L’essentiel
- Pour l’exonération totale de la taxe de 3 % (d du 3° de l’article 990 E du CGI), l’entité choisit entre la déclaration 2746 annuelle et l’engagement de communiquer des renseignements sur demande.
- Avec l’engagement, l’administration doit d’abord demander les informations et ouvrir un dialogue contradictoire avant de rectifier (article R. 23 B-1 du LPF).
- Avec la déclaration 2746, elle peut adresser directement une proposition de rectification en cas d’inexactitude.
- La Cour de cassation juge les deux modalités exclusives : déposer spontanément la déclaration après un engagement fait perdre la procédure préalable.
Pour l’exonération de la taxe de 3 %, la déclaration 2746 et l’engagement de communiquer sont deux voies exclusives l’une de l’autre. La Cour de cassation en tire une conséquence : l’entité qui dépose la déclaration perd la procédure préalable attachée à l’engagement 4.
La société en cause avait pris l’engagement en 2004, puis déposé des déclarations de 2006 à 2012. Elle n’a pas pu exiger d’être interrogée avant son redressement.
La taxe de 3 % sur les immeubles et ses exonérations
La taxe annuelle de 3 % porte sur la valeur vénale des immeubles détenus en France. Elle est prévue par l’article 990 D du CGI et vise notamment les entités juridiques étrangères 1.
C’est un dispositif anti-évasion fiscale. Il cherche à appréhender les patrimoines immobiliers dissimulés derrière des structures étrangères.
L’article 990 E du CGI prévoit plusieurs cas d’exonération totale 2. L’un d’eux, au d du 3°, repose sur la communication de renseignements à l’administration fiscale.
Déclaration 2746 ou engagement de communiquer : deux options
Une entité qui entre dans le champ de la taxe peut obtenir l’exonération totale du d du 3° de l’article 990 E du CGI. Elle doit pour cela remplir l’une ou l’autre des deux conditions suivantes 2 :
- souscrire chaque année la déclaration n° 2746-SD (Cerfa n° 11109) ;
- prendre, puis respecter, l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, un certain nombre de renseignements.
Le choix pèse sur la suite. Il commande la procédure que l’administration doit suivre avant de redresser l’entité.
L’engagement de communiquer : un dialogue avant tout redressement
Quand l’entité a opté pour l’engagement de communiquer sur demande, l’article R. 23 B-1 du LPF encadre l’administration 3. Avant de procéder à un redressement, elle doit solliciter les informations correspondantes et ouvrir un dialogue contradictoire avec le contribuable.
Ce n’est qu’à défaut de réponse, ou de réponse satisfaisante, qu’elle peut engager la procédure de rectification 3.
La déclaration 2746 : une rectification directe
Lorsque le contribuable a déposé spontanément ses déclarations annuelles, l’administration n’a pas à solliciter d’informations complémentaires au préalable 4.
Si elle constate des inexactitudes dans ces déclarations, elle peut directement lui adresser une proposition de rectification.
Article 990 E, 3°, d du CGI
Exonération totale de la taxe de 3 % : une voie, pas deux
Voie 1 : engagement de communiquer
L’entité s’engage à communiquer certains renseignements à l’administration, sur sa demande.
Avant tout redressement, l’administration demande les informations et ouvre un dialogue contradictoire (art. R. 23 B-1 du LPF).
Rectification seulement à défaut de réponse ou de réponse satisfaisante.
Voie 2 : déclaration 2746 annuelle
L’entité souscrit chaque année la déclaration n° 2746-SD (Cerfa n° 11109).
Aucune demande préalable d’informations n’est requise.
Proposition de rectification directe en cas d’inexactitude.
Le schéma compare les deux modalités d’exonération de la taxe de 3 % sur les immeubles prévues au d du 3° de l’article 990 E du CGI et la procédure que l’administration doit suivre avant une proposition de rectification dans chaque cas.
Source : Articles 990 D et 990 E du CGI ; article R. 23 B-1 du LPF ; arrêt de la Cour de cassation commenté
Les faits : un engagement en 2004, des déclarations de 2006 à 2012
La société SR, de droit britannique, détenait un bien immobilier situé en France. Elle était à ce titre soumise à la taxe de 3 % 4.
Le 8 septembre 2004, elle a pris l’engagement de communiquer à l’administration, sur sa demande, les informations visées au d du 3° de l’article 990 E du CGI 4.
De 2006 à 2012, elle a pourtant aussi adressé spontanément à l’administration les déclarations annuelles n° 2746.
Un actionnariat déclaré inexact
Ces déclarations désignaient comme actionnaires de la société des personnes physiques de la famille F. Lors d’un contrôle, l’administration a constaté que la société était en réalité détenue à 100 % par la société V depuis 2006 4.
Le 21 décembre 2012, elle a notifié une proposition de rectification sans suivre la procédure préalable de l’article R. 23 B-1 du LPF. Elle n’avait donc pas demandé d’abord à la société de s’expliquer sur son actionnariat 4.
La contestation de la société SR
La société SR a contesté la régularité de cette procédure. Selon elle, l’engagement de 2004 lui donnait le droit d’être interrogée avant tout redressement.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté cette contestation le 6 novembre 2024 5. La société s’est alors pourvue en cassation.
Pour la Cour de cassation, les deux modalités sont exclusives
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Pour elle, les deux modalités d’obtention de l’exonération, déclarations annuelles ou engagement de communiquer, sont exclusives l’une de l’autre 4.
En déposant spontanément des déclarations annuelles après son engagement initial de 2004, la société a de fait substitué la modalité déclarative à celle de l’engagement 4.
Elle a ainsi permis à l’administration de lui adresser directement une proposition de rectification, fondée sur les inexactitudes de ces déclarations. L’administration n’était pas tenue de suivre la procédure contradictoire préalable de l’article R. 23 B-1 du LPF.
Le raisonnement de l’arrêt
La Cour rappelle d’abord l’article 990 E du CGI. Les entités juridiques qui entrent dans le champ de la taxe de 3 % prévue à l’article 990 D peuvent être totalement exonérées 4.
Sur le fondement du d du 3°, deux conditions le permettent :
- communiquer chaque année à l’administration fiscale certains renseignements ;
- prendre et respecter l’engagement de lui communiquer, sur sa demande, un certain nombre de renseignements.
La Cour en déduit que ces entités ont le choix entre deux modalités de communication de l’information pour s’exonérer. Ces modalités sont toutefois « exclusives l’une de l’autre » 4.
La position de la cour d’appel confirmée
La Cour reprend enfin les constatations de la cour d’appel. La société avait pris l’engagement par un acte du 8 septembre 2004, puis envoyé spontanément les déclarations n° 2746 pour les années 2006 à 2012 4.
La cour d’appel en a déduit à bon droit que cette initiative permettait une proposition de rectification régulière. L’administration pouvait la notifier sans suivre l’article R. 23 B-1 du LPF 4. La société n’était donc pas fondée à invoquer l’irrégularité de la procédure.
Déclaration 2746 ou engagement : ce qu’il faut retenir
Pour une entité qui détient un immeuble en France, la voie choisie pour l’exonération pèse sur ses garanties en cas de contrôle :
- l’engagement de communiquer oblige l’administration à interroger l’entité avant tout redressement, selon l’article R. 23 B-1 du LPF ;
- la déclaration 2746 souscrite chaque année lui permet de rectifier directement en cas d’inexactitude ;
- déposer spontanément la déclaration 2746 après un engagement revient à choisir la voie déclarative, avec ses conséquences.
Une déclaration 2746 inexacte expose donc l’entité à une rectification sans dialogue préalable. L’exactitude des informations déclarées, notamment sur l’actionnariat, devient déterminante.
Sur la même taxe, lire aussi notre article sur le fiduciaire au regard de l’article 990 E du CGI. Un autre traite de la procédure menée avec le seul redevable légal. Pour l’envoi d’une proposition de rectification, lire aussi notre article sur l’adresse du siège publiée au JAL.
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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article rédigé le 8 avril 2026.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la déclaration 2746 ?
La déclaration n° 2746-SD (Cerfa n° 11109) est la déclaration annuelle qu’une entité soumise à la taxe de 3 % peut souscrire pour obtenir l’exonération totale prévue au d du 3° de l’article 990 E du CGI. Elle communique chaque année certains renseignements à l’administration fiscale, sans attendre de demande.
Peut-on cumuler la déclaration 2746 et l’engagement de communiquer ?
Non. Pour la Cour de cassation, les deux modalités d’exonération sont exclusives l’une de l’autre. Une entité qui dépose spontanément des déclarations annuelles après avoir pris l’engagement substitue de fait la voie déclarative à l’engagement. L’administration peut alors lui adresser directement une proposition de rectification, sans procédure préalable.
Que prévoit l’article R. 23 B-1 du LPF ?
Lorsque l’entité a pris l’engagement de communiquer sur demande, cet article impose à l’administration de solliciter d’abord les informations correspondantes et d’ouvrir un dialogue contradictoire. Ce n’est qu’à défaut de réponse, ou de réponse satisfaisante, qu’elle peut engager la procédure de rectification de la taxe de 3 %.
Que risque une entité dont la déclaration 2746 est inexacte ?
L’administration peut lui adresser directement une proposition de rectification fondée sur les inexactitudes relevées, sans solliciter d’informations complémentaires au préalable. Dans l’affaire jugée, les déclarations désignaient comme actionnaires des membres d’une famille, alors que la société était détenue à 100 % par une autre société depuis 2006.
Sources
- 1.Code général des impôts, article 990 D (taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles), Légifrance, Version citée par l’article d’origine
- 2.Code général des impôts, article 990 E (exonérations de la taxe de 3 %), Légifrance, Version en vigueur au 4 janvier 2014
- 3.Livre des procédures fiscales, article R. 23 B-1 (engagement de communiquer et demande préalable de l’administration), Légifrance, Version citée par l’article d’origine
- 4.Cour de cassation, arrêt de rejet du pourvoi de la société SR (taxe de 3 %, engagement de communiquer et déclarations n° 2746), Cour de cassation, Rendu avant le 8 avril 2026
- 5.Cour d’appel d’Aix-en-Provence, arrêt du 6 novembre 2024 (société SR), Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 6 novembre 2024
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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