L’essentiel
- L’article 116 de la loi de finances pour 2025 permet de porter le taux départemental des DMTO de 4,5 % à 5 % pour les actes conclus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.
- Le primo-accédant qui achète sa résidence principale est exonéré de cette hausse.
- Est primo-accédant celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acte, au sens du I de l’article L. 31-10-3 du CCH.
- Ni la condition de ressources du PTZ ni l’octroi d’un PTZ ne conditionnent l’exonération.
- L’acquéreur le déclare dans l’acte authentique ; la DGFiP contrôle a posteriori et une fausse déclaration est redressée.
L’exonération DMTO primo-accédant protège de la hausse temporaire des droits de mutation l’acheteur de sa première résidence principale. Le Gouvernement a précisé comment prouver ce statut : ni les ressources du PTZ ni son obtention n’entrent en compte 3.
DMTO primo-accédant : la hausse temporaire et son exonération
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 a ouvert une hausse temporaire des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Le taux départemental peut être porté de 4,5 % à 5 % 1.
Cette hausse vise les actes conclus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 1. Elle joue dans les départements qui l’ont votée.
Le primo-accédant qui achète sa résidence principale en est exonéré 1. Il ne supporte pas la majoration de 0,5 point.
Les DMTO forment l’essentiel de ce que l’on appelle couramment les frais de notaire lors d’un achat dans l’ancien. L’enjeu de l’exonération se lit donc directement dans le coût de l’acquisition.
La question posée au Gouvernement
Le Gouvernement a été interrogé sur la façon de prouver le statut de primo-accédant qui conditionne l’exonération 3. Sa réponse apporte des précisions doctrinales : elles donnent la lecture que retient l’administration, sans modifier la loi.
Qui est primo-accédant au sens de l’exonération
La qualité de primo-accédant s’apprécie au sens du I de l’article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) 23. C’est la définition retenue pour le prêt à taux zéro (PTZ).
Deux conditions en découlent :
- ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acte ;
- acheter un bien destiné à devenir sa résidence principale.
Le délai de deux ans se compte à partir de la date de l’acte de vente. Une personne qui a cessé d’être propriétaire de sa résidence principale plus de deux ans avant l’acte peut donc être primo-accédante.
La condition porte sur la seule résidence principale. Détenir un logement mis en location ou une résidence secondaire n’empêche pas, à lui seul, d’être primo-accédant au sens de cette définition 2.
Condition de ressources PTZ : elle ne joue pas
Le Gouvernement emprunte au PTZ sa définition du primo-accédant, pas ses autres conditions 3.
Deux éléments ne conditionnent pas l’exonération 3 :
- la condition de ressources du PTZ ;
- l’octroi effectif d’un PTZ.
Le PTZ est une condition suffisante, mais non nécessaire 3. Un acquéreur inéligible au PTZ peut donc être exonéré de la hausse des droits de mutation.
Deux situations pour illustrer
Un acheteur est locataire de son logement depuis plusieurs années. Ses revenus dépassent les plafonds du PTZ et il achète sa résidence principale sans PTZ : il reste exonéré de la hausse.
Un autre acheteur occupait encore, un an avant l’acte, un appartement dont il était propriétaire et qui était sa résidence principale. Quels que soient ses revenus, il ne remplit pas la condition des deux ans et supporte la hausse.
Ces cas sont illustratifs. Chaque situation s’apprécie à la date de l’acte, selon la définition du CCH.
Hausse des DMTO : le primo-accédant est-il exonéré ?
Actes conclus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028
Non : la hausse s’applique. Oui : question suivante.
Oui : la hausse s’applique. Non : vous êtes primo-accédant au sens du I de l’art. L. 31-10-3 du CCH.
Pas de majoration de 0,5 point du taux départemental
Condition de ressources du PTZ et octroi effectif d’un PTZ. Le PTZ suffit, il n’est pas nécessaire.
Déclaration de l’acquéreur dans l’acte authentique, sans contrôle a priori
Contrôle a posteriori de la DGFiP
Rappel des droits éludés, intérêts de retard, sanctions le cas échéant
Schéma de décision de l’exonération de la hausse temporaire des droits de mutation : bien destiné à la résidence principale, absence de propriété de la résidence principale dans les deux ans précédant l’acte, sans condition de ressources PTZ, déclaration dans l’acte authentique et contrôle a posteriori de la DGFiP.
Source : Loi de finances pour 2025, art. 116 ; CCH, art. L. 31-10-3, I ; réponse du Gouvernement, 2026
Exonération DMTO primo-accédant : déclaration dans l’acte authentique
Il n’y a pas de contrôle a priori 3. L’exonération résulte de la déclaration de l’acquéreur dans l’acte authentique de vente 3.
C’est donc l’acheteur qui déclare remplir les conditions, au moment de signer. Le notaire, qui perçoit les droits, applique le taux qui découle de cette déclaration.
Les points à vérifier avant de signer
- Le bien sera-t-il votre résidence principale ?
- Avez-vous été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’acte ?
- La déclaration de primo-accession figure-t-elle dans l’acte authentique ?
Contrôle a posteriori de la DGFiP et sanctions
La direction générale des Finances publiques (DGFiP) contrôle a posteriori 3. Elle peut vérifier après la vente que la déclaration de l’acquéreur était exacte.
Une fausse déclaration entraîne 3 :
- le rappel des droits éludés ;
- des intérêts de retard ;
- le cas échéant, des sanctions.
Le contrôle venant après coup, gardez les justificatifs de votre situation de logement sur les deux années qui précèdent l’achat, par exemple vos baux et quittances de loyer.
Ce que cela change pour votre achat
L’exonération est ouverte plus largement que le PTZ. Un acheteur aux revenus trop élevés pour le PTZ peut en bénéficier s’il remplit la condition des deux ans et achète sa résidence principale 3.
La hausse reste temporaire : elle concerne les actes conclus jusqu’au 31 mars 2028 1.
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Pour aller plus loin
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- le crédit d’impôt PTZ et le coefficient de taxation des banques ;
- l’enregistrement d’un acte et le paiement sur état du notaire ;
- la réponse du notaire à une proposition de rectification.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 7 juillet 2026.
Questions fréquentes
Faut-il avoir obtenu un PTZ pour être exonéré de la hausse des DMTO ?
Non. Le Gouvernement précise que l’octroi effectif d’un PTZ ne conditionne pas l’exonération. Le PTZ est une condition suffisante, mais non nécessaire : un acquéreur inéligible au PTZ peut être exonéré s’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acte et s’il achète sa future résidence principale.
La condition de ressources du PTZ s’applique-t-elle à l’exonération DMTO primo-accédant ?
Non. Seule la définition du primo-accédant est empruntée au PTZ, au sens du I de l’article L. 31-10-3 du CCH. La condition de ressources du PTZ ne joue pas. Un acheteur aux revenus élevés peut donc être exonéré de la hausse s’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l’acte.
Comment prouver son statut de primo-accédant chez le notaire ?
Il n’y a pas de contrôle a priori. L’exonération résulte de la déclaration de l’acquéreur dans l’acte authentique de vente. La DGFiP contrôle ensuite a posteriori. En cas de fausse déclaration, l’acquéreur s’expose au rappel des droits éludés, à des intérêts de retard et, le cas échéant, à des sanctions.
Jusqu’à quand s’applique la hausse temporaire des DMTO ?
La hausse prévue par l’article 116 de la loi de finances pour 2025 concerne les actes conclus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Elle permet de porter le taux départemental de 4,5 % à 5 %, dans les départements qui l’ont votée. Le primo-accédant qui achète sa résidence principale en est exonéré.
Sources
- 1.Loi de finances pour 2025, article 116 (hausse temporaire des DMTO et exonération des primo-accédants), Journal officiel, 2025
- 2.Code de la construction et de l’habitation, article L. 31-10-3, I (définition du primo-accédant du PTZ), Légifrance, version en vigueur au 7 juillet 2026
- 3.Réponse du Gouvernement sur la preuve du statut de primo-accédant pour l’exonération de la hausse des DMTO, Gouvernement, 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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