Taxe de 3 % et fiducie : le fiduciaire n’est pas un actionnaire au sens de l’article 990 E du CGI

La taxe de 3 % sur les immeubles prévoit une exonération pour l’entité qui identifie ses détenteurs dans une déclaration. La Cour de cassation juge que le fiduciaire n’est pas un actionnaire au sens de l’article 990 E, 3° du CGI ¹.

Une déclaration qui identifie le constituant de la fiducie peut donc suffire à ouvrir l’exonération ¹. La Cour se prononce aussi sur la mise en demeure de régulariser envoyée par l’administration.

Sur ce second point, l’administration ne peut pas exiger le paiement de la taxe dans sa mise en demeure sans risquer de méconnaître sa propre doctrine ¹. Celle-ci offre au contribuable défaillant de bonne foi une première régularisation sans paiement.

Taxe de 3 % sur les immeubles : le cadre du litige

La taxe de 3 % vise les immeubles situés en France détenus par des entités juridiques. L’article 990 E du CGI prévoit des cas d’exonération ².

Le cas visé au 3° de cet article repose sur une déclaration. L’entité qui fait connaître ses détenteurs, ses « actionnaires » au sens du texte, peut échapper à la taxe ¹.

Toute la question était de savoir qui devait être déclaré lorsque les titres sont placés dans une fiducie.

Fiducie : constituant et fiduciaire

Dans une fiducie, le constituant transfère des biens, par exemple des titres de société, à un fiduciaire. Le fiduciaire les détient et les gère pour le compte des bénéficiaires désignés.

Le fiduciaire devient ainsi titulaire des titres. La question était de savoir s’il devenait aussi l’« actionnaire » à déclarer pour bénéficier de l’exonération.

Dans cette affaire, les déclarations souscrites identifiaient le constituant de la fiducie ¹. L’administration a mis en demeure le contribuable de régulariser sa situation et a exigé, dans ce même courrier, le paiement de la taxe.

Mise en demeure : l’administration tenue par sa doctrine

La doctrine administrative sur la taxe de 3 % figure au BOFiP, sous la référence BOI-PAT-TPC-30 ³. Son paragraphe 20 ouvre au contribuable défaillant de bonne foi une première régularisation sans paiement.

Cette doctrine est opposable à l’administration sur le fondement de l’article L. 80 A du LPF ⁴. Le contribuable peut donc s’en prévaloir face à l’administration.

La Cour de cassation en tire la conséquence ¹. En exigeant le paiement dans la mise en demeure, l’administration a pu méconnaître sa doctrine, qui permettait une première régularisation sans paiement.

Le fiduciaire n’est pas un actionnaire au sens de l’article 990 E du CGI

La Cour de cassation juge ensuite que le fiduciaire n’est pas un actionnaire au sens de l’article 990 E ¹.

Les déclarations qui identifiaient le constituant pouvaient donc suffire à l’exonération ¹. Le contribuable n’était pas tenu de désigner le fiduciaire comme actionnaire.

Pour la taxe de 3 %, le fiduciaire n’est pas un actionnaire : une déclaration identifiant le constituant peut suffire à l’exonération.

Cassation totale et renvoi : la suite de l’affaire

La Cour de cassation prononce une cassation totale, avec renvoi ¹. La décision attaquée est annulée dans toutes ses dispositions.

L’affaire sera rejugée par la juridiction de renvoi. Celle-ci devra statuer en tenant compte des deux réponses de la Cour de cassation : la doctrine sur la première régularisation, et la place du fiduciaire dans la déclaration.

Pourquoi le juge judiciaire tranche ce litige

La taxe de 3 % relève, pour son contentieux, du juge judiciaire. C’est pourquoi le litige est arrivé devant la Cour de cassation, et non devant le Conseil d’État.

Un exemple pour fixer les idées

Prenons un cas purement illustratif. Un dirigeant place dans une fiducie les titres d’une société qui détient un immeuble en France. Un fiduciaire détient désormais ces titres et les gère.

La société déclare ses détenteurs pour être exonérée de la taxe de 3 %. Elle y identifie le dirigeant, en sa qualité de constituant, et non le fiduciaire.

Selon le raisonnement de la Cour de cassation, cette déclaration peut suffire à l’exonération ¹. Si l’administration estime qu’une déclaration manque, elle doit tenir compte de sa doctrine sur la première régularisation sans paiement.

Fiducie et immeubles : les points à vérifier

Pour une entité dont les titres sont placés en fiducie, plusieurs précautions découlent de cet arrêt :

• identifier dans la déclaration le constituant de la fiducie, qui peut suffire à l’exonération ;
• conserver les déclarations souscrites et la preuve de leur dépôt ;
• en cas de mise en demeure de régulariser, vérifier si l’administration exige un paiement ;
• si c’est une première régularisation de bonne foi, invoquer le paragraphe 20 du BOI-PAT-TPC-30 et l’article L. 80 A du LPF.

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Faire le point sur la détention de vos immeubles

La détention d’un immeuble par une société, a fortiori à travers une fiducie, appelle des déclarations précises. Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS peuvent examiner avec vous votre situation, en lien avec votre avocat. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 10 juillet 2026.