Bail meublé : l’absence de quelques équipements n’en fait pas une location nue

Un bail meublé ne devient pas une location nue parce que le logement manque de quelques équipements de la liste réglementaire. Le tribunal administratif de Nantes l’a jugé en rejetant la requête d’un bailleur qui voulait déclarer ses loyers en revenus fonciers.

Location nue ou location meublée : un enjeu fiscal

La distinction entre location nue et location meublée est un enjeu fiscal important. Elle fixe la catégorie d’imposition des revenus locatifs et, par voie de conséquence, les règles de déduction des charges.

Les revenus de la location nue relèvent des revenus fonciers, en application de l’article 14 du CGI ¹. Ce régime permet notamment d’imputer sur le revenu global les déficits fonciers nés de travaux, dans la limite de 10 700 € par an.

Pour certaines dépenses de rénovation énergétique, ce plafond a été relevé : voir notre article sur le déficit foncier et la rénovation énergétique.

Les revenus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en application de l’article 35, I, 5° bis du CGI ². Pour un loueur en meublé non professionnel, les déficits ne s’imputent que sur des BIC de même nature.

Le décret du 31 juillet 2015 et le mobilier obligatoire

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ³ a été pris en application de la loi ALUR du 24 mars 2014 ⁴. Il fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé loué comme résidence principale du locataire.

Il énumère onze catégories d’équipements obligatoires :

• une literie avec couette ou couverture ;
• un dispositif d’occultation des fenêtres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur ;
• de la vaisselle ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des luminaires ;
• des étagères de rangement ;
• du matériel d’entretien ménager.

Cette affaire pose une question précise : le non-respect de cette liste entraîne-t-il automatiquement la requalification du bail meublé en bail nu ?

Le contrat de bail, document de référence

En principe, la qualification fiscale d’une opération s’apprécie au regard de sa réalité juridique et matérielle, telle qu’elle résulte du contrat qui lie les parties.

En matière de location, le contrat de bail est donc le document de référence pour déterminer la nature de l’opération. La qualification retenue par les parties doit toutefois correspondre à la réalité.

Les faits : quatre baux meublés déclarés en revenus fonciers

M. C. était propriétaire de quatre appartements situés dans un même immeuble à Nantes. Il avait conclu pour ces quatre logements des contrats de location d’habitation meublée, signés le 1er juillet 2017.

Ces contrats étaient expressément intitulés « Bail de droit commun habitation principale meublée, locataire personne physique ».

De 2017 à 2019, le propriétaire a réalisé des travaux dans ces appartements. Il a déclaré les loyers dans la catégorie des revenus fonciers et y a déduit les dépenses de travaux comme charges.

Or la qualification de location meublée imposait de rattacher ces revenus aux BIC.

Le contrôle fiscal et les avenants « rétroactifs »

Les déclarations d’impôt sur le revenu de M. C. ont fait l’objet d’un contrôle sur pièces. À son issue, l’administration lui a notifié une proposition de rectification datée du 19 février 2021.

Après ce contrôle, en 2021, M. C. a fait signer des avenants aux contrats de location. Ils changeaient l’intitulé des baux en « bail de droit commun habitation principale logement nu » et portaient la mention « modification rétroactive ».

Trois de ces avenants concernaient d’ailleurs des baux signés non pas en 2017 mais en 2020, donc après les années d’imposition en litige.

M. C. a contesté les suppléments d’impôt sur le revenu mis à sa charge. Après le rejet de sa réclamation, il a saisi le tribunal administratif de Nantes.

L’argument du bailleur : des équipements manquants

Selon M. C., les contrats de location de ses quatre appartements ne pouvaient pas être qualifiés de baux meublés. Ils ne respectaient pas, disait-il, plusieurs conditions du décret du 31 juillet 2015.

Il invoquait notamment l’absence, dans les logements loués :

• de couettes et de couvertures ;
• de vaisselle ;
• d’ustensiles de cuisine ;
• de matériel d’entretien ménager.

Selon lui, le non-respect de la liste réglementaire d’équipements entraînait la requalification en location nue. Ses loyers relevaient alors des revenus fonciers, et les charges de travaux étaient légitimement déductibles.

Bail meublé : la décision du tribunal administratif de Nantes

Le tribunal administratif de Nantes vient de rejeter la requête de M. C.

La qualification des baux

Le tribunal relève que M. C. ne conteste pas avoir conclu, pendant la période contrôlée, des contrats de location d’habitation meublée. Il produit lui-même quatre contrats signés le 1er juillet 2017, expressément intitulés « Bail de droit commun habitation principale meublée ».

L’argument tiré du non-respect du décret de 2015 est écarté. Le tribunal note d’abord que l’absence alléguée de couettes, de vaisselle, d’ustensiles de cuisine et de matériel d’entretien « n’est d’ailleurs pas établie ».

Il juge ensuite que, même à la supposer avérée, cette absence ne suffit pas à remettre en cause l’objet des baux ainsi conclus.

Le tribunal retient donc que la qualification contractuelle explicite de location meublée l’emporte sur le non-respect partiel, invoqué par le bailleur, de la liste d’équipements du décret de 2015.

Des avenants sans effet sur les années contrôlées

Le tribunal écarte aussi les avenants, pour deux raisons.

D’une part, ils ont été signés en 2021, après les années d’imposition en litige (2017 à 2019). Ils « ne sauraient être regardés comme présentant un caractère rétroactif pour l’application de la loi fiscale, quand bien même ils comporteraient la stipulation “modification rétroactive” ».

D’autre part, trois des avenants concernent des baux signés en 2020. Ils sont donc sans lien avec les années en cause.

Bail meublé et liste d’équipements : ce que retient le juge

Ce jugement, bien que rendu en première instance, est intéressant pour l’articulation entre la qualification contractuelle du bail et le respect de la liste d’équipements du décret de 2015.

Le juge adopte une approche plutôt pragmatique. Pour lui, la qualification de bail meublé résulte d’abord de la volonté des parties, telle qu’elle ressort du contrat.

Le non-respect partiel de la liste d’équipements réglementaires, à le supposer établi, ne suffit pas à remettre en cause cette qualification. Le décret de 2015 fixe en effet des obligations du bailleur envers le locataire, mais il n’a pas pour objet de déterminer la qualification fiscale de l’opération.

Un bailleur qui conclut un bail meublé sans fournir tous les équipements réglementaires manque certes à ses obligations légales. Il n’en tire pas pour autant le droit de requalifier fiscalement l’opération en location nue pour bénéficier du régime des revenus fonciers.

Un bail expressément intitulé « habitation principale meublée » relève des BIC, même si le bailleur invoque l’absence de certains équipements du décret de 2015. Le non-respect partiel de la liste réglementaire ne requalifie pas le bail en location nue.

Pour aller plus loin

La fiscalité du loueur en meublé ne s’arrête pas aux loyers. À la revente, voir notre article sur la plus-value LMNP et la réintégration des amortissements.

Sur la preuve de la volonté de louer un logement vacant, voir notre article sur la vacance locative et le déficit foncier.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article du 5 mars 2026.