Acte anormal de gestion : un écart de prix de 16 % jugé non significatif sur une cession immobilière

L’administration fiscale ne peut pas retenir un acte anormal de gestion quand l’écart entre le prix de cession et la valeur vénale n’est pas significatif. Pour un promoteur, la cour a jugé non significatif un écart de 16 %, au regard du contexte économique de la vente ¹.

Acte anormal de gestion : la définition du juge

Le bénéfice soumis à l’impôt sur les sociétés provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise. Les articles 38 et 209 du CGI, combinés, posent une réserve : ces opérations ne doivent pas être étrangères à une gestion normale ².

Selon la jurisprudence du Conseil d’État, constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.

Le Conseil d’État a notamment posé cette définition dans sa décision du 21 décembre 2018, n° 402006, Société Croë Suisse ³. Elle réunit deux éléments cumulatifs :

• un appauvrissement objectif de l’entreprise, qui subit une perte ou renonce à un gain ;
• un appauvrissement détaché de l’intérêt de l’entreprise, c’est-à-dire décidé à des fins étrangères à cet intérêt.

Une cession d’actif à prix minoré

Pour une cession d’actif, l’appauvrissement tient le plus souvent à une vente à un prix manifestement inférieur à la valeur vénale du bien, sans contrepartie apparente.

La charge de la preuve repose sur l’administration fiscale. Elle doit établir un écart significatif entre le prix de la transaction et le prix de pleine concurrence.

Elle doit aussi s’abstenir de juger l’opportunité des choix de gestion du contribuable.

Ce que coûte la qualification

L’enjeu fiscal est important. Quand l’acte anormal est caractérisé, l’administration réintègre dans le résultat imposable la différence entre le prix consenti et la valeur réelle.

La règle vaut pour une vente à prix minoré comme pour un achat à prix majoré. La réintégration entraîne aussi des rectifications de TVA et de CVAE lorsque l’opération entre dans le champ de ces impositions.

Une cession immobilière en bloc contestée

La SAS L est un promoteur immobilier. Elle a développé deux programmes de construction en Seine-et-Marne.

Le litige porte surtout sur une vente du 23 juillet 2015. Ce jour-là, la société a cédé quinze appartements situés à La Rochette à la SARL I ¹.

Le prix global atteignait 1 796 868 € TTC, soit 2 850 € par mètre carré en moyenne.

Le redressement de l’administration

Après une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a remis en cause ce prix, qu’elle jugeait inférieur à la valeur réelle des biens.

Elle a d’abord estimé la valeur vénale à 4 251 € par mètre carré. Elle s’appuyait sur dix-sept ventes comparables conclues dans le même ensemble immobilier.

La commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires est ensuite intervenue. Une décote de 20 % a été appliquée à l’évaluation de l’administration, ce qui ramenait la valeur de référence à 2 142 504 €.

L’administration a alors réintégré l’écart de 345 636 € dans les résultats de la SAS L. Ce redressement a donné lieu à des rappels d’impôt sur les sociétés, de TVA et de CVAE.

Le jugement du tribunal administratif de Melun

Par un jugement du 2 octobre 2024, le tribunal administratif de Melun a donné partiellement raison à la SAS L ⁴. Il l’a déchargée des rappels liés à d’autres opérations, situées à Chaumes-en-Brie.

Les premiers juges ont en revanche maintenu les rehaussements relatifs à la vente des quinze appartements de La Rochette.

La SAS L a fait appel. Elle contestait la part des impositions restée à sa charge et invoquait une erreur d’appréciation de l’administration et des premiers juges.

Pourquoi la cour écarte l’acte anormal de gestion

Saisie en appel, la cour administrative d’appel rappelle le principe. L’acte anormal de gestion suppose un appauvrissement délibéré de l’entreprise, contraire à son intérêt, dont la preuve incombe à l’administration ¹.

Une vente rationnelle pour un promoteur immobilier

Le juge a reconnu le caractère rationnel de l’opération. Il a relevé un contexte de commercialisation difficile : 56 % des logements restaient invendus à la livraison.

La cession des quinze appartements, soit 18 % du programme, répondait à un besoin de trésorerie et à la nécessité de clôturer l’opération.

Ce qui pouvait passer pour une sous-évaluation devenait ainsi une stratégie de désendettement et d’écoulement accéléré du stock, cohérente pour un promoteur.

Un écart de 16 % jugé non significatif

Le cœur de l’arrêt tient au caractère non significatif de l’écart de prix. Après la décote de 20 % admise par la commission départementale, l’évaluation de l’administration dépassait le prix de cession de 345 636 €, soit 16 % ¹.

Pour la cour, cette différence restait dans la marge d’approximation propre à toute évaluation immobilière. La vente en bloc justifie en outre, par nature, une décote par rapport à la vente à l’unité.

L’opération dégageait une marge commerciale, même réduite. L’appauvrissement, premier élément de l’acte anormal, faisait donc défaut.

Des parties sans lien d’intérêt

Aucun lien de dépendance ni intérêt commun n’unissait le vendeur et l’acquéreur. Cette absence renforce la position du contribuable.

Le juge a souligné que, dans cette situation, le prix résultait d’une négociation commerciale classique entre parties indépendantes, aux intérêts opposés.

Pour la cour, le seul constat d’un écart de 16 % ne suffit pas à caractériser une libéralité. Il faudrait encore que l’administration démontre que le prix a été dicté par des considérations étrangères à l’intérêt commercial de l’entreprise ¹.

Une décharge totale

La cour a donc infirmé la position de l’administration. Elle a prononcé la décharge totale des rappels d’impôt sur les sociétés, de TVA et de CVAE restant en litige, ainsi que des intérêts de retard correspondants ¹.

Valeur vénale et écart significatif : les critères retenus

Une vente sous la valeur vénale n’est pas, à elle seule, un acte anormal de gestion. Dans cette affaire, la cour a tenu compte de plusieurs éléments :

• l’ampleur de l’écart, rapportée à la marge d’approximation de toute évaluation immobilière ;
• le contexte commercial, ici un stock élevé d’invendus ;
• la vente en bloc, qui justifie une décote ;
• la marge commerciale dégagée par l’opération ;
• l’indépendance du vendeur et de l’acquéreur.

Cette solution a été rendue au vu des faits propres à l’affaire. Documenter dès la vente les raisons économiques d’un prix réduit reste une précaution utile en cas de contrôle.

Pour aller plus loin

Sur l’évaluation des biens par l’administration, lisez notre article sur la méthode des comparables appliquée aux ventes en VEFA. Pour une cession de titres, voyez comment l’intérêt d’un réseau écarte la libéralité.

Sur l’acte anormal de gestion entre proches, lisez aussi notre analyse de la renégociation d’une clause de retour à meilleure fortune.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article du 5 mai 2026.