Taxe sur les bureaux : l’imposition se maintient pendant des travaux lourds

La taxe sur les bureaux reste due pendant des travaux de restructuration lourde, tant que l’immeuble n’est pas démoli. La cour administrative d’appel de Paris l’a jugé pour un immeuble des Champs-Élysées en cours de transformation en hôtel.

Cette décision précise le fait générateur de la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France (TSB-IDF). Elle indique aussi dans quelles conditions des travaux peuvent affecter l’assujettissement d’un immeuble.

La taxe sur les bureaux en Île-de-France : le cadre légal

L’article 231 ter du CGI prévoit une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement ². Elle est perçue dans les limites territoriales de la région Île-de-France.

Elle frappe les personnes privées ou publiques propriétaires de locaux imposables, ou titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux.

Elle est due par celui qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable.

Une taxe de même nature dans trois départements

L’article 75 de la loi de finances pour 2023 a institué une taxe sur les mêmes catégories de locaux ⁴. Il s’agit des bureaux, des locaux commerciaux, des locaux de stockage et des surfaces de stationnement.

Codifiée à l’article 231 quater du CGI, elle est perçue dans les départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes ³.

Bureaux et locaux commerciaux : les définitions

Le 1° du III de l’article 231 ter du CGI et celui de l’article 231 quater définissent les locaux à usage de bureaux. Ce sont les bureaux proprement dits et leurs dépendances immédiates et indispensables, selon le BOFiP ¹.

Ils servent à l’exercice d’une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées. Ils couvrent aussi les locaux utilisés par l’État, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels ¹.

Le 2° du III des deux articles définit les locaux commerciaux. Ce sont les locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal ¹.

Leurs réserves attenantes, couvertes ou non, et les emplacements attenants affectés en permanence à ces activités de vente ou de prestation de services entrent dans la même catégorie ¹.

Taxe sur les bureaux et travaux : les faits jugés

La SNC C a acquis en mai 2018 un ensemble immobilier situé au 66 avenue des Champs-Élysées et 128 rue de La Boétie, dans le 8e arrondissement de Paris. En juin 2018, elle a obtenu le transfert à son profit du permis de construire accordé à l’ancien propriétaire.

Ce permis autorisait la restructuration et le changement de destination d’une partie du bâtiment, anciennement à usage de bureaux, en hôtel de tourisme de 109 chambres.

Un chantier de restructuration lourde

Les travaux ont débuté le 19 septembre 2018. Ils ont commencé par des opérations de curetage, c’est-à-dire le vidage des espaces intérieurs, et de désamiantage, suivies de la dépose des fenêtres et des ascenseurs.

Les planchers ont été mis à l’état brut fin 2018. La restructuration, répartie sur tous les étages, comprenait notamment :

• la démolition du 8e étage du bâtiment B ;
• des travaux sur les planchers, les murs et le toit.

Selon la société, ces travaux entraînaient une transformation complète de l’immeuble.

La procédure jusqu’à la cour d’appel

Pour les années 2019 à 2021, la société a acquitté la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle a aussi payé la taxe sur les bureaux et la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement, puis demandé le dégrèvement de ces impositions.

Elle estimait que l’immeuble en cours de restructuration n’entrait pas dans le champ d’application de ces taxes. Ses réclamations ont été rejetées, et elle a saisi le tribunal administratif de Paris.

Le tribunal a rejeté ses demandes par un jugement du 14 février 2024. La société a fait appel devant la cour administrative d’appel de Paris. Elle a limité ses conclusions à la décharge de la taxe sur les bureaux et de la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement.

Un volet renvoyé au Conseil d’État

Avant de statuer au fond, la Cour a rappelé que la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement est perçue au profit de la région Île-de-France. C’est un impôt local au sens du code de justice administrative (CJA).

Le tribunal administratif statue donc en premier et dernier ressort sur ce contentieux. La Cour n’est pas compétente pour l’appel et transmet ce volet au Conseil d’État, juge de cassation.

Elle garde en revanche sa compétence pour la taxe sur les bureaux, désignée par l’abréviation TSBCS. C’est une taxe d’État affectée, dont le contentieux relève de l’appel classique.

Pourquoi la taxe sur les bureaux reste due malgré les travaux

Sur le fond, la SNC C soutenait qu’un immeuble en état de chantier ne pouvait plus être qualifié de bureaux au 1er janvier des années d’imposition.

Elle invoquait un gros œuvre affecté, un 8e étage partiellement démoli et l’absence de fenêtres.

La Cour a rejeté cette argumentation en appliquant une lecture stricte de l’article 231 ter du CGI ⁵. Elle retient trois règles.

Le fait générateur est le 1er janvier

La situation de l’immeuble s’apprécie à cette date, comme le prévoit l’article 231 ter pour le redevable.

Des locaux temporairement inutilisables restent imposables

Des locaux rendus temporairement impropres à l’usage de bureaux par des travaux ne sont pas exonérés. Tant qu’il n’y a pas destruction totale des locaux, ces travaux n’ouvrent pas d’exonération.

Le changement de destination n’est pas anticipé

Le propriétaire veut transformer les bureaux en hôtel, c’est-à-dire en local commercial. Un permis de construire et des travaux en cours matérialisent cette intention, mais ils ne suffisent pas à changer la destination fiscale du bien.

Le changement de destination ne produit ses effets fiscaux qu’à l’achèvement des travaux. Tant que l’hôtel n’est pas livré, les locaux restent fiscalement des bureaux.

Une structure qui subsistait

En l’espèce, les travaux étaient lourds : dépose des ascenseurs, mise à nu des plateaux. La structure de l’immeuble subsistait pourtant, avec des murs porteurs conservés et sans arasement total.

L’immeuble conservait donc sa nature de bureaux. Il restait imposable à ce titre.

Ce qu’il faut retenir pour un propriétaire d’immeuble de bureaux

La Cour rappelle un principe : les travaux de restructuration, même lourds, ne suffisent pas à exonérer le propriétaire de la taxe sur les bureaux en Île-de-France.

Tant que l’immeuble n’est pas démoli ou que le changement de destination n’est pas achevé au 1er janvier de l’année d’imposition, la taxe reste due.

Pour un propriétaire qui engage une restructuration, c’est donc l’état de l’immeuble au 1er janvier qui compte. Le projet et l’avancement du chantier ne suffisent pas.

Pour aller plus loin

Sur le champ de la taxe sur les bureaux, nos autres articles apportent d’autres cas :

• un atelier de carrosserie, local commercial et non dépendance de bureau ;
• un parking annexé, malgré son exploitation commerciale ;
• les tarifs de la taxe sur les bureaux 2026 en Île-de-France.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 2 février 2026.