L’essentiel
- Une provision est déductible si la charge est nettement précisée, rendue probable par des événements en cours et évaluée avec une approximation suffisante à la clôture (art. 39, 1, 5° du CGI, applicable à l’impôt sur les sociétés par l’art. 209).
- Une provision pour travaux doit viser des travaux qui excèdent l’entretien annuel normal, sans augmenter la valeur d’un actif.
- Après le départ anticipé de son locataire, une société a provisionné 885 087,50 € fin 2013 ; l’administration a maintenu une réintégration de 445 165 €.
- Le tribunal administratif refuse qu’elle justifie ce montant par un rapport d’expertise de 2017 et un jugement de 2019.
- Devis, constats d’huissier précis ou rapports techniques contemporains de la provision restent indispensables.
Une provision pour remise en état d’un immeuble loué n’est déductible que si son montant repose sur des éléments contemporains de la clôture. Un jugement rendu des années plus tard ne suffit pas à le justifier après coup.
La décision commentée rappelle la rigueur du contrôle du juge sur les conditions de déduction des provisions. Elle concerne toute société qui loue des locaux professionnels et provisionne des travaux après le départ d’un locataire.
Provision pour remise en état : ce que prévoit le CGI
L’article 39, 1, 5° du CGI autorise la déduction des provisions constituées pour faire face à des pertes ou charges nettement précisées que des événements en cours rendent probables 1.
Il s’applique à l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 209 du CGI 2. Une condition de forme s’ajoute : la provision doit être effectivement constatée dans les écritures de l’exercice 1.
Déductibilité des provisions : les trois conditions de la jurisprudence
La jurisprudence administrative précise ces exigences. La perte ou la charge anticipée doit :
- être probable : une simple possibilité ne suffit pas, il faut une éventualité suffisamment établie au regard des faits constatés à la date de clôture ;
- être nettement précisée quant à sa nature ;
- pouvoir être évaluée avec une approximation suffisante.
Ces conditions s’apprécient à la date de clôture de l’exercice. Les éléments postérieurs ne comptent en principe que s’ils éclairent rétrospectivement la situation à cette date, sans la modifier substantiellement.
Provision pour travaux : deux exigences propres
Une provision pour travaux n’est déductible que pour des travaux qui excèdent l’entretien et les réparations courants. Leur nature et leur importance doivent dépasser ce qui entre dans les charges annuelles et normales de l’entreprise.
La provision ne doit pas non plus conduire à augmenter la valeur d’un actif. Les travaux d’une provision pour remise en état rétablissent donc l’immeuble sans en accroître la valeur.
Les faits : un bail commercial rompu avant son terme
La SARL B exerce deux activités : la location d’immeubles industriels et la promotion immobilière, sous forme de construction-vente.
Le 12 septembre 1997, elle donne à bail commercial un ensemble immobilier industriel. Il comprend au départ :
- environ 600 m² de bureaux ;
- un entrepôt de 9 528,85 m² ;
- des parkings et des espaces verts.
Au cours du bail, le périmètre loué s’étend : un bâtiment supplémentaire de 6 400 m² et un parking poids lourds de 5 000 m² s’y ajoutent.
Le preneur rompt le bail de manière anticipée, avec effet au 26 juillet 2013. La société B constate alors divers désordres dans les locaux et engage une action judiciaire contre lui le 17 octobre 2013.
Une provision pour remise en état fin 2013
Pour l’exercice clos le 31 décembre 2013, elle constitue une provision de 885 087,50 € afin d’anticiper les travaux de remise en état nécessaires.
De la vérification de comptabilité au juge administratif
Une vérification de comptabilité porte sur la période 2012 à 2014. L’administration y remet en cause la déduction de la provision. Sa proposition de rectification du 6 septembre 2016 réintègre la totalité de la provision dans le résultat imposable.
La commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires est ensuite saisie. Le 15 janvier 2018, elle rend un avis partiellement favorable à la société 3.
La commission admet la déduction d’une partie de la provision, au titre de la réfection d’une dalle. L’administration suit cet avis et maintient la réintégration à hauteur de 445 165 €, soit, par différence, 439 922,50 € admis en déduction.
Sur le rôle de cette commission, voir aussi notre article sur la compétence de la commission des impôts directs en matière d’amortissements.
L’action civile contre le preneur
En parallèle, l’action judiciaire contre le preneur suit son cours :
- un rapport d’expertise est remis le 14 avril 2017 ;
- le tribunal de grande instance d’Arras, par un jugement du 9 janvier 2019, fixe à 743 930,65 € le montant de la remise en état imputable au preneur, hors usage normal et vétusté 4.
La société B saisit alors le juge administratif. Elle soutient que le rapport d’expertise et le jugement, tous deux postérieurs, justifient la déduction de sa provision.
Provision pour remise en état : ce qui comptait à la clôture de 2013
Le montant se justifie avec les pièces disponibles au 31 décembre 2013. Les éléments obtenus ensuite n’y suffisent pas.
Avant et à la clôture
Bail commercial
Ensemble industriel : environ 600 m² de bureaux, entrepôt de 9 528,85 m², parkings, espaces verts, puis extensions.
Rupture anticipée du bail
Le preneur part ; la société constate des désordres dans les locaux.
Action judiciaire contre le preneur
Le litige rend la charge probable.
Provision de 885 087,50 €
Seules les pièces de cette date peuvent justifier le montant : devis, constats d’huissier précis, rapports techniques.
Après la clôture
Proposition de rectification
Réintégration de la totalité de la provision.
Rapport d’expertise
Établi pour l’action civile contre le preneur.
Avis partiellement favorable de la commission
Déduction admise pour la réfection d’une dalle ; réintégration maintenue à hauteur de 445 165 €.
Jugement du TGI d’Arras
Remise en état imputable au preneur fixée à 743 930,65 €, hors usage normal et vétusté.
Le tribunal administratif rejette la requête
Ni l’expertise de 2017 ni le jugement de 2019 ne prouvent la consistance des travaux envisagés fin 2013.
Rend la charge probable
Le départ du locataire, les désordres constatés et l’action en justice engagée avant la clôture.
Justifie le montant
Des éléments contemporains de l’écriture comptable, qui précisent la nature et le coût estimatif des travaux.
Chronologie d’une provision pour travaux de remise en état d’un immeuble loué, de la signature du bail en 1997 au rejet de la requête en 2026, qui sépare les pièces disponibles à la clôture du 31 décembre 2013 des éléments obtenus ensuite.
Source : Jugement du tribunal administratif rejetant la requête de la SARL B ; art. 39, 1, 5° du CGI
Le tribunal administratif rejette la requête
Le tribunal administratif rejette la requête de la SARL B 5. Après avoir rappelé les conditions de déduction d’une provision, il examine l’argument de la société.
Celle-ci justifiait le montant provisionné en 2013 par le jugement du tribunal de grande instance de 2019, lui-même fondé sur le rapport d’expertise de 2017.
Pour le tribunal, la simple référence à une décision de justice postérieure ne démontre pas la consistance exacte des travaux envisagés à la clôture de l’exercice 2013 5.
La société ne produit ni devis, ni constats d’huissier précis, ni rapports techniques contemporains de la provision. Le juge en déduit qu’elle n’établit pas que le montant comptabilisé constituait une approximation suffisante à cette date 5.
Un écart entre provision et montant jugé
La provision pour remise en état s’élevait à 885 087,50 €. Le jugement civil retient 743 930,65 € de remise en état imputable au preneur.
Probabilité de la charge et justification du montant
La décision sépare deux questions. La probabilité d’une charge, ici le litige avec le locataire, ne vaut pas justification de son montant.
Le contribuable ne peut pas se contenter d’un « effet miroir » a posteriori, en utilisant une condamnation judiciaire ultérieure pour valider une provision passée des années plus tôt.
Pour que la provision soit déductible, l’évaluation doit être documentée par des éléments contemporains de l’écriture comptable.
Le juge confirme ainsi que le contentieux judiciaire, s’il rend la charge probable, ne dispense pas l’entreprise de préciser dès l’origine la nature et le coût estimatif des travaux.
Documenter une provision pour remise en état à la clôture
Pour une société bailleresse soumise à l’impôt sur les sociétés, la décision se traduit en points de vigilance à la clôture :
- décrire précisément la nature des travaux de remise en état envisagés ;
- vérifier qu’ils excèdent l’entretien et les réparations courants, et qu’ils n’augmentent pas la valeur de l’immeuble ;
- appuyer le montant sur des pièces de l’exercice : devis, constats d’huissier précis, rapports techniques ;
- ne pas compter sur une expertise ou un jugement à venir pour justifier le chiffrage.
Ces pièces servent ensuite en cas de contrôle. Sur la conduite d’une vérification de comptabilité, voir notre article sur la restitution des pièces remises au vérificateur. Pour un autre cas de provision examiné par le juge, voir les provisions sur titres de participation.
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Questions fréquentes
Quand une provision pour remise en état est-elle déductible ?
Elle est déductible si les travaux sont nettement précisés, rendus probables par des événements en cours et évalués avec une approximation suffisante à la clôture. Ils doivent excéder l’entretien annuel normal et ne pas augmenter la valeur d’un actif. La provision doit aussi être constatée dans les écritures de l’exercice.
Un jugement postérieur peut-il justifier le montant d’une provision ?
Pas à lui seul. Dans cette affaire, le tribunal administratif a jugé qu’un jugement de 2019 ne démontrait pas la consistance des travaux envisagés à la clôture de 2013. Les éléments postérieurs ne comptent que s’ils éclairent la situation à la date de clôture, sans la modifier substantiellement.
Quels documents conserver pour justifier une provision pour travaux ?
Le tribunal reproche à la société de ne produire ni devis, ni constats d’huissier précis, ni rapports techniques contemporains de la provision. Ce sont ces pièces, datées de l’exercice, qui permettent de montrer que le montant comptabilisé constituait une approximation suffisante à la date de clôture.
Un litige avec le locataire suffit-il à justifier la provision ?
Le litige rend la charge probable, sans justifier son montant. L’entreprise doit préciser dès l’origine la nature et le coût estimatif des travaux. Une condamnation obtenue des années plus tard ne peut pas servir d’« effet miroir » pour valider après coup une provision comptabilisée à la clôture.
Sources
- 1.Code général des impôts, article 39 (1, 5° : déduction des provisions), Légifrance, version en vigueur au 29 avril 2026
- 2.Code général des impôts, article 209 (détermination du bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés), Légifrance, version en vigueur au 29 avril 2026
- 3.Avis de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires (déduction partielle de la provision au titre de la réfection d’une dalle), Commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, 15 janvier 2018
- 4.Tribunal de grande instance d’Arras, jugement fixant la remise en état imputable au preneur, Tribunal de grande instance d’Arras, 9 janvier 2019
- 5.Jugement du tribunal administratif rejetant la requête de la SARL B (provision pour remise en état constituée à la clôture de l’exercice 2013), Tribunal administratif, avril 2026 au plus tard (juridiction, date et numéro non précisés)
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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