L’essentiel
- Le taux réduit de TVA de 5,5 % de l’accession sociale à la propriété suppose que le logement reste la résidence principale de l’acquéreur, de façon effective et continue, pendant dix ans.
- Si la condition cesse d’être remplie, l’administration rappelle le complément d’impôt.
- La cour administrative d’appel de Paris confirme ce rappel pour un acquéreur qui avait mis son logement en location.
- Les exceptions du BOFiP (BOI-TVA-IMM-20-20-20) s’apprécient à la date de la rupture, ici la mise en location du 14 juin 2019.
- Un mariage postérieur ou une durée de chômage atteinte après coup ne sauve pas le taux réduit.
En accession sociale à la propriété, la TVA à 5,5 % reste acquise à une condition : le logement doit être la résidence principale de l’acquéreur pendant dix ans. La cour administrative d’appel de Paris l’a rappelé à un propriétaire qui avait mis son bien en location 1.
Le juge confirme le rappel de TVA et précise un point de méthode. Le chômage, le mariage ou la mobilité professionnelle s’apprécient à la date où la condition d’affectation a cessé d’être remplie.
Accession sociale : un taux réduit lié à la résidence principale
Le taux réduit de TVA de 5,5 % est un avantage accordé à l’acquéreur d’un logement dans le cadre de l’accession sociale à la propriété. Il se mérite dans la durée.
Son maintien suppose que le logement soit affecté à la résidence principale de façon effective et continue, pendant dix ans 1.
Si cette condition cesse d’être remplie avant le terme, l’administration réclame le complément d’impôt. C’est ce qu’on appelle un rappel de TVA.
La mise en location rompt la condition d’affectation
Dans l’affaire jugée, l’acquéreur avait acheté son logement au taux réduit de 5,5 %, dans le cadre de l’accession sociale à la propriété. Il l’a ensuite remis en location.
La mise en location date du 14 juin 2019. À partir de ce jour, le logement n’était plus la résidence principale de son propriétaire : la condition d’affectation était rompue.
L’administration a rappelé la TVA. La cour administrative d’appel de Paris a confirmé ce rappel 1.
Les exceptions du BOFiP s’apprécient à la date de la rupture
Pour échapper au rappel, l’acquéreur invoquait des exceptions tirées de la doctrine administrative publiée au BOFiP, sous la référence BOI-TVA-IMM-20-20-20 2.
Il mettait en avant sa période de chômage, son mariage et une mobilité professionnelle. Le juge a écarté ces trois arguments.
Il a constaté que les événements invoqués n’étaient pas réunis à la date de mise en location du bien 1. Seule compte la situation de l’acquéreur au jour de la rupture de la condition d’affectation.
TVA à 5,5 % en accession sociale
Condition : résidence principale effective et continue pendant dix ans
Avant la livraison
Activité professionnelle cessée
Mobilité professionnelle : aucune mobilité postérieure à la livraison n’est caractérisée.
14 juin 2019 : la rupture
Mise en location du logement
Chômage : trois mois d’inscription à cette date, pour une durée exigée supérieure à un an.
Près de deux ans après
Mariage
Postérieur à la mise en location : sans lien avec la rupture d’affectation.
Décision : exceptions du BOFiP écartées, rappel du complément de TVA confirmé.
Chronologie de l’affaire jugée par la cour administrative d’appel de Paris : livraison du logement, mise en location le 14 juin 2019, mariage près de deux ans plus tard, et appréciation des exceptions de chômage, de mariage et de mobilité professionnelle à la date de la rupture d’affectation.
Source : Cour administrative d’appel de Paris, arrêt confirmant le rappel de TVA ; BOFiP, BOI-TVA-IMM-20-20-20
Chômage : une durée d’un an non atteinte au jour de la location
La condition de chômage invoquée suppose une durée supérieure à un an. Au 14 juin 2019, date de la mise en location, l’acquéreur ne justifiait que de trois mois d’inscription.
La condition n’était donc pas remplie à la date de la rupture. Le juge écarte l’argument, même si la durée d’un an devait être atteinte plus tard 1.
Mariage : un événement postérieur à la mise en location
Le mariage est intervenu près de deux ans après la mise en location. Pour le juge, il est sans lien avec la rupture d’affectation 1.
Survenu après coup, il ne pouvait pas expliquer la décision de louer le logement.
Mobilité professionnelle : une activité cessée avant la livraison
L’acquéreur faisait aussi valoir une mobilité professionnelle. Son activité avait pourtant cessé avant la livraison du logement.
Aucune mobilité postérieure à cette livraison n’était donc caractérisée 1. Une activité terminée avant la remise des clés ne peut pas justifier un départ du logement.
Accession sociale et TVA à 5,5 % : ce qu’il faut retenir
Pendant la durée de dix ans, louer un logement acquis en accession sociale au taux réduit n’est jamais neutre. L’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris en tire plusieurs enseignements :
- le taux de 5,5 % reste lié à une occupation du logement comme résidence principale, effective et continue, pendant dix ans ;
- la mise en location rompt cette condition et expose au rappel du complément d’impôt ;
- le chômage, le mariage et la mobilité professionnelle s’apprécient à la date de la rupture ;
- un événement survenu après la mise en location, ou une durée atteinte plus tard, ne la justifie pas.
Avant de louer, mieux vaut vérifier que la situation invoquée existe déjà à la date prévue de la mise en location. Les justificatifs datés de cette situation méritent d’être conservés.
TVA immobilière : d’autres évolutions à suivre
Les règles de TVA applicables au logement font l’objet d’autres débats. Nos articles sur la TVA des baux réels dans le CIBS et sur le report du transfert de la TVA dans le CIBS font le point.
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Questions fréquentes
Peut-on louer un logement acheté avec une TVA à 5,5 % en accession sociale ?
La location rompt la condition d’affectation à la résidence principale, qui doit être effective et continue pendant dix ans. L’acquéreur s’expose alors au rappel du complément de TVA. La cour administrative d’appel de Paris l’a confirmé pour un propriétaire qui avait mis son logement en location, faute d’exception réunie à cette date.
Le chômage permet-il d’éviter le rappel de TVA à 5,5 % ?
L’exception de chômage invoquée devant le juge suppose une durée supérieure à un an, appréciée à la date de la rupture de l’affectation. Dans l’affaire jugée, trois mois d’inscription au jour de la mise en location ne suffisaient pas, même si la durée d’un an devait être atteinte plus tard.
À quelle date le juge apprécie-t-il le mariage ou la mobilité professionnelle ?
À la date de la rupture de la condition d’affectation, ici la mise en location du 14 juin 2019. Un mariage intervenu près de deux ans après est sans lien avec cette rupture. Une activité professionnelle cessée avant la livraison du logement ne caractérise aucune mobilité postérieure à celle-ci.
Sources
- 1.Arrêt confirmant le rappel de TVA à 5,5 % d’un logement acquis en accession sociale et mis en location, Cour administrative d’appel de Paris, 2026
- 2.BOI-TVA-IMM-20-20-20, TVA immobilière, taux réduit de l’accession sociale à la propriété, Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), version en vigueur au 22 juillet 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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