Justification de l’exécution des travaux : une députée interroge le Gouvernement

La justification de l’exécution des travaux conditionne l’exonération de droits attachée à l’engagement de construire. Une députée demande au Gouvernement quelles preuves admettre lorsque les justificatifs prévus ne peuvent pas être produits ¹.

Mme Louwagie a interrogé le ministre sur les difficultés pratiques que pose cette justification. Elles concernent l’exonération accordée aux acquisitions d’immeubles avec engagement de construire, ou de travaux assimilés à la construction d’un immeuble neuf ¹.

L’exonération de l’article 1594-0 G du CGI

L’article 1594-0 G, A du Code général des impôts (CGI) prévoit une exonération de taxe de publicité foncière (TPF) ou de droits d’enregistrement pour certaines acquisitions d’immeubles ².

Elle suppose deux conditions :

• l’acquéreur est assujetti à la TVA (article 256 A du CGI) ;
• il s’engage à effectuer, dans un délai de quatre ans, des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf, au sens de l’article 257, I-2-2° du CGI, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé ^{2 3}.

Nos articles sur la déclaration d’achèvement des travaux, seule preuve de l’engagement de construire et sur la prorogation du délai de construire complètent ce sujet.

Les travaux qui remplissent l’engagement de construire

Le BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 230) admet une tolérance pour les travaux qui ne donnent pas lieu au taux réduit de TVA de l’article 279-0 bis du CGI ⁴ :

« Lorsque les travaux auxquels s’est engagé l’acquéreur ne donnent pas lieu à l’application du taux réduit de TVA prévu à l’article 279-0 bis du CGI, il demeure admis que dans la situation où tous les planchers de l’immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l’ouvrage, on considère pour l’application du II du A de l’article 1594-0 G du CGI que l’ensemble des éléments de second œuvre ont été rendus à l’état neuf si chacun des cinq autres éléments mentionnés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI a été rendu à l’état neuf dans une proportion au moins égale aux deux tiers. »

Justification de l’exécution des travaux : les preuves admises

L’exonération est subordonnée à une condition. À l’expiration du délai de quatre ans, l’acquéreur doit justifier de l’exécution des travaux (article 1594-0 G, A-II du CGI) ².

L’article 266 bis de l’annexe III au CGI prévoit les modes de preuve acceptés ⁵ :

• le dépôt de la déclaration spéciale n° 940, relative à la récupération de la TVA par les assujettis ;
• le dépôt en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), prévue à l’article L. 462-1 du Code de l’urbanisme ⁶.

La question écrite met en lumière deux cas pratiques où cette justification standard pose problème ¹.

Deux cas où la justification de l’exécution des travaux manque

Ni déclaration n° 940 ni DAACT

Certains travaux qui remplissent l’engagement de construire ne conduisent à aucune de ces deux justifications ¹ :

• pas de déclaration n° 940 lorsque le maître d’ouvrage récupère 100 % de la TVA : il n’a pas à déposer cette déclaration spécifique ;
• pas de DAACT lorsque les travaux de restructuration ne nécessitent aucune autorisation d’urbanisme, permis de construire ou déclaration préalable.

Sont visés, par exemple, la remise à neuf des fondations, ou celle du second œuvre avec remplacement des huisseries extérieures à l’identique.

Une DAACT partielle ou prématurée

Les rénovations complexes s’échelonnent parfois sur plusieurs années, par exemple en milieu occupé. Une DAACT peut alors être déposée pour une première partie des travaux, comme un ravalement de façade ¹.

Or l’engagement de construire s’apprécie globalement. Les travaux nécessaires pour le remplir peuvent n’être achevés qu’après ce dépôt. La DAACT ne couvre donc pas la globalité de l’engagement ¹.

Les questions posées au Gouvernement

Face à ces situations, Mme Louwagie demande au ministre ¹ :

• de préciser les autres justifications qui pourraient être admises ;
• de confirmer si une attestation envoyée par le maître de l’ouvrage à son service gestionnaire pourrait être considérée comme une justification valide au sens de l’article 1594-0 G, A-II du CGI.

La réponse du ministre n’est pas connue à ce stade. L’affaire est à suivre.

Un cas illustratif

Prenons un exemple, sans chiffre. Une société qui récupère 100 % de la TVA acquiert un immeuble ancien avec un engagement de construire. Elle remet à neuf les fondations, sans autorisation d’urbanisme.

Elle n’a ni déclaration n° 940 ni DAACT à produire. À l’expiration des quatre ans, la justification de l’exécution des travaux lui reste pourtant demandée. C’est la situation visée par la question ¹.

Tant que le ministre n’a pas répondu, la prudence consiste à examiner, avant l’acte, comment l’engagement pourra être justifié, et à conserver toutes les pièces des travaux.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 25 novembre 2025.