Modification du PLU et engagement de construire : la force majeure écartée

Une modification du PLU survenue en cours de délai ne constitue pas, à elle seule, un cas de force majeure pour l’acquéreur qui n’a pas tenu son engagement de construire. La cour d’appel de Grenoble l’a rappelé dans une affaire de rappel de droits de plus de 35 000 €.

Cette décision illustre une fois de plus la difficulté, pour un contribuable, d’invoquer la force majeure afin d’échapper aux sanctions d’un engagement de construire non respecté.

Engagement de construire : l’exonération de l’article 1594-0 G du CGI

Le régime prévu au A de l’article 1594-0 G du CGI ¹ permet à l’acquéreur d’un terrain nu d’être exonéré de taxe de publicité foncière (TPF) ou de droits d’enregistrement. Il s’applique lorsque l’acquisition donne lieu au paiement de la TVA.

Cette exonération suppose un engagement ferme de l’acquéreur. Il doit effectuer, dans un délai de quatre ans, les travaux nécessaires à l’édification d’un immeuble.

L’acte d’acquisition précise le nombre, la nature et la destination des immeubles dont la construction est projetée.

Le dispositif procure une économie non négligeable. Les droits d’enregistrement représentent généralement 5,81 % du prix d’acquisition, le taux exact dépendant du département. En contrepartie, la loi exige un engagement précis et contraignant, assorti de sanctions.

Les sanctions d’un engagement de construire non tenu

L’article 1840 G ter du CGI ² organise ces sanctions. Si l’engagement n’est pas respecté, les droits dont la mutation a été exonérée deviennent exigibles, majorés de l’intérêt de retard.

La doctrine administrative ^{3 4} précise les modalités d’application de ces dispositions. Elle admet traditionnellement que la force majeure puisse exonérer l’acquéreur, mais elle encadre strictement cette notion.

« En cas de défaut de production de la justification de l’exécution des travaux de construction prévue au 1er alinéa du II du A de l’article 1594-0 G du CGI, les droits d’enregistrement sont dus par le seul fait qu’une construction n’a pas été achevée, sur le terrain acquis, avant l’expiration du délai de quatre ans, sauf le cas de force majeure empêchant toute construction de façon absolue et définitive (BOI-ENR-DMTOI-10-40 au II § 140). » (BOI-CF-INF-20-30, n° 40)

Les faits : une modification du PLU trois ans après l’achat

En novembre 2016, la SCI S achète une parcelle située dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), sur la commune de Veurey-Voroize. Le vendeur est un aménageur public.

L’engagement pris par la SCI est précis. Elle doit construire, dans un délai de quatre ans, « un bâtiment à usage d’atelier et de bureaux d’une superficie d’environ 1 300 m² sur un seul niveau ».

Le 20 décembre 2019, plus de trois ans après l’acquisition, le conseil métropolitain adopte une modification du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI). Les parcelles passent dans une zone soumise à des prescriptions particulières liées aux risques naturels.

Cette modification du PLU rend plus complexe la réalisation du projet initial. La SCI ne réalise pas la construction promise dans le délai imparti, et l’administration lui notifie un rappel de droits de plus de 35 000 €.

La procédure et les arguments de la SCI

La SCI saisit le juge judiciaire. Par un jugement du 27 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble rejette sa demande. Elle fait appel.

Elle soutient d’abord que la modification du PLUI constitue un cas de force majeure. Selon elle, ce changement l’a empêchée de réaliser le bâtiment décrit dans l’acte d’acquisition et a rendu impossible l’exécution de son engagement dans les termes prévus.

La SCI s’appuie pour cela sur la doctrine administrative citée plus haut, en tentant d’en élargir l’interprétation.

Les demandes subsidiaires

À titre subsidiaire, elle affirme avoir néanmoins édifié sur le terrain un autre bâtiment, dénommé « Bois Ronds », en 2017.

Enfin, elle demande l’application d’une autre mesure de doctrine. Lorsque l’abandon de l’engagement résulte d’une modification des documents d’urbanisme, celle-ci prévoit une réduction de l’assiette des droits et un autre point de départ pour les intérêts.

« Dans le cas où l’engagement doit être abandonné du fait que des constructions ne sont plus autorisées par suite d’une modification des documents d’urbanisme, il est admis que les droits soient liquidés sur la base de la valeur vénale du bien telle qu’elle résulte de cette modification et que l’intérêt de retard soit décompté du premier jour du mois suivant la date d’effet de celle-ci. » (BOI-ENR-DMTOI-10-40, n° 460)

La cour d’appel de Grenoble rejette les prétentions de la SCI, à une exception près, qui porte sur les intérêts de retard.

Modification du PLU : pourquoi la force majeure est écartée

La cour retient deux motifs, qui se cumulent.

Un terrain resté constructible

D’une part, elle rappelle que la doctrine exige un événement qui empêche « toute construction de façon absolue et définitive ». Or la modification du PLU intercommunal n’a pas rendu le terrain « totalement inconstructible ». Elle a seulement soumis les constructions à de nouvelles prescriptions.

L’événement invoqué n’avait donc pas le caractère irrésistible requis.

Un événement survenu trop tard

D’autre part, la cour juge que la circonstance invoquée doit être survenue « dans un délai très proche du début du délai pour construire ». Or la modification du PLUI n’intervient qu’en décembre 2019, plus de trois ans après le début du délai.

La SCI ne justifie d’aucun commencement de travaux antérieur. Un événement survenu si tard ne peut pas excuser son inaction totale pendant toute la période précédente. La force majeure ne couvre pas la carence initiale du débiteur de l’obligation.

Une construction différente ne remplit pas l’engagement

Sur le bâtiment « Bois Ronds », la cour souligne l’exigence de conformité stricte à l’engagement. L’article 1594-0 G du CGI impose que les travaux justifiés correspondent précisément à ceux décrits dans l’acte d’acquisition.

La SCI se bornait à affirmer avoir construit un autre bâtiment, sans en préciser la superficie ni la destination. Cette simple affirmation ne pouvait pas établir le respect de l’obligation.

Réduction de l’assiette des droits : une preuve qui faisait défaut

La cour admet le principe : une modification des règles d’urbanisme peut affecter la valeur d’un bien. Elle rejette pourtant la demande, faute de preuve.

La SCI soutenait que la valeur du terrain était divisée par vingt. Elle n’a produit aucun élément justificatif, ni expertise ni comparaison. La charge de la preuve pesant sur elle, sa demande ne pouvait qu’être rejetée.

« Dès lors, il ne saurait être valablement soutenu par la SCI, comme elle le fait sans autre élément de comparaison, que les nouvelles règles d’urbanisme “annihilent pratiquement toute possibilité de construire sur le tènement” (sic), et que cela justifierait une diminution de valeur du terrain de l’ordre de 95 %, correspondant, selon ses dires, au prix moyen dans le secteur des terrains non constructibles. »

Intérêt de retard : la seule demande accueillie

La cour fait partiellement droit aux demandes subsidiaires sur le point de départ des intérêts de retard. Elle applique la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTOI-10-40, n° 460) ³, qui le prévoit expressément en cas d’abandon du projet après une modification des documents d’urbanisme.

Elle fixe ce point de départ au 1er janvier 2020, à la suite de la modification du PLU de décembre 2019, et non à la date de l’acte d’acquisition. La doctrine retient en effet le premier jour du mois suivant la date d’effet de la modification.

Terrain à bâtir : ce que l’arrêt enseigne aux acquéreurs

Pour un acquéreur qui achète un terrain à bâtir sous ce régime, l’arrêt invite à la vigilance sur plusieurs points :

• rédiger l’engagement avec soin, car les travaux réalisés doivent correspondre au nombre, à la nature et à la destination des immeubles décrits dans l’acte ;
• engager les travaux sans attendre, car un obstacle tardif n’excuse pas l’inaction des premières années ;
• se ménager des preuves, car une baisse de valeur du terrain ne se présume pas et doit être établie par une expertise ou des comparaisons ;
• garder en tête que la force majeure suppose un terrain devenu inconstructible, de façon absolue et définitive.

Sur le même thème, la force majeure a aussi été écartée pour des difficultés prévisibles dans un projet de marchand de biens. Voir également la preuve de l’enregistrement par le paiement sur état et le délai de réclamation après un acte complémentaire.

Avant d’acheter un terrain sous ce régime, ou face à un rappel de droits, un ingénieur patrimonial PRIVEOS peut examiner avec vous les engagements pris et leurs conséquences. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article à jour au 19 septembre 2025.