L’essentiel
- La méthode des comparables suppose des biens véritablement similaires : type, superficie, étage, configuration, accès et autres caractéristiques objectives.
- La proximité géographique seule ne suffit pas à caractériser la comparabilité.
- Les transactions retenues doivent être intervenues à une date peu éloignée et, pour une VEFA, tenir compte de l’avancement des travaux.
- En cas de cession à prix minoré, l’administration doit prouver un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale réelle.
- Entre parties en relations d’intérêts, l’intention libérale est présumée : le débat se concentre sur l’écart de prix.
La méthode des comparables ne se réduit pas à la proximité géographique des biens retenus. Le juge de l’impôt l’a rappelé en censurant l’évaluation, par l’administration, de ventes en VEFA à prix minorés 1.
Pour comparer, il faut des biens véritablement similaires : même type, superficie, étage, configuration, accès et autres caractéristiques objectives 1.
Ventes en VEFA à prix minorés : ce que reproche l’administration
La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, est la vente d’un logement sur plan, avant ou pendant sa construction.
Quand une entreprise vend un bien à un prix jugé trop bas, l’administration peut contester ce prix. Elle soutient alors que l’entreprise s’est appauvrie sans raison valable.
Ce reproche prend deux formes : l’acte anormal de gestion et, entre parties en relations d’intérêts, la libéralité. Dans les deux cas, il repose sur un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale réelle du bien 1.
L’acte anormal de gestion en cas de cession à prix minoré
L’acte anormal de gestion est l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt 1.
En matière de cession d’éléments d’actif, l’administration supporte la charge de la preuve. C’est elle qui doit démontrer l’existence d’un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale réelle 1.
Il revient ensuite au contribuable de justifier que cet appauvrissement était nécessaire, ou qu’il était la contrepartie d’un avantage 1.
Entre parties en relations d’intérêts : la libéralité
Lorsque la cession intervient entre parties en relations d’intérêts, l’administration peut la requalifier en libéralité. Cette requalification repose sur la démonstration de deux éléments cumulatifs 1 :
- un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale ;
- une intention libérale, c’est-à-dire la volonté d’avantager l’acquéreur.
En présence de relations d’intérêts, cette intention libérale est présumée 1. Le débat porte donc d’abord sur l’écart de prix, et par conséquent sur la façon dont l’administration évalue le bien.
Cession à prix minoré
Qui doit prouver quoi ?
1. L’administration
Elle démontre un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale réelle.
2. Le contribuable
Il justifie que l’appauvrissement était nécessaire ou la contrepartie d’un avantage.
Parties en relations d’intérêts
Libéralité : écart significatif et intention libérale, cumulatifs. L’intention libérale est présumée.
L’écart se mesure par la méthode des comparables
Biens similaires
Type, superficie, étage, configuration (duplex), accès extérieur, autres caractéristiques objectives.
Date proche
Des transactions intervenues à une date peu éloignée dans le temps.
VEFA
La chronologie d’avancement des travaux, facteur d’évolution des prix.
Insuffisant à lui seul : la proximité géographique des biens retenus.
L’administration doit prouver un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale réelle, ce qui suppose des comparables similaires par le type, la superficie, l’étage, la configuration et l’accès, vendus à une date proche et, pour une VEFA, au même stade d’avancement des travaux ; la proximité géographique seule ne suffit pas.
Source : Décision du juge de l’impôt commentée le 17 juin 2026, telle que rapportée par l’article d’origine
Méthode des comparables : les critères posés par le juge
Pour établir la valeur vénale d’un bien, l’administration peut recourir à la méthode des comparables. Elle évalue alors ce bien à partir des prix de ventes de biens comparables.
Le juge en précise les conditions. L’administration doit retenir des biens véritablement similaires au bien évalué, et des transactions intervenues à une date peu éloignée dans le temps 1.
La similarité s’apprécie sur des caractéristiques objectives 1 :
- le type de bien ;
- la superficie ;
- l’étage ;
- la configuration, par exemple en duplex ;
- l’accès extérieur ;
- les autres caractéristiques objectives du bien.
La proximité géographique ne suffit pas
Des biens voisins ne deviennent pas comparables pour ce seul motif. La proximité géographique seule ne suffit pas à caractériser la comparabilité : la similarité des biens est exigée 1.
La méthode des comparables suppose une véritable similarité en termes de type, superficie, étage, configuration, accès et autres caractéristiques objectives.
VEFA : l’avancement des travaux fait évoluer les prix
Pour les VEFA, la chronologie d’avancement des travaux est un facteur d’évolution des prix. Elle doit être prise en compte dans la sélection des comparables 1.
Un lot vendu au lancement d’un programme et un lot vendu plus tard dans le chantier ne se vendent donc pas dans les mêmes conditions. Comparer leurs prix sans tenir compte de cette chronologie fausse l’évaluation.
Un exemple fictif
Une société vend en VEFA un appartement de deux pièces au premier étage, sans extérieur. Pour contester le prix, l’administration le compare à un duplex du dernier étage avec terrasse, vendu dans le même programme plusieurs mois plus tard.
Les deux biens sont voisins. Pourtant, leur type, leur étage, leur configuration, leur accès extérieur et le stade des travaux diffèrent. Selon les critères rappelés par le juge, ce n’est pas un comparable pertinent.
Ce que la décision apporte aux vendeurs de VEFA
La décision donne au contribuable une grille pour discuter l’évaluation de l’administration. Chaque comparable retenu s’examine au regard de trois critères 1 :
- la similarité des biens ;
- la date de la transaction ;
- pour une VEFA, le stade d’avancement des travaux.
Un comparable qui ne remplit pas ces conditions affaiblit la démonstration de l’écart significatif. Or c’est à l’administration d’apporter cette démonstration 1.
Documenter les prix dès la vente
Une entreprise qui vend des lots à des prix différents a intérêt à garder la trace de ses choix au moment de chaque vente. Elle peut par exemple conserver :
- la grille de prix du programme et ses mises à jour ;
- les caractéristiques de chaque lot vendu ;
- la date de chaque vente et l’état d’avancement du chantier à cette date.
Ces pièces aident à montrer que les écarts de prix tiennent aux biens et au calendrier. Elles ne remplacent pas une analyse de chaque opération.
Pour aller plus loin
La libéralité entre parties liées est aussi au cœur de notre article sur la cession de titres à prix minoré.
L’acte anormal de gestion est traité sous d’autres angles dans nos articles sur la renonciation à recettes pour un bien inhabitable et sur l’abandon de créance intragroupe.
Sur la TVA des ventes en l’état futur d’achèvement, voyez notre analyse de la cession de VEFA de logements intermédiaires.
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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.
Article mis à jour le 17 juin 2026.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la méthode des comparables en fiscalité ?
C’est la méthode par laquelle l’administration évalue un bien à partir des prix de ventes de biens comparables. Le juge exige des biens véritablement similaires par le type, la superficie, l’étage, la configuration et l’accès, ainsi que des transactions intervenues à une date peu éloignée. La proximité géographique seule ne suffit pas.
Qui doit prouver qu’un bien a été vendu à prix minoré ?
En matière de cession d’éléments d’actif, l’administration supporte la charge de la preuve. Elle doit démontrer un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale réelle. Il revient ensuite au contribuable de justifier que l’appauvrissement était nécessaire ou constituait la contrepartie d’un avantage.
Quand une vente à prix minoré est-elle requalifiée en libéralité ?
Entre parties en relations d’intérêts, la requalification en libéralité suppose deux éléments cumulatifs : un écart significatif entre le prix et la valeur vénale, et une intention libérale. Cette intention est présumée en présence de relations d’intérêts. Le débat porte donc surtout sur l’évaluation du bien et l’écart de prix.
Comment comparer les prix de logements vendus en VEFA ?
Pour les ventes en l’état futur d’achèvement, la chronologie d’avancement des travaux fait évoluer les prix. Elle doit être prise en compte dans le choix des comparables, en plus de la similarité des biens. Un lot vendu au lancement du programme ne se compare pas sans précaution à un lot vendu plus tard.
Sources
- 1.Décision du juge de l’impôt censurant la méthode des comparables retenue par l’administration pour des ventes en VEFA à prix minorés (acte anormal de gestion, libéralité), Juge de l’impôt (juridiction et numéro non précisés par l’article d’origine), décision commentée le 17 juin 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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