L’essentiel
- La cession de terrain à bâtir par une SCI de construction-vente déjà assujettie à la TVA relève de son activité économique taxable (CGI, art. 256 (I), 256 A et 257 (I, 2, 1°)).
- Peu importe que les terrains soient inscrits en actif immobilisé et non en stock, ou que l’objet social ne vise pas leur cession.
- Acheter des terrains pour construire et vendre comporte le risque que certains se révèlent impropres : les céder fait partie de l’activité.
- Une vente unique depuis la création de la société n’est pas, en soi, déterminante.
- La majoration de 40 % pour manquement délibéré est confirmée, malgré la consultation du CRIDON avant la rédaction de l’acte.
La cession de terrain à bâtir par une SCI de construction-vente déjà assujettie à la TVA relève de son activité économique taxable. Peu importe que le terrain soit immobilisé et que la vente soit la seule de la société.
Le juge de l’impôt l’a jugé à propos de deux terrains jamais bâtis, vendus en 2016 123. Il a aussi confirmé une majoration de 40 % pour manquement délibéré.
Les faits : deux terrains à bâtir jamais construits
Une société civile immobilière (SCI) de construction-vente, assujettie à la TVA, avait acheté deux terrains à bâtir. Le premier a été acquis en 1999, le second en 2006. Elle comptait y édifier des immeubles.
Le projet a été abandonné. Des recours ont été formés contre les permis de construire, puis le marché immobilier s’est retourné.
En 2016, la société a vendu les deux terrains, soit dix-sept et dix ans après leur achat. C’était la seule vente réalisée depuis sa création.
Activité économique ou gestion de patrimoine : la question posée au juge
Restait à savoir si cette vente relevait encore de l’activité économique taxable de la société. L’autre lecture en faisait une simple gestion de patrimoine, placée hors du champ de la TVA.
Trois éléments pouvaient faire pencher vers cette seconde lecture :
- les terrains constituaient un actif immobilisé de la société, et non un stock ;
- l’objet social ne visait pas la cession de terrains ;
- la vente était unique depuis la création de la société.
Cession de terrain à bâtir : la TVA est due
Le juge soumet la cession à la TVA. Il se fonde sur les art. 256 (I), 256 A et 257 (I, 2, 1°) du code général des impôts (CGI) 123.
La vente se rattache à l’activité économique au titre de laquelle la société était déjà assujettie à la TVA. Elle ne relève donc pas d’une gestion de patrimoine hors champ.
Deux terrains à bâtir achetés par une SCI de construction-vente assujettie à la TVA, jamais bâtis
1999
Achat du premier terrain
2006
Achat du second terrain
2016
Vente des deux terrains, seule cession de la société
Jugé indifférent
- Terrains en actif immobilisé, pas en stock
- Objet social qui ne visait pas la cession
- Vente unique depuis la création, pas déterminante en soi
Retenu par le juge
- Société déjà assujettie à la TVA pour son activité
- Acheter des terrains pour construire et vendre comporte le risque que certains se révèlent impropres
- Les céder assure la pérennité de l’activité
Conséquences
- Cession soumise à la TVA (CGI, art. 256, 256 A et 257)
- Majoration de 40 % pour manquement délibéré confirmée
- Consultation du CRIDON sans incidence
La vente d’un terrain resté nu se rattache à l’activité économique pour laquelle la SCI était déjà assujettie : elle ne relève pas d’une simple gestion de patrimoine.
Chronologie de l’achat des deux terrains à bâtir en 1999 et 2006 puis de leur vente en 2016, et synthèse du raisonnement du juge : arguments jugés indifférents, motifs retenus et conséquences (TVA due, majoration de 40 % confirmée).
Source : Décision du juge de l’impôt commentée par PRIVEOS le 30 juillet 2026 ; CGI, art. 256 (I), 256 A et 257 (I, 2, 1°)
Pourquoi les arguments de la SCI ont été écartés
Actif immobilisé ou stock : sans incidence
Le juge tient pour indifférent que les terrains aient figuré à l’actif immobilisé de la société plutôt qu’en stock.
Un objet social qui ne visait pas la cession
Il écarte de même l’argument tiré de l’objet social. Que celui-ci ne mentionne pas la cession de terrains ne change rien.
Le risque propre à l’achat de terrains à bâtir
Le raisonnement tient à la nature de l’activité. Acheter des terrains à bâtir pour y construire des biens destinés à la vente comporte nécessairement un risque : certains peuvent se révéler impropres à cet usage.
Ces terrains sont alors cédés pour assurer la pérennité de l’activité. Leur vente fait donc partie de l’activité économique de la société.
Une cession unique n’est pas déterminante
Enfin, le caractère unique de la cession depuis la création de la société n’est pas, en soi, déterminant.
Manquement délibéré : la majoration de 40 % confirmée
Le juge confirme la majoration de 40 % pour manquement délibéré appliquée à la société.
L’acte de vente avait été rédigé après consultation du CRIDON. Cette circonstance reste sans incidence sur la pénalité.
Ce que retenir pour une SCI de construction-vente
Pour une société qui achète des terrains afin de construire et de vendre, cette décision donne plusieurs repères :
- l’inscription d’un terrain en immobilisation ne suffit pas à faire sortir sa vente du champ de la TVA ;
- un objet social qui ne prévoit pas la cession n’y suffit pas davantage ;
- une vente unique n’est pas, à elle seule, la preuve d’une simple gestion de patrimoine ;
- une consultation préalable n’a pas écarté la majoration pour manquement délibéré.
Chaque situation s’apprécie au cas par cas. Avant toute cession de terrain à bâtir détenu par une société de construction, il est prudent de faire analyser le traitement de l’opération au regard de la TVA.
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Pour aller plus loin
La TVA immobilière fait depuis l’objet d’autres actualités. Les règles de TVA sont transférées dans le code des impositions sur les biens et services. Ce chantier est présenté dans notre article sur la TVA sur la marge et les établissements publics fonciers.
Sur les terrains à bâtir achetés par des professionnels de l’immobilier, lisez aussi notre article sur l’engagement de construire non tenu et la force majeure.
Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article publié le 30 juillet 2026, mis à jour le 7 novembre 2026.
Questions fréquentes
La vente d’un terrain à bâtir par une SCI de construction-vente est-elle soumise à la TVA ?
Oui, selon cette décision, lorsque la SCI est déjà assujettie à la TVA au titre de son activité de construction-vente. Le juge a rattaché la vente de deux terrains jamais bâtis à cette activité économique, sur le fondement des art. 256 (I), 256 A et 257 (I, 2, 1°) du CGI.
Un terrain inscrit en actif immobilisé échappe-t-il à la TVA lors de sa vente ?
Non. Le juge a estimé indifférent que les terrains constituent un actif immobilisé et non un stock. Acheter des terrains pour y construire des biens destinés à la vente comporte le risque que certains se révèlent impropres à cet usage : les céder pour assurer la pérennité de l’activité en fait partie.
Une vente unique suffit-elle à écarter l’activité économique ?
Non, pas à elle seule. Le juge a précisé que le caractère unique de la cession depuis la création de la société n’est pas, en soi, déterminant. La vente reste rattachée à l’activité pour laquelle la société était déjà assujettie, et la majoration de 40 % pour manquement délibéré a été confirmée.
Sources
- 1.Code général des impôts, art. 256 (I) : opérations soumises à la TVA, Légifrance, version applicable en 2016
- 2.Code général des impôts, art. 256 A : assujettis à la TVA et activité économique, Légifrance, version applicable en 2016
- 3.Code général des impôts, art. 257 (I, 2, 1°) : livraisons de terrains à bâtir, Légifrance, version applicable en 2016
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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