Déclaration d’achèvement des travaux : seule preuve de l’engagement de construire

La déclaration d’achèvement des travaux conditionne l’exonération de droits d’enregistrement liée à un engagement de construire. Un tribunal judiciaire a refusé de la remplacer par un constat d’huissier et une attestation d’architecte ¹.

Pour le juge de l’impôt, cette exonération ne dépend pas seulement de la réalisation effective des travaux. Elle suppose aussi le strict respect des obligations déclaratives, dans le délai imparti ¹.

L’exonération de l’article 1594-0 G du CGI

L’article 1594-0 G, A du Code général des impôts (CGI) exonère certaines acquisitions d’immeubles de taxe de publicité foncière ou de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ².

L’acquéreur doit être assujetti à la TVA. L’acte d’acquisition doit contenir son engagement d’effectuer, dans un délai de quatre ans, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ².

L’exonération reste subordonnée à une condition : à l’expiration de ce délai de quatre ans, l’acquéreur justifie de l’exécution des travaux ².

Ce régime est souvent appelé « engagement de construire ». Nos articles sur le paiement sur état du notaire, qui prouve l’enregistrement, et sur la force majeure refusée pour un projet complexe en présentent d’autres aspects.

La déclaration d’achèvement des travaux, seule preuve admise

L’article 266 bis de l’annexe III au CGI précise comment se fait cette justification. Elle résulte du dépôt de la déclaration spéciale mentionnée au I de l’article 244 de l’annexe II au même code ³.

Il s’agit de la déclaration d’achèvement des travaux, souvent désignée par son sigle DAACT. Elle doit être déposée dans le mois qui suit l’achèvement.

Cette déclaration est le seul mode de preuve admis pour justifier de l’exécution de l’engagement ^{1 3}.

Ce que coûte un engagement non justifié

En cas de non-respect, l’article 1840 G ter du CGI rend l’acquéreur redevable des droits dont il avait été dispensé ⁴.

Ces droits sont liquidés d’après les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition. Ils sont majorés de l’intérêt de retard ⁴.

Deux décrets au cœur du litige

L’article 266 bis a été modifié à deux reprises ^{5 6} :

• par le décret n° 2011-263 du 11 mars 2011 ;
• par le décret n° 2015-793 du 30 juin 2015.

Ces deux textes sont des décrets simples, pris sans avis du Conseil d’État. Leur légalité est au cœur de la défense de la société en cause, la SCI P ¹.

Les faits : un ensemble immobilier à Saint-Tropez

La SCI P a pour activité l’achat et la mise en location d’immeubles. Le 1er février 2013, elle a acquis pour 5 M€ un ensemble immobilier à Saint-Tropez, composé d’un local commercial et d’une maison d’habitation ¹.

Dans l’acte, elle s’est engagée à construire un immeuble neuf dans un délai de quatre ans. Elle a ainsi bénéficié de l’exonération de droits ¹.

L’acte mentionnait expressément deux points ¹ :

• une demande de permis de construire portant sur la démolition et la reconstruction des planchers, déposée le 30 janvier 2013 ;
• la déclaration d’achèvement à produire dans les formes prescrites.

Des travaux réalisés et documentés

Un second permis de construire a été obtenu le 29 août 2013 pour plusieurs travaux ¹ :

• le ravalement ;
• la modification d’ouvertures ;
• le changement de destination ;
• la mise aux normes.

Deux pièces attestent la réalisation effective des travaux : un procès-verbal de constat d’huissier du 9 avril 2013 et une attestation de l’architecte du 9 juillet 2017 ¹.

Aucune déclaration dans le délai de quatre ans

La SCI n’a pas déposé la déclaration d’achèvement des travaux dans le délai de quatre ans, qui expirait le 1er février 2017 ¹.

L’administration a constaté cette carence. Elle a adressé à la SCI une proposition de rectification le 7 juin 2018, qui réclamait 254 053 € de droits ¹.

La réclamation de la SCI a été rejetée le 29 novembre 2023. La société a alors assigné l’administration fiscale devant le juge de l’impôt, le tribunal judiciaire ¹.

Les arguments de la SCI devant le juge

À titre principal, la SCI soulève l’exception d’illégalité des décrets qui ont modifié l’article 266 bis de l’annexe III au CGI ¹.

Selon elle, la rédaction initiale de cet article émanait d’un décret en Conseil d’État. Or les décrets de 2011 et de 2015 ont été pris par le Premier ministre sans consultation du Conseil d’État ¹.

Pour la SCI, un texte issu d’un décret en Conseil d’État ne peut être modifié que par un décret de même nature. Les décrets simples modificatifs seraient donc entachés d’incompétence et devraient être déclarés illégaux ¹.

À titre subsidiaire, la SCI fait valoir la réalité des travaux de construction, attestée par le constat d’huissier et par l’attestation de l’architecte ¹.

Le tribunal judiciaire rejette la demande

Le tribunal judiciaire rejette la demande de la SCI P sur les deux points ¹. Il s’agit d’un jugement de première instance, rendu sur les faits propres à l’affaire.

L’exception d’illégalité écartée

Le tribunal relève d’abord l’origine du texte. L’article 1371 du CGI, devenu l’article 1594-0 G, est issu d’un décret du 18 septembre 1950, antérieur à la Constitution de la Ve République ¹.

Il note ensuite que l’article 48 de l’ordonnance du 30 décembre 1958 portant loi de finances pour 1959 renvoyait les modalités d’application à un « décret ». Ce texte ne précisait pas « décret en Conseil d’État » ¹.

Le tribunal applique enfin un principe dégagé par le Conseil d’État dans une décision du 5 février 2024, n° 470962 ⁷ :

Un décret pris après avis du Conseil d’État peut être modifié par un décret simple si les dispositions concernées ont été codifiées et si aucun texte ne prévoit l’avis du Conseil d’État.

Le tribunal ajoute que l’article 266 bis est codifié à l’annexe III du CGI, qui regroupe les décrets simples. Les décrets en Conseil d’État relèvent de l’annexe II. Il rejette donc l’exception d’illégalité ¹.

La réalité des travaux ne remplace pas la déclaration

Sur le second point, le tribunal constate que la SCI ne justifie pas avoir déposé la déclaration d’achèvement des travaux avant le 1er février 2017 ¹.

La SCI produit bien un constat d’huissier et une attestation d’architecte qui établissent la réalité des travaux. Pour le juge, ces éléments sont insuffisants : l’article 266 bis exige le dépôt d’une déclaration spéciale, seul mode de justification admis ^{1 3}.

Formalisme impératif : la justification de l’exécution des travaux résulte du dépôt de la déclaration d’achèvement. Ni un constat d’huissier ni une attestation d’architecte ne s’y substituent.

Une exigence propre aux droits d’enregistrement

La décision confirme une règle propre à l’exonération de DMTO liée à l’engagement de construire. La preuve de l’achèvement passe par les documents expressément prévus par le CGI, en particulier la déclaration d’achèvement des travaux ¹.

Il n’en va pas de même dans d’autres branches de la fiscalité immobilière.

En TVA : une autre date peut être retenue

Le Conseil d’État l’a confirmé dans une décision du 14 avril 2022, n° 457246 ⁸. Le délai en cause est celui de cinq ans prévu à l’article 257 du CGI. Son point de départ peut être fixé à une autre date que celle du dépôt de la déclaration d’achèvement.

Au-delà de ce délai, l’immeuble n’est plus regardé comme neuf au sens de la TVA : sa vente échappe à la TVA des immeubles neufs ⁸.

En fiscalité locale : la construction habitable

Le ministre l’a rappelé en réponse à la question écrite n° 34828 de la députée Annaïg Le Meur, publiée au JOAN du 2 mars 2021 ⁹.

Au sens fiscal, la date d’achèvement des travaux est celle à laquelle la construction est habitable ⁹ :

• gros œuvre terminé ;
• maçonneries, couverture et fermetures extérieures achevées ;
• branchements effectifs.

La règle vaut même si des travaux accessoires restent à effectuer, comme la pose de papiers peints ou de revêtements de sol ⁹.

Un immeuble peut ainsi être considéré comme achevé par l’administration fiscale, alors que le propriétaire n’a déposé aucune déclaration d’achèvement des travaux en mairie ⁹.

Engagement de construire : les précautions à prendre

Prenons un exemple, purement illustratif. Une société assujettie à la TVA achète un immeuble avec un engagement de construire. Elle achève ses travaux dans le délai, mais oublie de déposer la déclaration d’achèvement.

Selon le raisonnement retenu dans l’affaire de la SCI P, des photos, un constat ou une attestation ne suffiraient pas. La société devrait payer les droits dont elle avait été dispensée, majorés de l’intérêt de retard ^{1 4}.

Pour éviter cette situation, il est prudent :

• de noter, dès la signature de l’acte, la date d’expiration du délai de quatre ans ;
• de déposer la déclaration d’achèvement des travaux dès la fin du chantier, sans attendre l’échéance ;
• de conserver la preuve de ce dépôt avec l’acte d’acquisition.

Les délais de procédure posent d’autres questions, traitées dans notre article sur l’acte complémentaire, qui ne proroge pas le délai de réclamation.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 23 mars 2026.