Reconstruction d’EHPAD : LASM globale et taux de TVA ventilés

La reconstruction d’EHPAD s’accompagne de plus en plus souvent de locaux ouverts à d’autres usages. L’administration fiscale a précisé leur traitement en matière de TVA ¹.

Elle confirme l’obligation de constater une livraison à soi-même, ou LASM, pour l’ensemble de l’ouvrage. Elle admet en même temps que les taux de TVA varient selon la destination finale des locaux ¹.

Cette position vaut malgré l’unicité du marché public de travaux. Elle est présentée ici telle qu’elle était connue le 29 janvier 2026.

Reconstruction d’EHPAD et mixité des usages

Les projets immobiliers publics tendent vers la mixité fonctionnelle, pour optimiser le foncier et les coûts. La reconstruction d’un EHPAD s’accompagne donc souvent d’équipements tiers : salle polyvalente, tiers-lieu, services publics ¹.

Quelques termes aident à suivre le raisonnement :

• la livraison à soi-même (LASM) désigne le traitement fiscal d’un immeuble neuf qu’un assujetti fait construire en tant que maître d’ouvrage ;
• le maître d’ouvrage est celui pour le compte de qui les travaux sont réalisés ;
• la VEFA, vente en l’état futur d’achèvement, est la vente d’un immeuble avant son achèvement ;
• le coefficient de taxation de l’établissement fixe la part de TVA qu’il peut déduire.

LASM d’un EHPAD : ce que prévoit l’article 257 du CGI

L’administration rappelle la rigueur des principes de l’article 257 du CGI ². Un assujetti, ici l’EHPAD, agit comme maître d’ouvrage pour produire un immeuble neuf.

Lorsque cet immeuble est affecté à des opérations n’ouvrant pas droit à déduction intégrale, la constatation d’une LASM est impérative à l’achèvement ². C’est le cas de l’activité médico-sociale, exonérée ou partiellement assujettie.

Une LASM sur la totalité des travaux

Un point compte pour les montages juridiques. Une partie de l’immeuble peut être revendue immédiatement en VEFA à des collectivités, comme l’école de musique ou la maison France Services.

Cette revente ne dispense pas le maître d’ouvrage de constater une LASM sur la totalité des travaux : clos, couvert et aménagements ¹.

Déduction de la TVA : les règles de droit commun

La LASM génère de la TVA collectée. En contrepartie, la TVA qui grève cette LASM est déductible selon les règles de droit commun de l’article 271 du CGI ³.

La déduction diffère selon la composante de l’immeuble :

• pour la partie EHPAD, elle suit le coefficient de taxation de l’établissement ;
• pour la partie VEFA, une déduction intégrale est possible, car la vente de l’immeuble en VEFA est une opération taxable ouvrant droit à déduction.

L’administration valide la possibilité de constituer des secteurs distincts, ou des fractions d’immeuble. Ils isolent les droits à déduction de chaque composante ¹.

Ventilation des taux de TVA selon la destination des locaux

En principe, une opération unique suit un régime unique en matière de TVA. Or les travaux sont ici réalisés sous l’égide d’un marché public unique, avec un maître d’œuvre unique.

L’administration adopte pourtant une position souple, fondée sur l’affectation finale des locaux ¹.

Deux taux s’appliquent donc à la LASM :

• le taux réduit de 5,5 % concerne la LASM afférente aux locaux destinés à l’activité de l’EHPAD, c’est-à-dire l’hébergement de personnes âgées dépendantes. Il découle de l’article 278 sexies du CGI, qui favorise le logement social et médico-social ⁴ ;
• le taux normal de 20 % concerne la LASM afférente aux locaux tiers, comme la salle polyvalente ou l’école de musique. Ces locaux ne bénéficient pas de la faveur fiscale réservée au secteur médico-social.

Reconstruction d’EHPAD : le rendez-vous avec un ingénieur patrimonial

Votre établissement prépare une reconstruction d’EHPAD avec des locaux tiers ? Un ingénieur patrimonial PRIVEOS peut examiner avec vous l’incidence de ces règles lors d’un premier rendez-vous.

Sur le même thème, lisez notre article sur le coefficient de taxation des banques et les LASM d’immeubles. Voir aussi la cession de VEFA et le logement intermédiaire et l’exonération des revenus locatifs en EHPAD.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article publié le 29 janvier 2026.