Prorogation du délai de construire : la demande reste obligatoire

Le juge de l’impôt vient de rappeler les conditions strictes du régime de faveur des marchands de biens. La prorogation du délai de construire se demande toujours, même en cas de force majeure.

La cour d’appel de Bordeaux l’a jugé à propos d’une société qui n’avait rien demandé à l’échéance des quatre ans. Elle a perdu le régime de faveur.

Ce que prévoit le régime de faveur

L’article 1594-0 G du CGI permet aux assujettis à la TVA de bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’immeubles ¹.

En contrepartie, l’acquéreur s’engage à réaliser des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf, au sens de l’article 257 du CGI ². Il dispose pour cela de quatre ans.

Le régime de faveur est subordonné à une justification. À l’expiration du délai de quatre ans, l’acquéreur doit prouver l’exécution effective des travaux auxquels il s’est engagé.

S’il ne respecte pas son engagement, l’article 1840 G ter du CGI le rend redevable des droits dont il a été dispensé ³. Ils sont liquidés selon les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition, et les intérêts de retard s’y ajoutent.

Comment demander la prorogation du délai de construire

Le IV de l’article 1594-0 G permet à l’acquéreur de solliciter auprès de l’autorité compétente une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans ¹.

L’article 266 bis de l’annexe III du CGI précise les modalités de cette demande ⁴ :

• elle est formulée par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• elle doit partir au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai précédemment imparti ;
• elle peut se renouveler chaque année.

Ce que la loi de 2010 a changé

La loi du 9 mars 2010 a modifié la rédaction du IV de l’article 1594-0 G ⁵. Elle a supprimé la référence explicite à la force majeure, qui figurait dans la version antérieure du texte.

Ce changement a des effets concrets. La prorogation est désormais accordée sans que l’acquéreur ait à justifier d’un cas de force majeure. Il doit en revanche toujours formuler une demande expresse, dans les délais impartis.

Les faits : une société qui ne demande rien

La SARL A a pour objet l’acquisition et l’exploitation d’immeubles. Le 3 juillet 2014, elle acquiert un ensemble immobilier en Gironde pour 7 850 000 € HT.

Elle bénéficie à cette occasion du régime de faveur, en s’engageant à construire un immeuble neuf dans le délai de quatre ans, soit jusqu’au 4 juillet 2018.

Son projet se heurte ensuite à plusieurs obstacles, qui l’empêchent de construire dans le délai :

• en novembre 2015, une société tierce, LL, conteste le permis de démolir accordé à A par la mairie de Mérignac, et le contentieux se prolonge jusqu’en février 2017 ;
• en septembre 2016, des gens du voyage occupent illicitement le terrain ;
• en mars 2018, quelques mois avant l’expiration du délai, la commune refuse le permis de construire déposé par la société.

À l’issue des quatre ans, aucune construction n’est réalisée. La société n’a formulé aucune demande de prorogation du délai de construire : elle estimait que la persistance des cas de force majeure l’en dispensait.

Du contrôle fiscal à l’appel

Lors d’un examen de comptabilité, l’administration fiscale constate le non-respect de l’engagement de construire. Elle rappelle les droits d’enregistrement, majorés des intérêts de retard.

La réclamation contentieuse de la SARL A est rejetée. Elle saisit alors le tribunal judiciaire de Bordeaux, qui la déboute de sa demande en décharge par un jugement du 21 décembre 2023. La société fait appel.

Force majeure et prorogation : les thèses en présence

La société soutient que les événements rencontrés, c’est-à-dire les recours de tiers, l’occupation illicite et le refus administratif, étaient des obstacles insurmontables. Ils auraient suspendu son obligation de construire.

Son raisonnement est le suivant : lorsque la force majeure n’a pas cessé à l’expiration du délai, l’acquéreur serait dispensé de demander une prorogation. Le défaut de demande ne pourrait être sanctionné que si l’empêchement avait cessé avant la fin du délai de quatre ans.

La réponse de l’administration

L’administration fiscale, comme les juges du fond, répond que l’obtention d’une prolongation n’est plus subordonnée à la démonstration d’une force majeure depuis la modification législative de 2010. Aucune disposition légale ne prévoit d’exemption de la demande de prorogation, formulée selon les modalités de l’article 266 bis de l’annexe III du CGI ⁴.

Pour elle, la société n’a ni formalisé de demande ni obtenu de prorogation. Elle doit donc être déchue du régime de faveur.

À titre subsidiaire, l’administration conteste la qualification de force majeure des événements invoqués :

• le litige avec la société LL n’était pas irrésistible ;
• l’occupation du site par les gens du voyage n’était pas imprévisible ;
• les difficultés d’obtention du permis de construire, déposé au demeurant tardivement, sont un aléa connu des professionnels de l’immobilier, ni imprévisible ni insurmontable.

La décision de la cour d’appel de Bordeaux

La cour d’appel de Bordeaux confirme le jugement de première instance.

Elle rappelle d’abord l’effet de la loi du 9 mars 2010. La nouvelle rédaction du IV de l’article 1594-0 G du CGI a supprimé la référence à la force majeure.

Elle en déduit qu’aucune disposition légale ne prévoit d’exemption de la demande de prorogation. Cela vaut quel que soit l’empêchement rencontré pour construire dans le délai.

La suppression de cette référence a assoupli les conditions d’obtention de la prorogation. Elle ne dispense pas pour autant le contribuable de la formalité de la demande de prorogation du délai de construire.

Autrement dit, un empêchement, aussi légitime soit-il, ne dispense pas de demander officiellement une prorogation pour construire.

Une force majeure qui n’était ni absolue ni définitive

L’administration admet de ne pas remettre en cause le régime de faveur lorsqu’une force majeure empêche la construction de manière « absolue et définitive ». Les juges relèvent qu’ici, les obstacles étaient temporaires :

• l’occupation illicite pouvait faire l’objet d’une procédure d’expulsion ;
• le refus de permis de construire était contesté devant la juridiction administrative.

Ces obstacles étaient susceptibles de disparaître. Ils justifiaient précisément une demande de prorogation, et non une inaction.

La société ne justifie d’aucun motif qui l’aurait empêchée de formuler cette demande. La déchéance du régime est donc acquise.

Ce qu’il faut retenir

Dès que l’achèvement de l’immeuble devient incertain à l’approche de l’échéance des quatre ans, la demande de prorogation du délai de construire s’impose comme un réflexe.

Pour aller plus loin

Sur le même thème, PRIVEOS a analysé d’autres décisions sur l’engagement de construire :

• la force majeure écartée par le tribunal judiciaire de Grasse ;
• la modification du PLU jugée sans effet libératoire à Grenoble ;
• le délai de réclamation d’un acte complémentaire.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article mis à jour le 21 janvier 2026.