Vacance locative et déficit foncier : un mandat d’agence ne suffit pas à prouver la volonté de louer

En cas de vacance locative, les charges d’un logement vide restent déductibles si le propriétaire prouve sa volonté de louer. Le juge de l’impôt rappelle que cette déduction suppose une démarche locative cohérente, et qu’un mandat d’agence ne suffit pas à l’établir ².

Le propriétaire qui maintient des exigences incompatibles avec le marché local n’est pas regardé comme ayant accompli des diligences locatives suffisantes ². Ses charges ne sont alors pas déductibles ¹.

Vacance locative : ce que prévoit l’article 15-II du CGI

L’article 15-II du code général des impôts (CGI) vise les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ¹. Les revenus correspondants sont exonérés d’impôt sur le revenu.

En contrepartie, les charges afférentes à ces logements ne sont pas déductibles ¹. Le texte est consultable sur Légifrance : article 15 du CGI.

Un logement vide peut attendre un locataire ou rester à la disposition de son propriétaire. Le premier cas relève de la vacance locative, le second de la vacance volontaire.

La déduction des charges dépend de ce classement. Un logement vacant que le propriétaire cherche réellement à louer n’est pas un logement dont il se réserve la jouissance ².

La preuve des diligences locatives repose sur le propriétaire

Le propriétaire d’un logement temporairement vacant qui veut déduire les charges afférentes doit apporter la preuve des diligences accomplies pour le louer ².

Ces diligences doivent traduire son intention de louer, et non de se réserver la jouissance du logement ². La charge de cette preuve pèse sur lui.

Les indices examinés par le juge

Parmi les indices de la volonté de louer, on retrouve ² :

• la conclusion d’un mandat de gestion avec une agence immobilière ;
• la publication d’annonces locatives ;
• l’accomplissement de visites ;
• la réalisation des travaux nécessaires à la mise en location ;
• l’adaptation du loyer demandé aux conditions du marché local.

Ces indices s’apprécient ensemble. Le mandat de gestion en fait partie, mais il ne prouve pas, à lui seul, la volonté de louer ².

Pourquoi un mandat d’agence ne suffit pas

Confier son logement à une agence montre qu’une démarche a été engagée. Le juge vérifie ensuite que cette démarche est cohérente avec le marché local ².

Le propriétaire qui maintient des exigences incompatibles avec ce marché ne peut pas être regardé comme ayant effectué des diligences locatives suffisantes ². Deux attitudes sont visées :

• le refus d’engager les travaux complémentaires nécessaires ;
• le refus d’adapter le loyer aux retours des candidats.

Dans ces deux cas, le logement reste vide du fait des choix de son propriétaire. La vacance est alors traitée comme volontaire, avec la conséquence prévue par l’article 15-II du CGI ¹².

Déficit foncier : ce que perd le propriétaire

Les charges d’un logement regardé comme réservé ne sont pas déductibles ¹. Elles sortent donc du calcul des revenus fonciers du propriétaire.

Elles ne peuvent pas non plus contribuer à un déficit foncier. Le propriétaire qui comptait sur ces charges pour réduire son revenu foncier imposable perd cet avantage.

Le risque tient moins au mandat signé qu’à la cohérence de l’ensemble. Une démarche qui reste figée face aux retours du marché expose la déduction ².

Exemple : un appartement vide pendant plusieurs mois

Exemple illustratif, sans chiffre. Un propriétaire confie son appartement vide à une agence, qui publie des annonces et organise des visites.

Les candidats jugent le loyer trop élevé et signalent des travaux à faire avant d’emménager. Le propriétaire refuse de baisser le loyer et de lancer les travaux, et le logement reste vide.

Malgré le mandat, les annonces et les visites, ses diligences peuvent être jugées insuffisantes. Ses charges ne sont alors pas déductibles ¹².

À l’inverse, le propriétaire qui ajuste son loyer aux retours des candidats et réalise les travaux nécessaires réunit plusieurs des indices retenus par le juge ².

Vacance locative : les preuves à conserver

Pour défendre la déduction de ses charges, le propriétaire a intérêt à garder une trace datée de chaque démarche :

• le mandat de gestion signé avec l’agence ;
• les annonces locatives publiées ;
• les comptes rendus de visites et les retours des candidats ;
• les devis et factures des travaux de mise en location ;
• les ajustements du loyer décidés après ces retours.

Ces pièces correspondent aux indices que le juge examine ². Réunies, elles retracent une démarche locative suivie dans le temps.

D’autres articles traitent de la fiscalité des logements mis en location :

• l’amortissement Jeanbrun étendu aux maisons individuelles ;
• le bail à construction et l’article 33 ter du CGI ;
• le rappel de TVA après la mise en location d’un logement en accession sociale.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 29 juin 2026.