Location à soi-même via une SCI : l’abus de droit fiscal au visa de l’article 15-II du CGI

La location à soi-même via une SCI consiste, pour une société, à louer à son associé majoritaire le logement qu’il occupe. Deux affaires examinées par le Comité de l’abus de droit fiscal montrent que ce montage tombe sous l’abus de droit lorsqu’il sert à contourner l’article 15-II du CGI ¹.

Dans le cas détaillé, le Comité confirme l’abus de droit retenu par l’administration sur le fondement de l’article L. 64 du LPF ¹³. Le loyer n’a pas été remis en cause : le déficit structurel de la société et la réserve de jouissance de l’associée ont suffi ¹.

Location à soi-même via une SCI : le montage examiné

Les deux affaires illustrent le même montage : une SCI utilisée pour contourner la règle applicable aux propriétaires qui occupent leur propre logement ¹. Le cas détaillé ci-dessous en donne les caractéristiques.

La société est une SCI familiale soumise à l’impôt sur le revenu ¹. Elle détient deux maisons, réunies en une seule résidence de 200 m² ¹.

La SCI loue cette résidence à son associée majoritaire, Mme A., qui l’occupe ¹. Mme A. détient 99,75 % du capital et elle est usufruitière à hauteur de 90,1 % ¹.

Plus de 460 000 € de travaux ont été réalisés sur la résidence ¹. Ils ont généré des déficits fonciers, que l’associée a imputés sur les revenus de son patrimoine locatif réel, c’est-à-dire des logements qu’elle loue effectivement ¹.

Ce que prévoit l’article 15-II du CGI

L’article 15-II du CGI vise les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, au premier rang desquels celui qu’il occupe ². Les revenus de ces logements ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ².

En contrepartie, le propriétaire occupant ne peut pas déduire les charges de son logement, travaux compris ². Ce montage visait à contourner cette règle ¹.

Par l’interposition de la SCI, l’associée devenait locataire de sa propre résidence. Sur le papier, la société percevait un loyer et déduisait les travaux comme n’importe quel bailleur ¹.

Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, le résultat foncier de la société est imposé au niveau des associés. Le déficit de la SCI venait ainsi réduire les revenus fonciers que Mme A. tirait de ses autres logements loués ¹.

Abus de droit fiscal : pourquoi le Comité confirme

L’administration a écarté le montage sur le fondement de l’abus de droit fiscal prévu par l’article L. 64 du livre des procédures fiscales ¹³. Ce texte vise les actes fictifs, et ceux qui recherchent une application littérale des textes contraire à l’objectif de leurs auteurs, dans un but exclusivement fiscal ³.

Saisi du dossier, le Comité de l’abus de droit fiscal confirme la position de l’administration ¹. Il s’appuie sur deux éléments :

• le déficit structurel de la SCI, qui tient à l’organisation même de l’opération ¹ ;
• la réserve de jouissance : l’associée qui détient la quasi-totalité du capital occupe la résidence, ce qui revient à se réserver la jouissance du logement au sens de l’article 15-II ¹².

Un loyer non contesté ne suffit pas

Le Comité confirme l’abus de droit sans remettre en cause le loyer ¹. Le fait que le loyer ne soit pas contesté ne protège donc pas, à lui seul, une location consentie à soi-même par l’intermédiaire d’une société.

L’analyse porte sur la substance de l’opération. L’associée occupe le bien et détient presque tout le capital, tandis que la société est structurellement déficitaire. La forme de la location ne change pas la réalité de l’occupation ¹.

Location à soi-même : les signaux de vigilance

Détenir son logement par une SCI n’est pas abusif en soi. L’abus de droit suppose un but exclusivement fiscal, au sens de l’article L. 64 du LPF ³.

Le risque apparaît lorsque plusieurs éléments se cumulent, comme dans le cas soumis au Comité ¹ :

• l’associé qui occupe le logement détient la quasi-totalité du capital ou de l’usufruit des parts ;
• la société loue le bien à cet associé ;
• des travaux importants créent des déficits fonciers ;
• ces déficits réduisent l’impôt dû sur d’autres revenus fonciers ;
• la société reste déficitaire de façon structurelle.

Plus ces éléments sont réunis, plus l’opération ressemble à celle que le Comité a jugée abusive. Un montage dont le seul intérêt est de déduire les travaux du logement occupé s’expose à la même analyse.

Un exemple pour fixer les idées

Reprenons les chiffres de l’affaire, à titre d’illustration. Sans la SCI, Mme A. aurait financé plus de 460 000 € de travaux dans un logement qu’elle occupe. L’article 15-II du CGI ne lui aurait permis d’en déduire aucun ².

Avec la SCI, ces mêmes travaux produisaient des déficits fonciers imputés sur les revenus de ses logements loués ¹. C’est cet écart de traitement, obtenu par la seule interposition de la société, que l’administration et le Comité ont refusé ¹.

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L’article 15-II du CGI joue aussi pour les logements vacants. Lisez notre analyse sur la vacance locative et la preuve de la volonté de louer.

D’autres articles traitent de l’abus de droit fiscal et des SCI :

• le montage mère-fille qui neutralisait une plus-value immobilière ;
• l’affaire FRA SCI, dans laquelle le Conseil d’État a écarté l’abus de droit ;
• les comptes courants d’associés et l’IFI en SCI d’agrément.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 16 juin 2026.