Amortissement Jeanbrun : un projet de loi l’étend aux maisons individuelles

L’amortissement Jeanbrun pourrait s’ouvrir aux maisons individuelles. Le Gouvernement l’annonce : l’article 4 d’un projet de loi transmis au Parlement le 24 juin 2026 prévoit cette extension, qui reste à voter ^{2 3}.

Ce régime d’amortissement de l’article 31 du CGI, aussi appelé statut du bailleur privé, était réservé par la loi de finances pour 2026 aux seuls bâtiments collectifs ¹.

Amortissement Jeanbrun : ce que prévoit la loi de finances pour 2026

La loi de finances pour 2026 a réintroduit un mécanisme d’amortissement déductible des revenus fonciers ¹. Il figure à l’article 31 du Code général des impôts.

Le bénéfice de cet amortissement est réservé aux logements qui remplissent toutes ces conditions ¹ :

• être loués nus, c’est-à-dire sans meubles ;
• être loués à titre de résidence principale ;
• être situés dans un bâtiment d’habitation collectif ;
• être neufs, ou anciens sous condition de travaux.

Le dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2028 ¹. Au-delà de cette date, il ne joue plus, sauf prorogation par une loi ultérieure.

Ce qu’amortir un logement locatif veut dire

Amortir un bien, c’est constater chaque année une partie de la perte de valeur qu’il subit avec le temps. Cette charge vient réduire le revenu imposable.

Dans le statut du bailleur privé, l’amortissement se déduit des revenus fonciers ¹. Ce sont les loyers que le propriétaire tire d’une location nue, imposés à l’impôt sur le revenu.

Location nue et location meublée

Le dispositif ne vise que la location nue ¹. Un logement loué meublé n’en relève pas : ses loyers suivent un autre régime fiscal, celui des bénéfices industriels et commerciaux.

Pour la location meublée, voyez notre article sur les seuils micro-BIC 2026.

Maisons individuelles : non éligibles en l’état

Interrogé sur l’exclusion de la maison individuelle, le Gouvernement confirme qu’elle n’est pas éligible en l’état du texte ³. La loi ne vise que les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif ¹.

À la date de cette annonce, un propriétaire qui achète une maison pour la louer nue ne peut donc pas bénéficier de l’amortissement Jeanbrun. Les autres conditions, même remplies, n’y changent rien.

Article 4 du projet de loi relance et décentralisation du logement

Dans la même réponse, le Gouvernement annonce l’extension du dispositif ³. Elle figure à l’article 4 du projet de loi relance et décentralisation du logement, transmis au Parlement le 24 juin 2026 ².

Cet article prévoit trois changements ² :

• l’extension du dispositif aux maisons individuelles ;
• son extension à la transformation de locaux non résidentiels ;
• l’abaissement de la fraction amortissable à 20 %.

Une fraction amortissable abaissée à 20 %

Le projet ne fait pas qu’élargir le champ du dispositif. Il abaisse aussi la fraction amortissable à 20 % ².

Cette baisse limite la part du bien qui peut être amortie, et donc l’amortissement déductible des revenus fonciers. Le texte voté dira si elle vaut pour tous les logements ou pour les seuls cas nouveaux.

La transformation de locaux non résidentiels

Le projet vise aussi la transformation de locaux non résidentiels ². Il s’agit de locaux qui ne servaient pas à l’habitation et qui deviennent des logements.

Un projet de loi qui reste à adopter

L’examen parlementaire du projet de loi devait débuter dans les jours suivant le 7 juillet 2026 ². À cette date, aucune de ces mesures n’est votée.

Tant que le Parlement ne l’a pas adopté, l’article 4 n’est qu’un projet. Les députés et les sénateurs peuvent aussi le modifier au cours des débats.

Un investisseur ne peut donc pas encore fonder un projet sur une maison individuelle en comptant sur l’amortissement Jeanbrun.

Un exemple pour fixer les idées

Prenons un cas purement illustratif. Un investisseur hésite entre deux biens à louer nus, en résidence principale : un appartement dans un immeuble collectif et une maison individuelle.

Sous le régime de la loi de finances pour 2026, seul l’appartement peut ouvrir droit à l’amortissement, s’il est neuf ou ancien avec travaux ¹. La maison en est exclue ³.

Si l’article 4 est adopté en l’état, la maison pourrait à son tour en bénéficier ². Il faudrait alors tenir compte de la fraction amortissable de 20 % prévue par le texte ².

Le raisonnement vaut aussi pour le propriétaire d’anciens bureaux qui envisage d’en faire des logements ².

Amortissement Jeanbrun : les points à vérifier avant d’investir

Avant de compter sur le statut du bailleur privé, plusieurs vérifications s’imposent :

• le logement est situé dans un bâtiment d’habitation collectif, tant que l’extension n’est pas votée ;
• il est neuf, ou ancien avec des travaux remplissant les conditions du dispositif ;
• il sera loué nu, à titre de résidence principale ;
• l’opération s’inscrit avant la date limite du 31 décembre 2028 ;
• pour une maison ou une transformation de locaux, le sort de l’article 4 est connu.

D’autres articles sur l’investissement immobilier

Le logement intermédiaire neuf obéit à d’autres règles fiscales. Voyez notre article sur la cession de VEFA et le taux réduit de 10 %.

Si vous investissez par une société civile, lisez aussi notre article sur les comptes courants d’associés et l’IFI en SCI.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 7 juillet 2026.