Engagement de construire : le paiement sur état du notaire prouve l’enregistrement

Un acquéreur assujetti à la TVA avait pris son engagement de construire après l’achat, par un acte complémentaire. Le juge de l’impôt a admis que le paiement sur état du notaire fait preuve de l’enregistrement de cet acte ¹.

La décision porte sur un point de preuve. Elle réaffirme la force libératoire du mécanisme du paiement sur état ¹, que les notaires utilisent pour acquitter les droits d’enregistrement des actes qu’ils reçoivent.

Engagement de construire : les faits soumis au juge

L’affaire concerne un acquéreur assujetti à la TVA. Lors de l’achat, il a déclaré dans l’acte ne prendre aucun engagement particulier.

Il a acquitté 203 233 € de droits d’enregistrement lors de l’acquisition ¹.

Il a ensuite démoli le bâtiment existant. Il a reconstruit dans les quatre ans.

Trois ans plus tard, il a fait dresser un acte complémentaire. Cet acte porte l’engagement de construire qui ne figurait pas dans l’acte d’acquisition ¹.

La question posée au juge

Le juge de l’impôt était saisi de la suite à donner à cette régularisation. Une question restait ouverte : le paiement sur état pratiqué par le notaire suffisait-il à établir l’enregistrement de l’acte complémentaire ?

Pourquoi l’enregistrement de l’acte complémentaire comptait

L’engagement de construire est une déclaration de l’acquéreur, assujetti à la TVA, qui s’oblige à édifier une construction sur le bien acheté. Il permet de placer l’acquisition sous un régime de droits d’enregistrement plus favorable que celui d’un achat sans engagement.

Ici, l’engagement n’avait pas été pris le jour de l’achat. Il a été pris après coup, par un acte distinct dressé chez le notaire.

Pour produire ses effets, cet acte complémentaire devait être enregistré. Le débat portait donc sur la preuve de cet enregistrement.

L’enjeu financier se mesure au montant des droits payés lors de l’achat : 203 233 €. C’est cette somme que l’acquéreur avait réglée en déclarant ne prendre aucun engagement particulier.

Le paiement sur état : un mode d’enregistrement par le notaire

Le paiement sur état est un mécanisme propre aux actes reçus par les notaires. Le notaire acquitte les droits dus sur ses actes en les portant sur un état, sans présenter chaque acte séparément au service chargé de l’enregistrement.

Le mécanisme a une force libératoire. Le paiement fait par le notaire selon cette procédure libère le redevable des droits dus au titre de l’acte.

Dans cette affaire, le notaire avait procédé ainsi pour l’acte complémentaire. Restait à savoir si ce paiement suffisait à établir que l’acte portant l’engagement de construire avait bien été enregistré.

Ce qu’a jugé le juge de l’impôt

Le juge répond par l’affirmative. Le paiement sur état pratiqué par le notaire fait preuve de l’enregistrement de l’acte complémentaire ¹.

Le juge réaffirme ainsi la force libératoire du paiement sur état. L’acquéreur n’avait pas à démontrer l’enregistrement par un autre moyen.

L’acte complémentaire portant l’engagement de construire est donc regardé comme enregistré. La régularisation intervenue après l’achat n’est pas écartée pour un défaut de preuve de cet enregistrement.

Engagement de construire régularisé : ce qu’il faut retenir

Pour un acquéreur assujetti à la TVA qui n’a pas pris d’engagement de construire dans l’acte d’achat, l’affaire jugée réunit les éléments suivants :

• l’acquéreur avait régularisé son engagement par un acte complémentaire, dressé après l’acquisition ;
• l’enregistrement de cet acte a été établi par le paiement sur état pratiqué par le notaire ;
• les travaux, démolition et reconstruction, avaient été menés dans les quatre ans.

Il reste utile de conserver tous les justificatifs : l’acte d’acquisition, l’acte complémentaire et les pièces relatives aux travaux. Ils permettent de répondre à l’administration si elle conteste la régularisation.

Sur la preuve devant le juge de l’impôt, lisez aussi notre analyse sur la preuve par le contrat pour déduire la TVA sur des frais de cession de titres.

Les opérations immobilières des assujettis à la TVA soulèvent d’autres questions. Voir par exemple la TVA sur la marge d’un bien neuf jamais utilisé ou la TVA sur la marge des établissements publics fonciers.

Portée de la décision

La décision tranche une question de preuve dans un dossier précis. Elle a été rendue au vu des faits propres à cet acquéreur : achat sans engagement, démolition, reconstruction dans les quatre ans, puis acte complémentaire trois ans plus tard.

Elle n’établit pas, à elle seule, une règle applicable à toutes les régularisations. Avant de régulariser un engagement de construire après l’achat, chaque situation doit être examinée avec le notaire et un conseil.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 10 août 2026.