Exonération des revenus locatifs en EHPAD : ce que prévoit la proposition de loi n° 2952

Une proposition de loi déposée le 23 juin 2026 prévoit une exonération des revenus locatifs de l’ancienne résidence principale des personnes hébergées en EHPAD. Elle ne jouerait que si leurs revenus mensuels ne suffisent pas à payer l’établissement.

Ses auteurs veulent agir sur le financement de la dépendance en France, avec un texte qui vise « plus de justice fiscale pour le grand âge » ¹. À la date de son dépôt, il s’agit d’une proposition : le Parlement doit encore l’examiner et la voter avant qu’elle s’applique.

Exonération des revenus locatifs : ce que prévoit la proposition de loi n° 2952

La proposition de loi n° 2952 a été enregistrée à l’Assemblée nationale le 23 juin 2026. Elle est déposée à l’initiative de M. Jérôme End et de douze autres députés ¹.

Elle vise à exonérer d’impôt sur le revenu les loyers que perçoivent les personnes hébergées en EHPAD, l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, lorsqu’elles louent leur ancienne résidence principale.

L’exonération serait soumise à une condition : la totalité des revenus mensuels de la personne ne doit pas suffire à couvrir l’intégralité du coût mensuel de l’établissement.

Un texte en deux articles

La proposition de loi s’articule autour de deux articles :

• l’article 1er complète l’article 199 quindecies du CGI par un alinéa nouveau, qui y insère une exonération d’impôt sur les revenus locatifs issus de l’ancienne résidence principale ² ;
• l’article 2 renvoie à un décret en Conseil d’État le soin d’encadrer le montant maximal des mensualités d’EHPAD prises en compte, en l’adaptant au tarif moyen des EHPAD recensé dans chaque région.

L’article 199 quindecies du CGI prévoit déjà une réduction d’impôt au titre des frais d’hébergement en EHPAD ². L’exonération des loyers s’ajouterait à ce dispositif, dans le même article.

Les revenus mensuels retenus pour la condition comprennent les pensions. L’exonération ne s’appliquerait que si leur total s’avère insuffisant pour payer l’hébergement.

Le coût d’un EHPAD selon le niveau de dépendance

L’exposé des motifs de la proposition de loi donne le prix moyen d’un EHPAD en 2024 ¹. Il varie selon le GIR, ou groupe iso-ressources, qui classe la perte d’autonomie de 1, pour les personnes les plus dépendantes, à 6 pour les moins dépendantes.

Ce prix moyen s’élevait :

• à 2 556 € par mois pour une personne en GIR 5 ou 6 ;
• à 2 808 € par mois pour une personne moyennement dépendante, en GIR 3 ou 4 ;
• à 3 060 € par mois pour une personne très dépendante, en GIR 1 ou 2.

Selon les auteurs du texte, ces montants dépassent généralement la pension de retraite des personnes concernées.

Pour payer l’établissement, ces personnes mobilisent leur patrimoine immobilier, en vendant ou en louant leur résidence principale. Elles comptent aussi sur le soutien financier de leur famille.

Vendre ou louer l’ancienne résidence principale : deux régimes fiscaux

Le dispositif veut corriger un déséquilibre fiscal entre deux choix : vendre le logement ou le mettre en location.

En cas de vente, le 1° ter du II de l’article 150 U du CGI prévoit une exonération de la plus-value immobilière, sous conditions de ressources ³. La cession de l’ancienne résidence principale doit intervenir dans les deux ans qui suivent l’entrée en EHPAD.

En cas de location, aucune exonération n’existe. La personne qui choisit cette voie reste imposable sur l’intégralité des loyers perçus, dans la catégorie des revenus fonciers.

Une extension déjà écartée par le Gouvernement en 2025

Le Gouvernement a déjà écarté cette extension de l’exonération des revenus locatifs dans une réponse ministérielle du 3 juin 2025 ⁴.

Il estimait qu’une telle mesure « profiterait aux contribuables les plus aisés, possiblement multi-propriétaires au détriment des contribuables qui ne sont pas ou faiblement imposables » ⁴.

Les auteurs de la proposition de loi entendent contourner cette objection par un plafonnement fondé sur les besoins effectifs. L’exonération ne jouerait que si l’ensemble des revenus mensuels ne suffit pas à couvrir le coût de l’EHPAD.

Le décret prévu à l’article 2 bornerait aussi le coût retenu. Au-delà du montant maximal fixé pour la région, les mensualités ne seraient pas prises en compte.

Revenus locatifs d’un parent en EHPAD : ce qui s’applique aujourd’hui

À la date de son dépôt, ce texte n’est qu’une proposition de loi. Tant qu’il n’est pas adopté, aucune exonération des revenus locatifs ne s’applique : les loyers de l’ancienne résidence principale restent imposables dans les conditions habituelles des revenus fonciers.

Le choix entre vendre et louer le logement d’un parent qui entre en EHPAD se fait donc sur les règles en vigueur. Plusieurs paramètres entrent en jeu :

• le délai de deux ans pour bénéficier de l’exonération de la plus-value en cas de vente ;
• les conditions de ressources attachées à cette exonération ;
• l’imposition des loyers dans la catégorie des revenus fonciers en cas de location ;
• l’écart entre les revenus de la personne, pensions comprises, et le coût mensuel de l’établissement.

PRIVEOS a présenté d’autres décisions utiles aux bailleurs. Elles portent sur la vacance locative et la preuve de la volonté de louer et sur la renonciation à recettes pour un bien inhabitable.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 24 juin 2026.