Engagement de construire non tenu : la complexité prévisible du projet exclut la force majeure

Un engagement de construire non tenu ne se justifie pas par des difficultés qu’un professionnel de l’immobilier pouvait prévoir. Le tribunal judiciaire de Grasse l’a rappelé à une société de marchand de biens ¹.

La société invoquait la force majeure pour expliquer douze années sans exécution de son engagement. Le juge a répondu que les contraintes avancées étaient des aléas prévisibles, qui font partie du risque normal de son activité ¹.

L’engagement de construire d’un marchand de biens

La société avait acquis un ensemble immobilier sous le bénéfice du régime d’exonération de l’article 1594-0 G du Code général des impôts (CGI) ^{1 2}. Ce régime concerne les droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition.

En contrepartie, elle s’était engagée à construire un immeuble neuf dans un délai de quatre ans ¹.

L’exonération repose donc sur une promesse : bâtir. Tant que la construction n’est pas réalisée, l’avantage obtenu lors de l’achat reste exposé à une remise en cause.

Sept prorogations, puis un refus de l’administration

Le délai de quatre ans n’a pas suffi. La société a obtenu sept prorogations annuelles successives ¹.

Lorsqu’elle a demandé une huitième prolongation, l’administration fiscale l’a refusée, au motif qu’aucun chantier n’avait débuté ¹.

Les sept prorogations obtenues n’ont donc pas garanti la huitième. Le refus repose sur un constat matériel : l’absence de tout chantier.

Le redressement confirmé par le tribunal judiciaire de Grasse

L’administration a ensuite procédé à un redressement. La société l’a contesté devant le tribunal judiciaire de Grasse, saisi ici comme juge de l’impôt ¹.

Le tribunal confirme le bien-fondé du redressement. Il rejette l’argumentation de la société, fondée sur la force majeure ¹.

Il s’agit d’un jugement de première instance, rendu sur les faits propres à cette affaire. Il montre comment le juge apprécie la force majeure, sans fixer à lui seul la jurisprudence.

Force majeure : les critères de l’article 1218 du Code civil

Pour échapper au redressement, la société devait démontrer un cas de force majeure. Le tribunal a examiné les critères requis par l’article 1218 du Code civil ^{1 3}.

Deux critères étaient en cause, et aucun n’a été jugé rempli ¹ :

• l’imprévisibilité, c’est-à-dire un événement qui ne pouvait pas être raisonnablement prévu au moment de l’engagement ;
• l’irrésistibilité, c’est-à-dire un événement dont les effets ne pouvaient pas être évités.

Ces critères doivent être réunis. Un obstacle sérieux, mais prévisible, ne suffit pas à constituer la force majeure.

Quatre motifs écartés par le juge

La société avançait plusieurs difficultés pour justifier son retard. Aucune n’a été retenue comme un cas de force majeure ¹ :

• la complexité de la maîtrise foncière du projet ;
• des contraintes patrimoniales ;
• la crise du Covid-19 ;
• le décès d’un actionnaire.

Pour le tribunal, ces contraintes ne réunissent pas les critères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité. Ce sont des aléas prévisibles, qui relèvent du risque normal de l’activité d’un professionnel de l’immobilier ¹.

La qualité de professionnel pèse dans l’analyse. Les obstacles d’un projet de construction font partie de ce qu’un marchand de biens doit anticiper lorsqu’il s’engage.

Ce que la décision change pour un marchand de biens

Le risque concerne toute société qui achète sous un régime d’exonération assorti d’un engagement de construire. Un projet qui s’enlise expose l’acquéreur à un redressement, même après plusieurs prorogations ¹.

Prenons un exemple, purement illustratif. Une société de marchand de biens achète un terrain avec un engagement de construire. Les parcelles voisines, nécessaires au projet, restent difficiles à acquérir, et les années passent sans chantier.

Selon le raisonnement retenu à Grasse, cette difficulté ne constituerait pas un cas de force majeure si elle était prévisible lors de l’achat ¹. La société supporterait alors le redressement.

Les régimes immobiliers de faveur reposent souvent sur des conditions à tenir dans la durée, comme le montre notre article sur le régime SIIC et la cession du dernier immeuble. Les opérations des professionnels de l’immobilier soulèvent aussi des questions de TVA, abordées dans notre article sur la TVA sur la marge et les établissements publics fonciers.

Anticiper avant de signer un engagement de construire

Le jugement montre ce qui ne protège pas l’acquéreur. Avant de s’engager sous le régime de l’article 1594-0 G du CGI, il est prudent :

• d’évaluer la maîtrise foncière du projet et le temps qu’elle demandera ;
• de mesurer les contraintes patrimoniales qui pèsent sur la société et ses actionnaires ;
• d’intégrer au calendrier les aléas d’une opération longue, y compris sanitaires ou humains ;
• de suivre l’échéance de chaque prorogation et d’engager les travaux sans attendre.

Une difficulté prévisible au jour de l’acquisition pourra difficilement être présentée, ensuite, comme un cas de force majeure ¹.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 10 août 2026.