Engagement de construire : un acte complémentaire ne proroge pas le délai de réclamation

Un engagement de construire pris après l’achat, dans un acte complémentaire, ne rouvre pas le délai de réclamation. Sans demande de restitution formée à temps, le droit à restitution des droits payés s’éteint définitivement.

C’est ce que rappelle le juge de l’impôt dans une décision récente ⁴. La règle vise l’acquéreur qui a payé les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), puis souscrit plus tard l’engagement de construire de l’article 1594-0 G du CGI ¹.

Engagement de construire : le cadre de l’article 1594-0 G du CGI

L’article 1594-0 G du CGI permet à l’acquéreur qui s’engage à construire d’échapper aux DMTO sur son acquisition ¹. Lorsque l’engagement figure dans l’acte d’achat, les droits ne sont pas perçus.

Il arrive que l’acquéreur ne prenne pas cet engagement le jour de l’achat. Il acquitte alors les DMTO, puis souscrit l’engagement plus tard, dans un acte complémentaire. Toute la question est de savoir jusqu’à quand il peut récupérer les droits versés.

Ce que la doctrine du BOFiP admet

La doctrine administrative publiée au BOFiP admet que l’engagement de construire soit pris dans un acte complémentaire présenté au service des impôts ³.

Elle pose une condition : la restitution doit être sollicitée « dans les limites du délai de réclamation prévu à l’article R. 196-1 du LPF » ³.

L’acte complémentaire ouvre donc droit à la restitution des DMTO. Encore faut-il que le contribuable la demande dans ce délai.

Le délai de réclamation de l’article R. 196-1 du LPF

Pour les DMTO, le délai de réclamation de l’article R. 196-1, b, du LPF expire le 31 décembre de la deuxième année suivant le versement de l’impôt ².

Ce délai s’applique aux demandes de restitution de DMTO. Le juge refuse de le proroger au motif que l’engagement a été souscrit dans un acte complémentaire ⁴.

Le point de départ reste la date à laquelle les droits ont été payés. La date de l’acte complémentaire ne compte pas.

Exemple illustratif

Une société achète un terrain en 2023 et acquitte les DMTO lors de l’enregistrement de l’acte. En 2026, elle souscrit un engagement de construire dans un acte complémentaire.

Son délai de réclamation a expiré le 31 décembre 2025, soit le 31 décembre de la deuxième année suivant le versement. L’acte complémentaire de 2026 ne fait pas revivre ce délai.

Les droits payés en 2023 ne peuvent plus lui être restitués. Si elle avait déposé son acte complémentaire et sa demande de restitution avant la fin de 2025, elle aurait pu les récupérer.

Un acte complémentaire ne vaut pas demande de restitution

Le contribuable peut-il soutenir que l’acte complémentaire constitue lui-même une réclamation ? Le juge écarte cet argument ⁴.

Un acte complémentaire contenant un engagement de construire ne vaut pas demande de restitution au sens de l’article R. 196-1 du LPF. Il « ne manifeste pas une volonté de restitution des sommes versées à l’administration fiscale » ⁴.

L’engagement porte sur une construction à venir. Il ne demande pas à l’administration de rembourser les droits déjà payés.

Deux démarches restent donc nécessaires, dans le même délai :

• l’acte complémentaire, qui contient l’engagement de construire ;
• la demande de restitution des DMTO, adressée au service des impôts.

L’événement de l’article R. 196-1, c, du LPF interprété strictement

L’article R. 196-1, c, du LPF fait courir le délai de réclamation à partir de la réalisation de l’événement qui la motive ². Le contribuable pourrait espérer y trouver un nouveau point de départ.

Le juge interprète cette notion d’événement de manière stricte ⁴. Elle vise des circonstances indépendantes de la volonté unilatérale du contribuable.

Elle exclut les démarches volontaires, comme la souscription d’un acte complémentaire ⁴. Le contribuable ne peut donc pas créer lui-même l’événement qui rouvrirait son délai.

Engagement de construire après l’achat : les précautions à prendre

Pour l’acquéreur qui n’a pas pris son engagement dans l’acte d’achat, trois précautions découlent de cette décision :

• surveiller la date du 31 décembre de la deuxième année suivant le paiement des DMTO ;
• déposer avant cette date l’acte complémentaire et une demande de restitution distincte ;
• ne pas compter sur l’acte complémentaire pour prolonger le délai, car passé ce terme le droit à restitution est éteint.

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Mise à jour du 7 novembre 2026

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• l’engagement de construire non tenu, que des difficultés prévisibles ne justifient pas au titre de la force majeure ;
• la preuve de l’enregistrement d’un acte complémentaire par le paiement sur état du notaire ;
• la notion d’événement de l’article R. 196-1, c, du LPF face à une non-admission du Conseil d’État.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article du 5 juin 2026, mis à jour le 7 novembre 2026.