Bail rural à long terme : le droit de délaissement n’est pas une expropriation

Les héritiers de terres données à bail rural à long terme profitent d’une exonération partielle des droits de succession, s’ils conservent les biens cinq ans. Pour la Cour, la vente obtenue par l’exercice du droit de délaissement n’est pas une expropriation et fait perdre cet avantage ¹.

Seule une procédure d’expropriation réellement engagée, précédée d’une déclaration d’utilité publique, ouvre le tempérament admis par l’administration ¹⁴.

Bail rural à long terme : le régime de faveur de l’article 793 du CGI

L’article 793, 2, 3° du Code général des impôts vise les biens ruraux donnés à bail à long terme. Il les exonère de droits de mutation à titre gratuit à hauteur de 75 % de leur valeur ².

Les droits de mutation à titre gratuit sont les droits dus sur une transmission sans contrepartie : les droits de succession au décès, et les droits de donation du vivant.

Le bail rural à long terme est une forme de bail rural conclue pour une durée plus longue que le bail ordinaire. En contrepartie de cet engagement durable pris envers l’exploitant, la loi allège la fiscalité de la transmission des terres louées.

Une exonération partielle et plafonnée

Le mot « partielle » compte. L’exonération porte sur 75 % de la valeur des biens : les droits restent dus sur le solde, après les abattements applicables ².

L’article 793 bis du CGI encadre en outre cette exonération par une limite en valeur, au-delà de laquelle le taux d’exonération est réduit ³. Le montant de cette limite se vérifie dans la version du texte applicable à la date de la transmission.

La condition de conservation pendant cinq ans

L’article 793 bis du CGI subordonne le régime de faveur à une condition de conservation ³. Les biens transmis doivent rester la propriété du bénéficiaire pendant cinq ans à compter de la transmission.

Le non-respect de cette condition entraîne la déchéance du régime de faveur ³. Les droits dont la transmission avait été dispensée deviennent alors exigibles.

Une vente des terres avant la fin des cinq ans constitue le cas le plus courant de déchéance. Encore faut-il savoir si toutes les ventes se valent, en particulier celles que le propriétaire n’a pas vraiment choisies.

Le tempérament admis par le BOFiP en cas d’expropriation

La doctrine administrative, publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), admet un tempérament en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique ⁴.

L’expropriation est une cession forcée : la puissance publique acquiert le bien pour réaliser un projet d’intérêt général, contre une indemnité. Le propriétaire ne choisit ni le moment ni le principe de la vente.

Ce tempérament est doctrinal : il vient de l’administration, et non de la loi ⁴. Son champ se lit donc strictement, comme le montre la décision commentée.

Droit de délaissement : pourquoi la Cour refuse l’assimilation

Dans l’affaire jugée, le bien rural transmis avait été cédé par l’exercice du droit de délaissement prévu à l’article L. 230-1 du Code de l’urbanisme ¹⁵.

Le droit de délaissement vise le propriétaire d’un terrain grevé de certaines contraintes d’urbanisme, comme un emplacement réservé à un futur équipement public. Il lui permet de mettre en demeure la collectivité de l’acquérir ⁵.

La démarche vient donc du propriétaire. C’est lui qui demande à la collectivité d’acheter, parce que son terrain est réservé pour un projet public.

La perspective d’une expropriation future ne suffit pas

La Cour juge que l’exercice du droit de délaissement ne permet pas d’appliquer l’atténuation doctrinale ¹. Le tempérament du BOFiP reste réservé à l’expropriation.

Elle motive sa décision par une exigence concrète. La perspective théorique d’une expropriation future ne suffit pas ¹.

Il faut que la procédure d’expropriation soit effectivement enclenchée. Elle doit en outre être matérialisée par une déclaration d’utilité publique préalable ¹.

La déclaration d’utilité publique, point de départ de l’expropriation

La déclaration d’utilité publique (DUP) est l’acte par lequel l’autorité publique reconnaît l’intérêt général d’un projet. C’est elle qui autorise ensuite l’expropriation des terrains nécessaires.

Pour la Cour, c’est ce jalon qui sépare les deux situations ¹. Sans DUP, la cession reste, au regard de l’article 793 bis du CGI, une vente qui rompt la condition de conservation.

Un exemple pour fixer les idées

Prenons un cas purement illustratif. Deux enfants héritent de terres agricoles données à bail rural à long terme. Ils obtiennent l’exonération partielle de 75 % sur leur valeur ².

Trois ans plus tard, une partie des terres figure dans un emplacement réservé au plan local d’urbanisme. Les héritiers exercent leur droit de délaissement, et la commune achète les parcelles.

Selon la solution retenue par la Cour, la cession intervient avant la fin des cinq ans et sans procédure d’expropriation engagée. Le régime de faveur est perdu sur les biens cédés ¹³.

Si la commune avait au contraire obtenu une DUP et engagé l’expropriation, les héritiers auraient pu invoquer le tempérament du BOFiP ⁴.

Bail rural à long terme : les points à vérifier avant de céder

Avant toute cession de biens ruraux transmis sous ce régime, quelques vérifications s’imposent :

• calculer la date d’expiration du délai de conservation de cinq ans, qui court à compter de la transmission ;
• identifier la nature exacte de la cession envisagée : vente volontaire, délaissement ou expropriation ;
• rechercher si une déclaration d’utilité publique a été prise et si la procédure d’expropriation est engagée ;
• mesurer le coût d’une déchéance, c’est-à-dire les droits devenus exigibles, avant d’exercer le droit de délaissement ;
• attendre, si c’est possible, la fin du délai de cinq ans avant de céder.

Ce que la décision ne tranche pas

La décision porte sur le seul droit de délaissement de l’article L. 230-1 du Code de l’urbanisme ¹. Elle ne dit rien des autres conditions du régime de faveur, ni du montant des droits en cause.

Les références de la décision ne sont pas reprises ici. Une décision isolée peut aussi être suivie d’un recours : sa portée s’apprécie avec prudence.

D’autres articles sur la transmission et les droits de succession

Pour les autres régimes de faveur des droits de mutation, lisez notre article sur le pacte Dutreil 2026 et l’exclusion des biens somptuaires.

Sur les conditions de forme d’un engagement de conservation, voyez notre article sur l’engagement Dutreil omis dans la déclaration de succession.

Sur le calcul des droits de succession, lisez aussi notre article sur le rappel fiscal des donations en cas de renonciation.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 23 juin 2026.