L’essentiel
- Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 €, à concurrence des seules dépenses de rénovation énergétique éligibles.
- Les travaux doivent faire passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, avec un devis accepté à compter du 5 novembre 2022.
- Les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, par des entreprises qualifiées RGE.
- Deux DPE, avant et après travaux, sont exigés ; le second doit être établi au plus tard le 31 décembre 2025.
- Le relèvement est une option à exercer sur la déclaration n° 2044 ; le BOFiP l’a commenté le 16 septembre 2025.
Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques 1. Bercy a commenté cette mesure temporaire au BOFiP le 16 septembre 2025.
Le relèvement vise les propriétaires bailleurs qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D. Il porte sur les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Le déficit foncier imputable : la règle de droit commun
Un déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d’un logement loué dépassent les loyers perçus.
L’article 156, I-3° du code général des impôts (CGI) permet d’imputer ce déficit sur le revenu global, hors intérêts d’emprunt 2. L’imputation est limitée à 10 700 € par an, ou 15 300 € dans certains régimes spécifiques.
Passoires thermiques : pourquoi le plafond a été doublé
Le législateur a voulu accélérer la rénovation des logements les plus énergivores, appelés « passoires thermiques ».
La loi Climat et résilience fixe des échéances proches : interdiction de louer les logements classés G dès 2025, et ceux classés F dès 2028.
L’article 12 de la loi de finances rectificative pour 2022 a donc relevé temporairement le plafond à 21 400 € 1. Les députés avaient retenu ce montant dès l’examen du projet de loi.
Ce relèvement ne joue qu’à concurrence des dépenses de rénovation énergétique 1. Ces travaux doivent faire passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D. Ces classes s’entendent au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) 3.
Les dépenses de rénovation énergétique éligibles
Le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 précise la nature des dépenses et leur période d’éligibilité 4.
Sont visés les travaux des articles D. 319-16 et D. 319-17 du CCH, c’est-à-dire ceux qui ouvrent droit à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou à MaPrimeRénov’ 4.
Sont inclus :
- la fourniture et la pose d’équipements et d’ouvrages d’efficacité énergétique ;
- la dépose et la mise en décharge ;
- les frais de maîtrise d’œuvre et d’études techniques ;
- l’assurance du maître d’ouvrage ;
- les travaux indissociablement liés.
Sont exclus :
- la réhabilitation d’un assainissement non collectif ;
- les chaudières à très haute performance énergétique ;
- les dépenses de reconstruction et d’agrandissement.
Des entreprises qualifiées et un calendrier strict
Les travaux doivent être réalisés par des entreprises qualifiées RGE (reconnues garantes de l’environnement), ou équivalentes. Les conditions sont proches de celles exigées pour l’éco-PTZ ou MaPrimeRénov’.
Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022. Les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 4.
Justificatifs : devis, factures et deux DPE
Le contribuable doit pouvoir produire à l’administration fiscale :
- les devis et les factures, conformes aux prescriptions du CCH ;
- un diagnostic de performance énergétique (DPE) établi avant les travaux, qui atteste la classe E, F ou G ;
- un DPE établi après les travaux, qui atteste la classe A, B, C ou D.
Le BOFiP précise que le second DPE peut être établi après la fin des travaux, mais au plus tard le 31 décembre 2025 5.
Il admet aussi des DPE transitoires : la validité de certains diagnostics établis entre 2013 et 2021 a été prorogée 5.
En cas de non-respect des conditions
Sans DPE final, ou si le logement n’atteint pas une classe A à D, l’administration reconstitue le revenu foncier et le revenu global. Elle les calcule comme si l’option n’avait pas été exercée 5.
Une option à exercer sur la déclaration n° 2044
Le relèvement à 21 400 € est optionnel. Le contribuable doit le choisir lors du dépôt de sa déclaration de revenus fonciers n° 2044, au titre de l’année du déficit.
À défaut, les règles de droit commun s’appliquent : 10 700 €, ou 15 300 € dans les régimes spécifiques.
Calculer le déficit foncier imputable : deux exemples
Le plafond de 21 400 € ne peut être atteint qu’en intégrant des dépenses de rénovation énergétique éligibles. La limite de 10 700 € augmente du montant de ces dépenses, sans dépasser 21 400 €.
Premier exemple, illustratif : un déficit foncier de 24 000 €, dont 9 500 € de dépenses éligibles. Le propriétaire impute 20 200 € sur son revenu global (10 700 € + 9 500 €).
Le solde du déficit, soit 3 800 €, est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Second exemple : pour le même déficit, les travaux éligibles s’élèvent à 19 600 €. L’imputation sur le revenu global est alors plafonnée à 21 400 €, et le solde de 2 600 € est lui aussi reporté.
Dépenses éligibles : 9 500 €
Imputé sur le revenu global : 20 200 € (10 700 € + 9 500 €)
Reporté : 3 800 €
Dépenses éligibles : 19 600 €
Imputé sur le revenu global : 21 400 € (plafond atteint)
Reporté : 2 600 €
Schéma du plafond du déficit foncier relevé pour la rénovation énergétique : la limite de 10 700 € augmente du montant des dépenses éligibles, dans la limite de 21 400 €, et le solde se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, avec deux exemples chiffrés.
Source : Article 156, I-3° du CGI, article 12 de la loi de finances rectificative pour 2022, BOI-RFPI-BASE-30-20 (16 septembre 2025)
Ce qui reste reportable sur les revenus fonciers
La fraction du déficit qui dépasse le plafond applicable ne se reporte que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce plafond est de 21 400 € au plus, et seules les dépenses éligibles le portent au-delà de 10 700 €.
Un déficit foncier né avant 2023 et reporté ne peut jamais être imputé sur le revenu global.
Ce que confirment les commentaires du BOFiP
Les commentaires publiés au BOFiP sous la référence BOI-RFPI-BASE-30-20, dans leur version du 16 septembre 2025 5 :
- confirment et détaillent les conditions légales : nature des dépenses, période et justificatifs ;
- apportent des précisions pratiques sur la remise en cause, les DPE transitoires et les modalités de l’option ;
- rappellent que la mesure est exceptionnelle et temporaire, réservée aux années 2023 à 2025.
Le dispositif en un tableau
| Élément | Description |
|---|---|
| Plafond d’imputation | 21 400 € par an au plus, au lieu de 10 700 €, seulement à concurrence des dépenses de rénovation énergétique déductibles |
| Période d’application | Devis accepté à compter du 5 novembre 2022, dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 |
| Dépenses éligibles | Travaux des art. D. 319-16 et D. 319-17 du CCH (éco-PTZ, MaPrimeRénov’) : fourniture et pose d’équipements, dépose et mise en décharge, maîtrise d’œuvre, études techniques, assurance du maître d’ouvrage, travaux indissociables |
| Dépenses exclues | Réhabilitation d’assainissement non collectif, chaudières à très haute performance énergétique, reconstruction et agrandissement |
| Conditions de réalisation | Professionnels qualifiés RGE ou équivalent, conditions proches de celles de l’éco-PTZ ou de MaPrimeRénov’ |
| Justificatifs | Devis et factures conformes, deux DPE valides (avant travaux : classe E, F ou G ; après travaux : classe A, B, C ou D), le second au plus tard le 31 décembre 2025 |
| Option | Exercée sur la déclaration n° 2044 au titre de l’année du déficit |
| Sort des excédents | Au-delà du plafond, report sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes |
Déficit foncier et travaux : se faire accompagner
Le choix de l’option, le calendrier des travaux et le classement énergétique visé se préparent avant de signer le devis. Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS examinent avec vous l’intérêt de la mesure au regard de l’ensemble de vos revenus. Prenez rendez-vous pour un premier échange.
Pour aller plus loin :
- la vacance locative et la déduction des charges d’un logement vide ;
- les dépenses d’amélioration dans le calcul de la plus-value immobilière ;
- la TVA à 5,5 % pour la climatisation réversible.
Mise à jour du 7 novembre 2026 : la mesure décrite visait les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025. Pour des travaux payés après cette date, vérifiez le texte en vigueur avant d’appliquer le plafond de 21 400 €.
Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article publié le 17 septembre 2025, mis à jour le 7 novembre 2026.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du déficit foncier pour des travaux de rénovation énergétique ?
Le plafond de 10 700 € peut être porté à 21 400 € par an, à hauteur des seules dépenses de rénovation énergétique éligibles. Les travaux doivent faire passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, avec des dépenses payées de 2023 à 2025.
Quels justificatifs conserver pour bénéficier du plafond de 21 400 € ?
Il faut conserver les devis et les factures, conformes aux prescriptions du code de la construction et de l’habitation, et deux DPE. Le premier, établi avant les travaux, atteste la classe E, F ou G. Le second, établi au plus tard le 31 décembre 2025, atteste la classe A, B, C ou D.
Le relèvement du plafond du déficit foncier est-il automatique ?
Non. Le relèvement à 21 400 € est une option, exercée sur la déclaration de revenus fonciers n° 2044 au titre de l’année du déficit. Sans option, le plafond de droit commun s’applique : 10 700 €, ou 15 300 € dans certains régimes spécifiques. En cas de remise en cause, l’administration recalcule l’impôt sans l’option.
Que devient la part du déficit foncier qui dépasse le plafond ?
Elle ne s’impute pas sur le revenu global. Elle se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Par exemple, un déficit de 24 000 € comprenant 9 500 € de dépenses éligibles permet d’imputer 20 200 € sur le revenu global ; les 3 800 € restants sont reportés.
Sources
- 1.Loi de finances rectificative pour 2022, article 12 (plafond du déficit foncier relevé pour la rénovation énergétique), Journal officiel, 2022
- 2.Code général des impôts, article 156 (imputation des déficits fonciers sur le revenu global), Légifrance, version en vigueur au 17 septembre 2025
- 3.Code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1-1 (classement des logements par niveau de performance énergétique), Légifrance, version en vigueur au 17 septembre 2025
- 4.Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (dépenses de rénovation énergétique ouvrant droit au plafond majoré), Légifrance, Journal officiel, 21 avril 2023
- 5.BOI-RFPI-BASE-30-20 : imputation des déficits fonciers, BOFiP-Impôts, Direction générale des finances publiques, 16 septembre 2025
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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