Plus-value LMNP : tous les amortissements réintégrés, même ceux d’avant 2025

La plus-value LMNP se calcule désormais en réintégrant tous les amortissements déduits pendant la location, y compris ceux d’avant 2025. Le Gouvernement l’a confirmé dans une réponse ministérielle à la députée Sophie Mette ¹.

Cette réponse précise la portée dans le temps de l’article 84 de la loi de finances pour 2025. Ce texte a instauré la réintégration des amortissements déduits en location meublée non professionnelle (LMNP) dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers ².

Ce que la loi de finances pour 2025 a changé

Pour mémoire, l’article 84 de la loi de finances pour 2025 a mis fin à ce que la pratique appelait le « double avantage » du régime LMNP ².

Sous l’ancien régime, le loueur en meublé non professionnel déduisait les amortissements du bien de ses recettes locatives imposables. Ses bénéfices industriels et commerciaux (BIC) locatifs s’en trouvaient réduits, voire annulés ³.

À la revente, il calculait pourtant la plus-value selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Les amortissements n’étaient pas réintégrés dans le prix d’acquisition.

Ce traitement créait une asymétrie considérable avec les loueurs en meublé professionnels (LMP). Ceux-ci relèvent du régime des plus-values professionnelles, qui réintègre mécaniquement les amortissements dans le calcul de la plus-value.

Loueurs professionnels et non professionnels

Le statut de loueur en meublé professionnel obéit à ses propres conditions, comme la prépondérance des recettes de location meublée ou les règles d’inscription au registre du commerce.

La réintégration des amortissements dans le prix d’acquisition

La réforme prévoit désormais que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est minoré des amortissements admis en déduction pendant la période de location ².

Cela revient à augmenter la plus-value imposable du montant de ces amortissements.

Le texte prévoit trois catégories d’exceptions, pour lesquelles l’ancien régime est maintenu ² :

• les résidences étudiantes ;
• les établissements médico-sociaux ;
• les établissements de soins de longue durée.

Les résidences de tourisme ne figurent pas parmi ces exceptions dans le texte définitif, malgré l’adoption d’un sous-amendement au Sénat.

Un exemple chiffré

Prenons un cas purement illustratif. Un appartement acheté 200  € est revendu 260  €. Pendant la location, son propriétaire a déduit 45  € d’amortissements.

Avant la réforme, la plus-value brute était de 60  €. Avec la réintégration, le prix d’acquisition retenu tombe à 155  € et la plus-value brute passe à 105  €.

Ces montants sont simplifiés. Ils ne tiennent pas compte des frais d’acquisition et de travaux, ni des abattements pour durée de détention appliqués ensuite. Sur la prise en compte des travaux, voir notre article sur la plus-value immobilière et les dépenses d’amélioration.

Plus-value LMNP : quelles cessions sont concernées ?

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 fixe l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions ². Elles s’appliquent aux plus-values réalisées sur les cessions intervenant à partir du lendemain de la promulgation de la loi.

En pratique, la réforme touche la plus-value LMNP de toutes les cessions intervenues à partir du 15 février 2025.

Les objections de la députée Sophie Mette

Pour la députée de la Gironde Sophie Mette, cette application immédiate soulève plusieurs difficultés au regard ¹ :

• du principe d’égalité devant l’impôt (art. 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen) ;
• du principe de sécurité juridique et de confiance légitime (Conseil d’État, 24 mars 2006, Société KPMG) ⁴ ;
• des principes de proportionnalité et de non-rétroactivité (Conseil constitutionnel, décisions n° 2012-662 DC et n° 2013-685 DC) ⁵.

Elle a donc posé trois questions au Gouvernement ¹ :

1. 1.l’article 84 s’applique-t-il uniquement aux biens mis en LMNP à compter du 1er janvier 2025 ?
2. 2.à défaut, ne vise-t-il, pour les biens déjà loués en meublé, que les amortissements comptabilisés à partir de 2025 ?
3. 3.une instruction fiscale publiée au BOFiP est-elle envisagée pour sécuriser cette interprétation et prévenir les contentieux ?

Les trois lectures possibles de l’article 84

Trois interprétations du texte étaient en fait possibles.

Première lecture : les seuls biens mis en location depuis 2025

La réintégration ne s’appliquerait qu’aux biens mis en location meublée à compter du 1er janvier 2025. Les biens déjà en LMNP conserveraient l’ancien régime lors de leur cession, même intervenue après la promulgation.

Cette lecture se fonde sur le principe de confiance légitime. Les investisseurs ont structuré leur acquisition sur un régime fiscal qui ne prévoyait pas la réintégration. Un changement rétroactif des règles du jeu porterait atteinte à leurs prévisions financières.

Deuxième lecture : les seuls amortissements comptabilisés depuis 2025

La réintégration ne viserait que les amortissements comptabilisés à compter de 2025, sans remettre en cause ceux déduits auparavant.

Les amortissements passés, déduits sous un régime qui n’en prévoyait pas la réintégration, ne seraient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Troisième lecture : tous les amortissements, quelle que soit leur date

La réintégration porterait sur l’ensemble des amortissements déduits pendant toute la période de location, y compris ceux comptabilisés avant 2025. Elle jouerait pour toute cession intervenue après la promulgation de la loi.

La réponse ministérielle retient la lecture la plus large

Le Gouvernement a tranché en faveur de la troisième interprétation ¹.

Selon la réponse, le régime issu de la loi de finances pour 2025 s’applique aux cessions de biens immobiliers réalisées à compter du lendemain de sa promulgation ¹. La date de mise en location du bien est indifférente.

L’ensemble des amortissements déduits en application de l’article 39 C du CGI pendant la période de location du bien cédé entre dans le calcul de la plus-value ^{1 3}.

Autrement dit, les amortissements déduits depuis 2009, 2010 ou toute autre année antérieure sont réintégrés lors d’une cession intervenue à partir du 15 février 2025.

Le cas d’un investisseur installé depuis 2010

Prenons un investisseur qui a acquis un bien en 2010 et déduit quinze années d’amortissements. À la revente, sa plus-value LMNP intégrera la totalité de ces amortissements, alors qu’il avait organisé son investissement sur un régime qui ne prévoyait pas cette réintégration.

Pourquoi le Gouvernement écarte l’inconstitutionnalité

Le ministre a écarté les griefs d’inconstitutionnalité. Il affirme que « la modification législative n’affecte pas une situation légalement acquise » ¹.

Selon lui, la réforme modifie des règles d’assiette applicables aux faits générateurs réalisés à compter de l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025.

En clair, le contribuable n’a pas de droit acquis au maintien d’un mode de calcul de la plus-value pour l’avenir. Tant que le bien n’est pas vendu, la plus-value reste une espérance latente, dont le législateur peut modifier l’assiette dans les limites posées par le juge constitutionnel.

La position du juge constitutionnel

Comme le souligne la réponse ministérielle, le juge constitutionnel se montre très souple sur ce point. Pour lui, tant qu’un impôt n’est pas liquidé, le contribuable n’a aucun droit acquis au maintien d’une formule de calcul ¹.

Le législateur peut changer d’avis pour un motif d’intérêt général. Ici, la réponse invoque la lutte contre la crise du logement et l’équité entre loueurs professionnels et non professionnels.

La seule limite est de ne pas porter une atteinte disproportionnée aux situations acquises.

Selon ce raisonnement, la modification de l’assiette n’est pas une atteinte disproportionnée : le contribuable reste libre de ne pas vendre, ou de bénéficier des abattements pour durée de détention.

Ce qu’il faut retenir avant de revendre un bien en LMNP

• La réintégration des amortissements s’applique à toutes les cessions intervenues à partir du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien.
• L’ensemble des amortissements déduits en application de l’article 39 C du CGI pendant toute la période de location est pris en compte, y compris ceux comptabilisés avant 2025.
• Les résidences étudiantes, les établissements médico-sociaux et les établissements de soins de longue durée restent sous l’ancien régime.

Avant une revente, il est utile de chiffrer la plus-value LMNP avec les amortissements réintégrés, puis de la rapprocher du calendrier des abattements pour durée de détention. Un ingénieur patrimonial PRIVEOS peut faire ce calcul avec vous lors d’un premier rendez-vous.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 24 mars 2026.