SCI et seuil de commercialité : la tolérance de 10 % s’apprécie chaque année

SCI et seuil de commercialité : une société civile qui dépasse 10 % de recettes commerciales perd la tolérance de l’administration pour l’exercice concerné seulement. Le Conseil d’État juge qu’elle peut la retrouver l’année suivante, si le seuil est de nouveau respecté ¹.

SCI et seuil de commercialité : ce que prévoit le CGI

Dans une SCI, la frontière entre la gestion patrimoniale civile et l’activité commerciale est ténue. Son franchissement entraîne en principe l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS), en application de l’article 206-2 du CGI ⁴.

Pour en tempérer la rigueur, l’administration fiscale a institué une tolérance administrative de 10 %. Les SCI conservent leur translucidité fiscale lorsque leurs recettes commerciales accessoires n’excèdent pas 10 % du total de leurs recettes.

Le juge de l’impôt précise l’autonomie de chaque exercice pour apprécier ce seuil. Un assujettissement antérieur à l’IS n’est donc pas irréversible : les recettes peuvent repasser sous 10 %.

Une forme sociale qui entraîne l’IS

Selon l’article 206-1 du CGI, les sociétés civiles sont imposables à l’IS quel que soit leur objet. Cela vaut lorsqu’elles revêtent l’une des formes de sociétés ou de groupements désignés à l’article 206 du CGI ⁴.

Une activité commerciale qui entraîne l’IS

En vertu du premier alinéa de l’article 206-2 du CGI, les sociétés civiles sont passibles de l’IS en raison de leur objet. Elles le sont même sans revêtir l’une des formes visées à l’article 206-1.

Il suffit qu’elles se livrent à une exploitation ou à des opérations de caractère industriel ou commercial, au sens des articles 34 et 35 du CGI ⁴.

Pour d’autres situations de SCI qui touchent à la commercialité, voir notre article sur la SCI marchand de biens et celui sur la location meublée saisonnière par une SCI.

La tolérance administrative de 10 % du BOFiP

Le BOFiP place plusieurs catégories de sociétés civiles en dehors du champ de l’IS, ou leur permet d’y échapper. Cela vaut même quand leur forme ou la nature de leur activité les y soumettrait normalement ².

L’objectif est d’éviter les conséquences excessives que peut avoir, dans certaines situations, la taxation des sociétés civiles prévue au premier alinéa du 2 de l’article 206 du CGI.

La doctrine administrative prévoit deux mécanismes :

• une dispense d’IS tant que le montant hors taxes des recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant des recettes totales hors taxes ;
• un lissage, pour limiter les conséquences d’un franchissement occasionnel du seuil.

Le lissage sur quatre ans

Avec le lissage sur quatre ans, la société civile n’est pas effectivement soumise à l’IS au titre de l’année de dépassement, sous une condition.

La moyenne de ses recettes commerciales hors taxes, calculée sur l’année en cause et les trois années antérieures, ne doit pas excéder 10 %. Ce pourcentage porte sur le montant moyen de ses recettes totales hors taxes, sur la même période ².

Pour les sociétés créées depuis moins de quatre ans, cette moyenne s’apprécie sur la période courue depuis leur création. Ce point vient d’une réponse ministérielle (RM Berger, n° 33593, JO AN du 11 mai 1981, p. 2009) ³.

L’affaire de la SCI J : les faits

La SCI J a fait l’objet d’une vérification de comptabilité. L’administration fiscale a estimé qu’elle exerçait une activité commerciale occulte, et l’a assujettie à l’IS au titre des exercices clos en 2016 et 2017.

La société a contesté ces impositions. Elle revendiquait le bénéfice de la transparence fiscale propre aux sociétés de personnes.

Le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande en première instance. Le 31 janvier 2025, la cour administrative d’appel de Paris a rendu une décision nuancée :

• décharge de l’IS pour 2016, car la part des recettes commerciales était repassée sous le seuil de 10 % ;
• maintien de l’imposition pour 2017.

Le ministre s’est pourvu en cassation contre la décharge accordée au titre de 2016. La SCI J a formé un pourvoi incident pour contester le maintien de l’imposition de 2017.

Le débat sur la doctrine du BOFiP

Le débat s’est concentré sur l’interprétation de la doctrine du BOFiP (BOI-IS-CHAMP-10-30). Elle prévoit deux mécanismes de tolérance : la dispense sous 10 % et le lissage issu de la réponse Berger ².

L’administration fiscale soutenait une lecture stricte. Selon le ministre, la SCI J avait franchi le seuil de 10 % lors de l’exercice précédent (2015), ce qui l’avait assujettie à l’IS cette année-là.

Ce franchissement faisait obstacle, selon lui, à la tolérance pour l’exercice suivant (2016). Il en allait ainsi même si les recettes commerciales étaient repassées sous le seuil.

La décision du Conseil d’État

La haute juridiction a rejeté le pourvoi du ministre et validé le raisonnement de la cour administrative d’appel de Paris ¹.

Le Conseil d’État rappelle que les sociétés civiles peuvent bénéficier de la mesure de faveur au titre d’un exercice donné. Il suffit que la condition de seuil soit remplie pour cet exercice précis : les recettes commerciales n’excèdent pas 10 % des recettes totales.

Selon lui, un dépassement du seuil au titre d’un exercice antérieur (2015) conduit à la perte temporaire du régime de faveur. Il est sans incidence sur le droit d’en bénéficier de nouveau pour un exercice ultérieur (2016) où les conditions sont de nouveau réunies.

Les termes retenus par la décision

Il résulte des commentaires du BOI-IS-CHAMP-10-30, précise le Conseil d’État, que :

« les sociétés civiles peuvent bénéficier, au titre d’un exercice, de la mesure de faveur que ces commentaires prévoient dès lors que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas, au titre de cet exercice, 10 p. 100 du montant de leurs recettes totales hors taxes, »

« sans qu’ait d’incidence la circonstance que ces sociétés auraient, au titre d’un exercice antérieur, dépassé ce seuil dans des conditions ayant conduit à la perte, au titre de ceux-ci, du bénéfice de cette tolérance et à leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés. »

Une conséquence pour la SCI

L’assujettissement à l’IS déclenché par le franchissement du seuil de tolérance n’est donc pas définitif. Il ne crée pas un cliquet irréversible.

Les éléments publiés sur cette décision ne précisent pas le sort du pourvoi incident de la SCI J, qui visait l’imposition de 2017.

SCI et seuil de commercialité : ce qu’il faut retenir

Sur le seuil de commercialité, la tolérance se lit donc exercice par exercice. Pour une SCI, la question à se poser chaque année est la même : les recettes commerciales hors taxes de l’exercice dépassent-elles 10 % des recettes totales hors taxes ?

Si oui, le lissage sur l’année et les trois années antérieures peut encore éviter l’IS pour l’année de dépassement. Si non, le bénéfice de la tolérance est acquis pour cet exercice, quel qu’ait été le passé de la société.

Faire le point sur votre SCI

En matière de SCI et seuil de commercialité, le suivi des recettes se prépare avant la clôture de l’exercice. Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS peuvent examiner avec vous la situation de votre société civile et l’appréciation du seuil de 10 %. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 29 décembre 2025.