Abus de droit fiscal : le montage mère-fille qui neutralisait une plus-value immobilière censuré

L’abus de droit fiscal permet à l’administration d’écarter un montage dont le seul but est d’alléger l’impôt. La cour administrative d’appel de Versailles l’applique à une cascade de distributions qui neutralisait une plus-value immobilière de plus de 8 M€ ¹.

L’affaire illustre la mise en œuvre de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF) contre les montages de neutralisation d’une plus-value par des distributions en cascade ^{1 2}.

Le montage : de la vente de l’immeuble à la provision

Tout part d’une société civile immobilière (SCI). Elle cède son unique immeuble et dégage une plus-value de plus de 8 M€ ¹.

La SCI distribue ensuite par anticipation la quasi-totalité de sa trésorerie à sa société mère. Cette distribution est placée sous le régime mère-fille ¹.

En l’espace d’un mois, la dirigeante du groupe enchaîne quatre opérations ¹ :

• elle rachète une société en sommeil depuis neuf ans ;
• elle lui apporte les titres de la société mère de la SCI ;
• elle fait acquérir puis absorber la SCI, avec effet rétroactif ;
• elle organise une nouvelle distribution de dividendes, assortie d’une provision pour dépréciation des titres reçus.

Plus-value immobilière : comment le montage la neutralisait presque

Le régime mère-fille est conçu pour éviter qu’un même bénéfice soit imposé plusieurs fois au sein d’un groupe. Les dividendes qu’une société mère reçoit de sa filiale sont ainsi, pour l’essentiel, exonérés chez elle.

Dans cette affaire, les dividendes ont circulé entre les sociétés du groupe sous ce régime, donc presque sans impôt ¹.

Une distribution vide la société qui la verse d’une partie de sa trésorerie. Ses titres valent alors moins. C’est cette perte de valeur qu’a traduite la provision pour dépréciation des titres reçus ¹.

L’absorption avec effet rétroactif a, de son côté, changé le redevable de la plus-value immobilière ¹. La plus-value et la provision se sont retrouvées face à face. Résultat : la plus-value était presque entièrement neutralisée par la provision ¹.

Abus de droit fiscal : ce que prévoit l’article L. 64 du LPF

L’article L. 64 du LPF permet à l’administration d’écarter les actes constitutifs d’un abus de droit, qui ne lui sont alors pas opposables ². Elle peut ensuite restituer à l’opération son véritable caractère.

Le texte vise deux situations ² :

• les actes fictifs ;
• les actes qui recherchent le bénéfice d’une application littérale des textes, à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, dans le seul but d’éluder ou d’atténuer l’impôt.

Le critère du but exclusivement fiscal est au cœur de la seconde situation. C’est sur ce terrain que se place l’arrêt : le montage n’a poursuivi aucune finalité autre que fiscale ¹.

Les motifs retenus par la cour administrative d’appel de Versailles

La cour confirme la qualification d’abus de droit fiscal ¹. Elle relève que le montage s’est déroulé :

• entre sociétés d’un même groupe ;
• entre sociétés dépourvues de substance ;
• sans que le contrôle ait changé.

Pour la cour, ce montage n’a poursuivi aucune finalité autre que fiscale ¹.

Le calendrier des opérations éclaire aussi le dossier. Une société en sommeil depuis neuf ans reprend du service, et quatre opérations s’enchaînent en un mois, juste après la vente de l’immeuble ¹.

Des sociétés sans substance, un contrôle inchangé et une finalité uniquement fiscale : la cour y voit un abus de droit fiscal.

La majoration de 80 % est maintenue

La cour maintient la majoration de 80 % ¹. Elle s’applique aux droits rappelés à la suite de la remise en cause du montage.

L’addition dépasse donc l’impôt que le montage cherchait à éviter. Pour le groupe, la neutralisation de la plus-value immobilière se solde par un coût supérieur à celui d’une imposition ordinaire.

Régime mère-fille et restructuration : les points de vigilance

Le régime mère-fille reste un régime légitime de circulation des dividendes dans un groupe. Le risque naît lorsqu’il sert d’instrument à un montage sans autre but que fiscal.

Avant de restructurer un groupe qui vient de céder un immeuble, plusieurs signaux méritent l’attention :

• une série d’opérations enchaînées juste après une cession importante ;
• l’intervention d’une société sans activité ou sans substance ;
• un effet rétroactif qui change le redevable de l’impôt ;
• une distribution suivie d’une provision sur les titres de la société distributrice ;
• l’absence de changement de contrôle et de motif économique documenté.

Une restructuration doit pouvoir s’expliquer par un motif autre que fiscal. Mieux vaut le documenter au moment où l’opération est décidée.

Un exemple pour fixer les idées

Prenons un groupe familial dont une SCI détient un immeuble de grande valeur. La SCI le vend et réalise une forte plus-value. Cet exemple est purement illustratif.

Le dirigeant envisage de faire absorber la SCI, avec effet rétroactif, par une autre société du groupe. Il prévoit ensuite une distribution de dividendes pour constater une provision sur les titres.

Au vu de l’arrêt de Versailles, une telle séquence, sans autre motif que fiscal, s’expose à l’abus de droit fiscal et à la majoration de 80 %.

Sur le même thème

Les flux au sein d’un groupe font l’objet d’une attention particulière du contrôle fiscal. Lisez notre analyse sur l’abandon de créance intragroupe et la preuve des perspectives commerciales. Une autre porte sur la cession de titres à prix minoré au sein d’un réseau.

Pour la vente d’immeubles par une société, voyez aussi le régime SIIC et la cession du dernier immeuble.

Faire examiner une restructuration avant de la lancer

Vous envisagez de céder un immeuble détenu par une SCI, ou de réorganiser les sociétés de votre groupe ? Un ingénieur patrimonial PRIVEOS peut examiner avec vous les motifs et les conséquences fiscales de l’opération avant toute décision. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 22 juillet 2026.