Levée d’option de crédit-bail : la TVA appliquée à tort engage la responsabilité du notaire

Lors d’une levée d’option de crédit-bail immobilier, une TVA appliquée à tort peut rester à la charge du crédit-preneur. Une nouvelle décision condamne le notaire rédacteur de l’acte à l’indemniser du montant total de cette TVA.

Le crédit-preneur s’était vu appliquer la TVA sur option au moment de lever l’option. L’opération relevait pourtant de la dispense prévue par l’article 257 bis du CGI en cas de transmission d’universalité ¹.

La décision s’ajoute au contentieux de la responsabilité notariale en matière fiscale. Elle tranche trois questions distinctes :

• la TVA facturée à tort ouvre-t-elle droit à déduction chez l’acquéreur ?
• le notaire qui a rédigé l’acte a-t-il manqué à son devoir de conseil ?
• le préjudice du client est-il une perte de chance ou une perte certaine ?

Levée d’option de crédit-bail : de quoi parle-t-on ?

Dans un crédit-bail immobilier, souvent abrégé CBI, un établissement financier, le crédit-bailleur, met un immeuble à la disposition d’une entreprise, le crédit-preneur, contre des loyers.

En fin de contrat, le crédit-preneur peut lever l’option d’achat. Il devient alors propriétaire de l’immeuble. La levée d’option est donc une vente, constatée par un acte que rédige un notaire.

Cet acte fixe le régime de TVA de la vente. C’est sur ce point que l’acte litigieux s’est trompé.

La dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI

L’article 257 bis du CGI vise la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens entre redevables de la TVA ¹. Les livraisons de biens et les prestations de services réalisées à cette occasion sont dispensées de TVA. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant.

Cette dispense n’est pas une option laissée aux parties. Lorsque ses conditions sont réunies, elle s’impose.

Dans l’affaire jugée, la levée d’option relevait de cette dispense. L’acte l’a pourtant soumise à la TVA sur option, ce que la décision juge erroné.

PRIVEOS a déjà présenté une autre affaire sur ce même article : la TVA mentionnée dans un acte notarié reste due, même si l’opération relève de l’article 257 bis.

TVA facturée à tort : pas de droit à déduction

La TVA facturée à tort sur une opération relevant de la dispense de l’article 257 bis du CGI n’ouvre pas droit à déduction chez l’acquéreur. La règle découle de la directive TVA ².

Le crédit-preneur ne peut donc pas récupérer cette taxe par la voie de la déduction, comme il le ferait pour une TVA régulièrement due. Elle constitue pour lui un coût définitif et irrécupérable.

La question de la TVA facturée à tort occupe aussi le juge européen : le Conseil d’État a interrogé la CJUE sur ce sujet.

Le devoir de conseil du notaire en cause

Le notaire qui rédige un acte de levée d’option soumis à tort à la TVA, alors que la dispense de l’article 257 bis s’imposait, manque à son devoir de conseil.

Sa responsabilité civile professionnelle est engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ³. Ce texte oblige celui qui cause un dommage à autrui par sa faute à le réparer.

Le devoir de conseil porte ici sur le régime fiscal de l’acte. Le notaire devait relever que la dispense s’appliquait et rédiger l’acte en conséquence.

Perte de chance ou pure perte : une indemnisation totale

En responsabilité civile, le préjudice du client prend deux formes.

• La perte de chance : le résultat espéré dépendait d’un événement incertain. L’indemnité ne couvre alors qu’une fraction du dommage, à la mesure de la chance perdue.
• La pure perte : le résultat était acquis. L’indemnité couvre alors l’intégralité du dommage.

Dans cette affaire, le régime fiscal applicable était acquis de plein droit, puisque la dispense de l’article 257 bis s’imposait. Correctement rédigé, l’acte n’aurait comporté aucune TVA.

Le juge a donc retenu une pure perte, et non une perte de chance. Le notaire doit indemniser le crédit-preneur du montant total de la TVA.

Ce que la décision change pour le crédit-preneur

Avant une levée d’option de crédit-bail, le régime de TVA de la vente mérite une vérification attentive, au même titre que le prix ou la date de transfert.

Quelques réflexes découlent de la décision :

• vérifier si l’opération entre dans le champ de la dispense de l’article 257 bis du CGI ;
• relire la mention de TVA du projet d’acte avant la signature ;
• en cas de TVA appliquée à tort, examiner la responsabilité du rédacteur de l’acte avec un avocat.

Les conditions de la dispense s’apprécient au cas par cas. Leur examen relève d’un notaire ou d’un avocat fiscaliste.

Un ingénieur patrimonial PRIVEOS peut étudier avec vous, et avec votre notaire, les conséquences fiscales d’une levée d’option ou d’une transmission d’entreprise. Vous pouvez prendre rendez-vous depuis le site.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article publié le 26 juin 2026.