Location meublée saisonnière par une SCI : la mise à disposition gratuite aux associés, un avantage occulte taxable

La location meublée saisonnière par une SCI change son régime fiscal. Elle la rend passible de l’impôt sur les sociétés, et la mise à disposition gratuite du bien aux associés devient un avantage occulte taxable ¹.

La cour administrative d’appel de Toulouse l’a jugé le 29 janvier 2026 (décision sur Légifrance). Elle a statué sur deux plans : celui de la société, puis celui de ses associés ¹.

Location meublée saisonnière par une SCI : pourquoi l’IS s’applique

Une SCI relève du principe de transparence fiscale tant que son activité reste purement civile. Ce sont alors les associés, et non la société, qui sont imposés sur ses résultats.

Ce principe a une limite. Dès qu’elle exerce une activité commerciale, la SCI devient passible de l’impôt sur les sociétés (IS).

Cinq articles du Code général des impôts (CGI) encadrent la question ²³⁴⁵⁶ :

• l’article 206-2 rend la SCI passible de l’IS quand elle se livre à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ;
• l’article 35-I-5° bis classe parmi les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) les revenus de la location, directe ou indirecte, de locaux d’habitation meublés ;
• l’article 111-c range parmi les revenus distribués les rémunérations et les avantages occultes ;
• les articles 54 bis et 223 imposent aux personnes morales passibles de l’IS d’inscrire explicitement en comptabilité la nature et la valeur des avantages en nature accordés.

Une société civile qui loue habituellement des locaux garnis de meubles exerce donc une activité commerciale. Elle est assujettie à l’IS.

Une double conséquence pour les associés

La requalification touche aussi les associés. Les textes cités permettent à l’administration de taxer entre les mains des bénéficiaires tout avantage non comptabilisé.

La location meublée saisonnière par une SCI entraîne ainsi deux difficultés : l’assujettissement à l’IS, puis l’imposition des associés sur l’avantage occulte.

Les faits : un moulin du Périgord loué quelques semaines par an

La SCI M avait pour objet l’acquisition et la gestion d’une propriété, le « Moulin de Pont de Roudier », à Beaumont-en-Périgord, en Dordogne. Son objet prévoyait aussi sa mise à disposition gratuite au profit des associés.

Le bien comprenait :

• une maison principale de 188 m² ;
• un studio de gardien de 40 m² ;
• une maison d’amis de 110 m² ;
• une grange et des dépendances de 180 m² ;
• un poolhouse et une piscine.

La société possédait aussi un bien à Cavaillon. Ses parts étaient détenues à parts égales par M. et Mme B, tous deux cogérants.

En 2017 et 2018, la SCI a loué le moulin en location saisonnière sur Abritel, un site spécialisé dans la location meublée haut de gamme. La location a duré trois semaines en 2017, puis cinq à six semaines en 2018.

Une mise à disposition gratuite le reste de l’année

Le reste de l’année, le bien était mis gratuitement à la disposition des associés. Ils l’utilisaient comme résidence secondaire.

Le redressement et la contestation des époux B

Une vérification de comptabilité a eu lieu en 2020. L’administration fiscale a estimé que la location meublée avait un caractère commercial, ce qui justifiait l’assujettissement de la SCI à l’IS. Elle a reconstitué le chiffre d’affaires de la société.

Elle a ensuite traité comme des avantages occultes, au sens de l’article 111-c du CGI, les loyers non encaissés du fait de la mise à disposition gratuite. Ces sommes ont été imposées chez les associés, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM).

Les époux B ont contesté ces redressements devant le tribunal administratif (TA) de Nîmes. Il a rejeté leur demande par un jugement du 16 février 2024, et ils ont fait appel.

Premier argument : une location nue

Les époux B soutenaient que l’administration n’établissait pas la présence des équipements prévus par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Ce texte fixe la liste des éléments mobiliers qui doivent garnir un logement pour qu’il soit qualifié de meublé.

Selon eux, la SCI pratiquait donc une location nue, qui n’est pas une activité commerciale. Elle ne pouvait pas être assujettie à l’IS, et la mise à disposition gratuite ne pouvait pas constituer des revenus distribués.

Second argument : une valeur locative excessive

À titre subsidiaire, ils contestaient la valeur locative retenue. L’administration avait appliqué un taux de rendement de 4 % à une valeur vénale estimée à 650 000 €, soit une valeur locative annuelle de 26 000 €.

Ils jugeaient cette évaluation excessive au regard du faible attrait touristique de la région. Une attestation d’agence immobilière estimait la valeur locative à 9 300 € par an.

Ils demandaient enfin que leurs versements à la société, 10 430 € en 2017 et 3 600 € en 2018, soient déduits de l’avantage imposé.

Ce que la Cour a jugé sur la qualification de la location

La Cour a rejeté la requête des époux B. Pour elle, la location meublée saisonnière par une SCI était établie : elle a d’abord écarté l’argument sur les équipements.

L’annonce rédigée par la société n’avait pas vocation à lister tous les équipements du bien. Les requérants ne pouvaient donc pas s’en prévaloir pour affirmer que ceux du décret de 2015 en étaient absents.

La Cour a ensuite relevé que les époux B utilisaient la propriété comme résidence secondaire en dehors des locations. Cela établit que le bien disposait des équipements d’une location meublée.

Abritel, où l’annonce était publiée, est de plus un site de location saisonnière meublée de haut standing. Ces éléments concordants suffisaient à établir le caractère meublé de la location.

Un faisceau d’indices

La preuve peut donc résulter d’un faisceau d’indices, sans démonstration de chaque équipement du décret. Notre article sur le bail meublé et les équipements manquants en donne un autre exemple.

Une activité habituelle

La Cour a aussi constaté le caractère habituel de l’activité. Elle s’est répétée sur deux années consécutives, avec une durée croissante. C’est donc à bon droit que l’administration a assujetti la SCI à l’IS.

Un avantage occulte évalué à partir des loyers pratiqués

La société avait mis le moulin gratuitement à la disposition de ses associés en dehors des locations saisonnières. Elle renonçait ainsi aux loyers que lui aurait procurés une mise en location habituelle.

Cette mise à disposition constitue un avantage sans contrepartie. Il n’était pas inscrit explicitement en comptabilité : il est donc occulte. C’est un revenu distribué imposable au sens de l’article 111-c du CGI.

L’évaluation de l’avantage

La Cour a écarté l’attestation de l’agence immobilière, qui retenait 9 300 € par an. Les tarifs pratiqués pour la location estivale étaient déjà de 6 425 € pour trois semaines en 2017 et de 12 820 € pour cinq semaines en 2018.

Ces montants montrent que le taux de rendement de 4 % retenu par l’administration n’est pas excessif. Le bien est un bien de standing, situé dans un département touristique.

Les versements des associés

La Cour a aussi rejeté l’argument tiré des versements des associés à la société. À les supposer liés à des charges, ils n’auraient d’effet que sur l’IS dû par la société.

Ils restent sans incidence sur l’impôt sur le revenu dont les associés sont redevables.

Le second arrêt : un bénéficiaire qui n’est pas associé

Dans un arrêt rendu le même jour, le 29 janvier 2026 (n° 24TL00931), la cour administrative d’appel de Toulouse a jugé une affaire liée à la même société ¹. Elle apporte une précision sur le champ des avantages occultes.

La qualité d’associé de la société distributrice n’est pas une condition pour que le bénéficiaire soit imposé sur le fondement de l’article 111-c du CGI.

Dans cette affaire, la maison de Cavaillon était mise gratuitement à la disposition du fils de l’associée, M. A, qui l’occupait comme résidence principale. L’administration avait assujetti la SCI à l’IS pour l’ensemble de son patrimoine, après avoir requalifié la location saisonnière en activité commerciale.

L’occupation gratuite par le fils a été considérée comme un avantage en nature non comptabilisé, donc un revenu distribué entre ses mains. La Cour a jugé que l’avantage n’étant pas inscrit explicitement en comptabilité, il était occulte, « sans qu’importe la circonstance que son bénéficiaire n’était pas associé de la société ».

Location meublée saisonnière par une SCI : ce qu’il faut retenir

Quatre enseignements ressortent de ces décisions pour une SCI :

• la location meublée saisonnière par une SCI, répétée sur plusieurs années, fait basculer la société dans le champ de l’IS, même si elle ne dure que quelques semaines par an ;
• la preuve du caractère meublé peut résulter d’un faisceau d’indices : usage personnel par les associés, publication sur un site spécialisé comme Abritel ;
• la sanction est double : la SCI est assujettie à l’IS, et les bénéficiaires sont taxés sur l’avantage occulte pour les périodes de mise à disposition gratuite ;
• le bénéficiaire de l’avantage peut être imposé même s’il n’est pas associé.

Pour sécuriser ce type de situation, deux pistes existent. La première est de formaliser les mises à disposition, par des conventions de location et une inscription comptable explicite.

La seconde est de renoncer à toute location meublée pour préserver la transparence fiscale de la SCI. Le choix dépend de chaque situation.

Pour aller plus loin

Ces articles complètent le sujet :

• Location à soi-même via une SCI : l’abus de droit fiscal au visa de l’article 15-II du CGI ;
• Majoration de 25 % sur les revenus occultes : la jurisprudence Waldner ne s’applique pas ;
• Revenus réputés distribués : la maîtrise partielle des comptes bancaires ne fait pas le maître de l’affaire.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 3 février 2026.