains. Le parlementaire demande au Gouvernement de confirmer son maintien, au nom du droit constant.
Pourquoi l’option à la TVA compte-t-elle pour un programme d’habitation sous bail réel ?
L’option soumet l’opération à la TVA et ouvre le droit de déduire la TVA payée en amont, sur les travaux notamment. Sans elle, cette TVA risque de rester à la charge de l’opérateur et d’alourdir le coût du programme. C’est cette déductibilité de la TVA amont que la question écrite juge menacée.
Que signifie une recodification à droit constant ?
Une recodification à droit constant déplace et réécrit des règles existantes sans en changer le contenu. Pour la TVA, les règles passent du Code général des impôts au CIBS, à la suite des ordonnances de décembre 2025 et de juillet 2026. Une option ouverte par le CGI devrait donc, en principe, subsister.
Sources
- 1.Question écrite n° 17625 sur la recodification de la TVA dans le CIBS et l’option pour la TVA des baux réels, Parlement, questions écrites au Gouvernement, question rapportée le 4 août 2026
- 2.Ordonnances de décembre 2025 et de juillet 2026 relatives à la recodification de la TVA dans le code des impositions sur les biens et services, Journal officiel, décembre 2025 et juillet 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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