Loueur en meublé professionnel : le Conseil constitutionnel censure à nouveau l’inscription au RCS

Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), le Conseil constitutionnel censure une nouvelle fois l’inscription au RCS exigée du loueur en meublé professionnel (LMP) ¹. Il la juge contraire au principe d’égalité devant les charges publiques.

Cette décision fait écho à une première censure, en 2018. Elle met un terme à un long feuilleton législatif et judiciaire autour de cette condition.

Ce que le statut de loueur en meublé professionnel apporte

Le statut de LMP produit des effets sur deux plans : fiscal et social.

Sur le plan fiscal, il ouvre droit à des avantages, notamment :

• l’imputation des déficits sur le revenu global ;
• l’exonération des plus-values professionnelles, lorsque ses conditions sont remplies.

Sur le plan social, il peut entraîner l’affiliation au régime de sécurité sociale des indépendants. Le loueur paie alors les cotisations correspondantes.

La condition d’inscription au RCS posée par l’article 155 du CGI

Pour définir ce statut, l’article 155, IV du code général des impôts (CGI), dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2016, posait deux exigences ² :

• des seuils de revenus ;
• l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Le texte exigeait précisément qu’« un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel » ².

Une condition impossible à remplir

Cette condition a toujours constitué une anomalie juridique. La location meublée est une activité de nature civile, et non commerciale.

Le code de commerce, lui, réserve l’immatriculation au RCS aux seules personnes qui ont la qualité de commerçant. Le législateur fiscal exigeait donc des contribuables une démarche que le droit commercial leur interdisait.

Cette situation avait déjà conduit le Conseil constitutionnel, par une décision QPC du 8 février 2018, à censurer une version antérieure de la même disposition ³.

Le législateur a tiré les conséquences de cette décision de février 2018. Par son article 49, la loi de finances pour 2020 a supprimé la condition d’inscription au RCS des loueurs en meublé professionnels ⁴.

Rappel des faits : une QPC soulevée par l’URSSAF

La Cour de cassation a transmis cette QPC dans le cadre d’un litige entre l’URSSAF d’Alsace et une contribuable ¹. Fait notable, c’est l’organisme de recouvrement lui-même qui a posé la question.

L’intérêt de l’URSSAF à contester une disposition fiscale tient au lien entre le statut fiscal de LMP et l’assujettissement aux cotisations sociales. L’incertitude juridique créée par cette condition « impossible » fragilisait le fondement de ses redressements.

Un critère ni objectif ni rationnel

L’argument, que le Conseil a repris, était simple. En fondant le bénéfice d’un régime fiscal avantageux sur une condition impossible à remplir, le législateur n’a pas retenu un critère objectif et rationnel.

Il a ainsi créé une différence de traitement injustifiée entre les contribuables. Cette différence porte atteinte au principe d’égalité devant les charges publiques, garanti par l’article 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (DDHC) de 1789 ⁵.

Le raisonnement du Conseil constitutionnel en trois temps

Après la décision de 2018, la solution était attendue : le Conseil constitutionnel déclare la disposition contraire à la Constitution ¹. Son raisonnement suit trois étapes.

1. 1.Il reconnaît l’objectif légitime du législateur : réserver les avantages du statut de LMP aux personnes qui exercent cette activité à titre réellement professionnel, et non de manière occasionnelle.
2. 2.Il examine le moyen retenu pour atteindre cet objectif, l’inscription au RCS. Se référant à sa propre jurisprudence de 2018, il réaffirme que la location meublée n’est pas une activité commerciale et que seuls les commerçants peuvent s’immatriculer au RCS.
3. 3.Il en tire la conclusion, citée ci-dessous.

En subordonnant la reconnaissance de la qualité de loueur en meublé professionnel à une condition spécifique aux commerçants (...), le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en lien avec l’objectif poursuivi.

Ce critère sans rationalité emporte une rupture caractérisée de l’égalité devant les charges publiques ¹.

Une censure totale

La censure est donc totale. L’article 1er de la décision est ainsi rédigé ¹ :

Le 1° du 2 du paragraphe IV de l’article 155 du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, est contraire à la Constitution.

Quelles conséquences pour les loueurs en meublé redressés ?

La disposition contestée n’est plus en vigueur aujourd’hui. La décision du Conseil pourra pourtant être invoquée dans toutes les instances en cours, non définitivement jugées, qui portent sur les années où cette version de la loi s’appliquait ¹.

Les contribuables qui ont fait l’objet de redressements fondés, en tout ou partie, sur l’absence d’inscription au RCS disposent désormais d’un argument constitutionnel de poids. L’issue de chaque litige reste propre à ses circonstances.

Ce n’est pas la première censure d’une règle fiscale par le Conseil constitutionnel. Il a aussi jugé contraire à la Constitution la sanction du tiers saisi en matière de saisie administrative à tiers détenteur. Il a également examiné la condition de formation de l’exonération de CFE des nouveaux avocats.

Pour la location meublée relevant du régime micro, voir aussi notre article sur les seuils du micro-BIC.

Faire le point sur votre situation de loueur en meublé

Vous avez fait l’objet d’un redressement fondé sur l’absence d’inscription au RCS, ou vous vous interrogez sur votre statut de loueur en meublé ? Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS examinent avec vous votre situation, en lien avec votre avocat ou votre expert-comptable. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article mis à jour le 20 septembre 2025.