TVA facturée dans un acte notarié : due même si l’opération relève de l’article 257 bis

Une TVA facturée dans un acte notarié, sous la forme d’un prix TTC, est due du seul fait de sa mention, en application de l’article 283-3 du CGI ¹. Peu importe que la vente ait pu relever de la dispense de l’article 257 bis du CGI ².

Le tribunal administratif de Melun vient de le rappeler à une SCI qui avait vendu une villa ³.

Les faits : une villa vendue par une SCI à un prix TTC

Une société civile immobilière (SCI) a cédé une villa par acte notarié, c’est-à-dire par un acte authentique reçu par un notaire ³.

L’acte fixait un prix toutes taxes comprises (TTC). Ce prix incluait 166 666,67 € de TVA ³.

La SCI a ensuite demandé la décharge de cette TVA. Elle avançait deux arguments ³ :

• la vente constituait une transmission d’universalité de biens, dispensée de TVA par l’article 257 bis du CGI ² ;
• la mention de la TVA dans l’acte relevait d’une simple erreur matérielle.

TVA facturée dans un acte notarié : ce qu’a jugé le tribunal

Le tribunal administratif de Melun a jugé que la mention d’un prix TTC dans l’acte équivaut à une facturation de la taxe ³.

Cette TVA devient exigible du seul fait de cette mention, en vertu de l’article 283-3 du CGI ^{1 3}. Le tribunal retient cette solution quand bien même l’opération échapperait au champ de la TVA ³.

La SCI n’a donc pas obtenu la décharge de TVA qu’elle demandait.

L’article 283-3 du CGI : la facture fait naître la dette

Selon l’article 283-3 du CGI, une TVA mentionnée sur une facture est due du seul fait de cette facturation ¹.

La règle s’attache à ce qui est écrit. Dans cette affaire, l’acte notarié a tenu lieu de facture : le prix y était exprimé TTC, la TVA y figurait donc ³.

La dispense de l’article 257 bis du CGI ne joue pas sur la TVA facturée

L’article 257 bis du CGI dispense de TVA la transmission d’une universalité de biens ². La SCI invoquait cette dispense pour sa vente ³.

Pour le tribunal, la question importait peu. Même si l’opération échappait à la TVA, la taxe mentionnée dans l’acte restait due ³.

L’erreur matérielle, un argument qui n’a pas suffi

La SCI présentait la mention de TVA comme une erreur matérielle ³. Cet argument ne lui a pas permis d’obtenir la décharge.

Le tribunal s’en est tenu à la rédaction de l’acte : un prix TTC vaut facturation de la taxe ³. Pour le vendeur, ce qui est écrit dans l’acte compte davantage que le régime fiscal qu’il pensait appliquer.

Le jugement émane d’un tribunal administratif : c’est une décision de première instance ³.

Vente immobilière par acte notarié : les points à vérifier

Ce jugement intéresse toute société qui prépare une vente immobilière par acte notarié. Une TVA facturée dans un acte notarié est difficile à contester ensuite. Une mention de TVA est difficile à remettre en cause une fois l’acte signé, comme le montre le sort de l’argument de l’erreur matérielle ³.

Avant la signature, quelques vérifications s’imposent :

• arrêter le régime de TVA de la vente avec le notaire et vos conseils ;
• relire la façon dont le prix est exprimé dans le projet d’acte : hors taxe, toutes taxes comprises ou sans TVA ;
• si la vente relève selon vous de l’article 257 bis du CGI, veiller à ce que l’acte ne mentionne aucune TVA.

Vous préparez la vente d’un immeuble détenu par une société ? Un ingénieur patrimonial PRIVEOS peut examiner avec vous le régime de TVA de l’opération, avant la signature de l’acte, lors d’un premier rendez-vous.

Pour aller plus loin

Sur le même thème, lisez notre article sur la TVA facturée à tort, soumise par le Conseil d’État à la CJUE. Voyez aussi la cession de terrain à bâtir par une SCI de construction-vente.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 8 juillet 2026.