LMP non-résident : la prépondérance des revenus s’apprécie sur les revenus mondiaux

Pour un LMP non-résident, la condition de prépondérance des revenus se vérifie désormais sur ses revenus d’activité mondiaux, et plus sur ses seuls revenus français. Bercy a commenté au BOFiP, en avril 2026, cet aménagement issu de l’article 53 de la loi de finances pour 2026 ^{2 3}.

LMP ou LMNP : les deux conditions de l’article 155 du CGI

La distinction entre loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP) repose sur deux conditions cumulatives. Elles sont fixées par l’article 155, IV du code général des impôts ¹ :

• un seuil de recettes : encaisser plus de 23 000 € de recettes locatives par an ;
• la prépondérance des revenus : ces recettes locatives doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Ces autres revenus d’activité sont les revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC), bénéfices agricoles (BA) et rémunérations de gérance ¹.

Dès que ces deux conditions sont remplies, le contribuable relève du statut de loueur en meublé professionnel. Sur la question distincte de l’inscription au registre du commerce et des sociétés, lisez notre article Loueur en meublé professionnel : le Conseil constitutionnel censure à nouveau l’inscription au RCS.

Résidents et non-résidents : une comparaison différente

Pour un contribuable résidant en France, la comparaison de la seconde condition est assez simple. Elle porte sur l’ensemble des revenus d’activité déclarés en France.

Pour un non-résident, l’administration fiscale française appliquait le principe de territorialité de l’article 4 A du CGI ⁴. Jusqu’à la loi de finances pour 2026, elle ne prenait donc en compte que ses revenus imposables en France.

L’ancienne règle : un LMP non-résident d’office

Un non-résident qui percevait d’importants revenus à l’étranger, mais peu ou pas de revenus en France, voyait ses autres revenus d’activité, le terme de comparaison, réduits à zéro.

Dès qu’il dépassait 23 000 € de loyers, la condition de prépondérance était donc remplie automatiquement. Il était qualifié d’office de loueur professionnel (LMP).

Cette qualification entraînait souvent des cotisations sociales plus lourdes. Selon les situations, elle conduisait aussi à un régime de plus-value moins intéressant.

LMP non-résident : ce que change l’article 53 de la loi de finances pour 2026

L’article 53 de la loi de finances pour 2026 a mis fin à cette discrimination fiscale envers les non-résidents loueurs de meublés ². Leurs revenus mondiaux entrent désormais dans l’appréciation de la condition de prépondérance qui donne accès au statut de LMP.

Cette mesure de mise en conformité avec le droit européen vise à éviter leur bascule automatique et forcée vers le régime professionnel ². Leurs recettes locatives se comparent à l’ensemble de leurs revenus d’activité, y compris ceux perçus et imposés à l’étranger.

La nouvelle rédaction de l’article 155, IV du CGI

En pratique, le législateur a réécrit l’avant-dernier alinéa de l’article 155, IV, 2 du CGI. Il y a introduit une dérogation propre aux non-résidents ^{1 2}.

Pour savoir si les recettes locatives sont prépondérantes, et donc si le loueur est professionnel, on ne compare plus les loyers aux seuls revenus français. On les compare aux revenus mondiaux du contribuable.

Le texte issu de la loi de finances pour 2026 prévoit ainsi ² :

« Par dérogation au 3° du présent 2, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, les recettes mentionnées au 2° du même 2 doivent excéder les revenus de même nature que ceux mentionnés au 3° dudit 2 et qui sont soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence. »

Revenus mondiaux : deux conditions pour retenir les revenus étrangers

Le texte pose deux conditions pour la prise en compte des revenus étrangers ² :

• leur nature : ils doivent être de « même nature » que les revenus d’activité retenus en France (salaires, bénéfices commerciaux, etc.), ce qui exclut les revenus du patrimoine, comme les dividendes ou les intérêts ;
• leur imposition effective, qui joue comme une clause anti-abus : ces revenus étrangers ne comptent que s’ils sont « soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence ».

Les pensions de retraite, en revanche, entrent bien dans les revenus d’activité retenus. Le commentaire administratif vise expressément les pensions et rentes viagères ³.

Le commentaire de Bercy au BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-10)

Bercy a commenté cet aménagement au BOFiP en ajoutant au BOI-BIC-CHAMP-40-10 un paragraphe qui vise la situation du LMP non-résident ³. Il pose d’abord le principe :

« Pour les contribuables non résidents, la prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus nets d’activité des contribuables et, plus largement le cas échéant, du foyer fiscal, déterminés selon les modalités commentées au II-B § 160, qui sont effectivement imposés à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans leur État de résidence. »

Il précise ensuite, en remarque, que les revenus d’activité exonérés par une disposition particulière dans l’État de résidence ne sont pas à prendre en compte ³.

Les revenus d’activité retenus et ceux qui sont exclus

Selon le BOFiP, les revenus d’activité comprennent notamment ³ :

• les revenus d’une activité professionnelle, exercée à titre indépendant ou dans le cadre d’un lien de subordination à l’égard de l’employeur, de quelque nature qu’elle soit, y compris les pensions et rentes viagères ;
• les revenus de toute autre activité habituelle ou occasionnelle du contribuable, au titre de laquelle il a accompli certaines diligences en vue d’en retirer un produit ;
• les occupations ou exploitations lucratives réalisées à titre personnel.

En revanche, trois catégories de revenus ne sont pas retenues pour apprécier la prépondérance des recettes ³. Il s’agit des revenus assimilables à des revenus fonciers, à des revenus de capitaux mobiliers ou à des revenus tirés de l’activité de location meublée.

Ces dispositions s’appliquent à l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2026 et des années suivantes ^{2 3}.

Exemple : un LMP non-résident avant et après la réforme

Prenons un cas illustratif. Un contribuable résidant hors de France perçoit 30 000 € de loyers d’un meublé situé en France. Il n’a aucun autre revenu en France et perçoit 80 000 € de salaires imposés dans son État de résidence.

Avant la réforme, ses autres revenus d’activité retenus étaient nuls. Ses 30 000 € de recettes dépassaient 23 000 € : il était LMP.

Pour l’impôt dû au titre de 2026, ses salaires étrangers entrent dans la comparaison. Ses 30 000 € de recettes ne dépassent pas ses 80 000 € de salaires : la condition de prépondérance n’est pas remplie et il relève du statut de LMNP.

Si ces salaires étaient exonérés par une disposition particulière de son État de résidence, ils ne seraient pas retenus. Il resterait alors loueur en meublé professionnel.

Pour aller plus loin

Le statut de non-résident dépend des critères de domicile fiscal. Sur ce point, lisez notre article Résidence fiscale du dirigeant mobile : sécuriser son statut et son patrimoine face au contrôle.

Sur les prélèvements qui frappent les revenus français des non-résidents, voyez aussi Prélèvements sociaux des non-résidents : le principe d’unicité s’apprécie à la mise en recouvrement.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 16 avril 2026.