L’essentiel
- Pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, les départements peuvent porter le taux de l’article 1594 D du CGI au-delà de 4,50 %, jusqu’à 5 %.
- Le primo-accédant qui acquiert sa résidence principale ne supporte pas cette hausse : c’est une non-application du relèvement, ni un taux réduit ni une exonération.
- Est primo-accédant celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l’acquisition, sans condition de ressources ni de financement.
- Le BOFiP précise les cas de l’indivision, des régimes communautaires, de l’ancien usufruitier ou nu-propriétaire et des résidents étrangers.
- Le calendrier de prise d’effet des délibérations départementales est étalé jusqu’au 1er janvier 2028.
La hausse des droits de mutation votée par certains départements ne s’applique pas au primo-accédant qui achète sa résidence principale. Une mise à jour du BOFiP, commentée le 18 juin 2026, formalise la lecture de l’administration 1.
Cette mise à jour porte sur des modifications temporaires de la fiscalité immobilière locale. Elles sont issues des lois de finances pour 2025 et pour 2026 123.
Hausse des droits de mutation : ce que prévoit la loi de finances pour 2025
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont dus lors de l’achat d’un bien immobilier. Une part revient au département, au taux fixé par l’article 1594 D du CGI 4.
L’article 116, II de la loi de finances pour 2025 ouvre une faculté temporaire aux départements. Ils peuvent porter ce taux au-delà de 4,50 %, jusqu’à 5 % 2.
Cette faculté vise les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 2. Elle ne joue que dans les départements qui ont délibéré en ce sens.
Le BOFiP intègre désormais ce dispositif dans ses commentaires 1. Les notaires, les acquéreurs et leurs conseils disposent ainsi d’une doctrine écrite pour l’appliquer.
Un exemple pour mesurer l’enjeu
Prenons, à titre d’illustration, un logement acheté 300 000 € dans un département qui a voté le taux de 5 %. La part départementale passe de 13 500 € à 15 000 €, soit 1 500 € de plus.
Le primo-accédant qui remplit les conditions reste au taux sans relèvement : 13 500 € dans cet exemple. Le calcul ne vise que la part départementale, pas les autres sommes payées lors de la vente.
Primo-accédant : une non-application de la hausse, pas une exonération
La hausse ne s’applique pas aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale 12.
Le BOFiP qualifie précisément ce mécanisme. Il s’agit d’une non-application du relèvement, et non d’un taux réduit ni d’une exonération 1.
En pratique, le primo-accédant paie les droits départementaux au taux qui s’appliquerait sans la délibération. Il échappe seulement au supplément voté par le département.
Qui est primo-accédant au sens du BOFiP ?
La « première propriété » s’entend au sens de l’article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) 15. C’est le référentiel du prêt à taux zéro (PTZ).
Le dispositif n’emprunte au PTZ que cette définition. Deux de ses exigences ne jouent pas 1 :
- aucune condition de ressources ;
- aucune condition de financement, le recours effectif à un PTZ n’étant pas exigé.
Seul compte un critère : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l’acquisition 1.
La façon de justifier ce statut dans l’acte a fait l’objet d’une réponse du Gouvernement, analysée dans notre article sur la preuve du statut de primo-accédant pour les DMTO.
Indivision, régime de communauté, démembrement : les apports du BOFiP
Les commentaires apportent des précisions doctrinales sur quatre situations 1 :
- l’achat en indivision, où la condition s’apprécie par quote-part ;
- les époux mariés sous un régime communautaire, qui relèvent d’une règle spécifique ;
- l’ancien usufruitier ou nu-propriétaire, assimilé à un primo-accédant ;
- les acquéreurs résidents étrangers, dont le traitement est précisé.
Ces précisions expriment la lecture de l’administration. Leur détail se lit dans les commentaires du BOFiP, à consulter avant un achat qui relève de l’une de ces situations 1.
Le démembrement de propriété soulève d’autres questions fiscales, par exemple lors d’une cession d’usufruit temporaire.
Délibérations départementales : un calendrier étalé jusqu’en 2028
L’article 121 de la loi de finances pour 2026 a réécrit le calendrier glissant de prise d’effet des délibérations départementales 3.
Ce calendrier est désormais étalé jusqu’au 1er janvier 2028 3. Le taux applicable dépend donc du département où se situe le bien et de la date de l’acte.
Hausse des droits de mutation : le parcours d’un acte
Part départementale des droits, art. 1594 D du CGI
taux sans relèvement
plafond du taux relevé, sur délibération du département
actes concernés
Non : le taux reste sans relèvement. Oui : question suivante. Calendrier de prise d’effet étalé jusqu’au 1er janvier 2028.
Non : le taux relevé s’applique. Oui : question suivante.
Définition de l’art. L. 31-10-3 du CCH, sans condition de ressources ni de financement.
L’acquéreur supporte la hausse votée par le département.
Le relèvement ne s’applique pas. Ce n’est ni un taux réduit ni une exonération.
Schéma du dispositif temporaire de l’article 116, II de la loi de finances pour 2025 : taux départemental de l’article 1594 D du CGI porté au-delà de 4,50 % et jusqu’à 5 % pour les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, non-application du relèvement au primo-accédant qui achète sa résidence principale, définition du CCH sans condition de ressources ni de financement, calendrier des délibérations étalé jusqu’au 1er janvier 2028.
Source : Loi de finances pour 2025, art. 116, II ; loi de finances pour 2026, art. 121 ; CGI, art. 1594 D ; CCH, art. L. 31-10-3 ; BOFiP, mise à jour commentée le 18 juin 2026
Les points à vérifier avant de signer
- le département du bien a-t-il voté la hausse des droits de mutation, et à quelle date sa délibération prend-elle effet ?
- l’acte est-il passé entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 ?
- le bien est-il acquis comme résidence principale ?
- avez-vous été propriétaire de votre résidence principale dans les deux ans précédant l’acquisition ?
La fiscalité d’un bien ne s’arrête pas à son achat. À la revente, par exemple, se pose la question des travaux retenus dans la plus-value immobilière.
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Questions fréquentes
Un primo-accédant paie-t-il la hausse des droits de mutation ?
Non, s’il acquiert sa résidence principale. La hausse votée par un département, jusqu’à 5 % pour les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, ne s’applique pas à lui. Le BOFiP précise qu’il s’agit d’une non-application du relèvement, et non d’un taux réduit ni d’une exonération.
Faut-il respecter les plafonds de ressources du PTZ pour échapper à la hausse ?
Non. Le dispositif reprend seulement la définition de la première propriété de l’article L. 31-10-3 du CCH, celle du prêt à taux zéro. Il n’exige ni condition de ressources ni condition de financement. Seul compte le fait de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l’acquisition.
Jusqu’à quand s’applique la hausse des droits de mutation ?
Le relèvement temporaire vise les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, dans les départements qui l’ont voté. L’article 121 de la loi de finances pour 2026 a réécrit le calendrier de prise d’effet des délibérations départementales, désormais étalé jusqu’au 1er janvier 2028. Le taux dépend donc du département et de la date de l’acte.
Sources
- 1.BOFiP-Impôts, mise à jour des commentaires sur le relèvement temporaire du taux départemental des droits de mutation et la non-application aux primo-accédants, Direction générale des finances publiques (BOFiP-Impôts), mise à jour commentée le 18 juin 2026
- 2.Loi de finances pour 2025, article 116, II (relèvement temporaire du taux de l’article 1594 D du CGI jusqu’à 5 %), Journal officiel de la République française, 2025
- 3.Loi de finances pour 2026, article 121 (calendrier de prise d’effet des délibérations départementales), Journal officiel de la République française, 2026
- 4.Code général des impôts, article 1594 D, Légifrance, version en vigueur au 18 juin 2026
- 5.Code de la construction et de l’habitation, article L. 31-10-3, Légifrance, version en vigueur au 18 juin 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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