L’essentiel
- Les députés ont adopté le 14 janvier 2026 un amendement au PLF 2026 qui remplace la TLV et la THLV par une taxe unique, la TVLH, dont le produit va aux communes.
- En zone tendue, la TVLH s’applique automatiquement après un an de vacance : 17 % puis 34 % dès la deuxième année, jusqu’à 30 % et 60 % au choix des communes.
- Hors zone tendue, la taxe est facultative, avec un plafond de 50 % après deux années de vacance.
- L’entrée en vigueur est prévue pour les impositions de 2027, sous réserve du texte définitif de la loi de finances.
Le 14 janvier 2026, les députés ont adopté un amendement au PLF 2026 qui crée la TVLH, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Elle remplacerait deux taxes existantes sur les logements vacants 1.
L’amendement a été voté en séance publique à l’Assemblée nationale, lors de l’examen du PLF 2026, le mercredi 14 janvier 2026 1. Un amendement adopté en séance ne vaut pas encore loi : la mise à jour en fin d’article en tire la conséquence.
Une taxe unique à la place de la TLV et de la THLV
Aujourd’hui, deux taxes visent les logements vacants 1 :
- la taxe sur les logements vacants (TLV), perçue par l’État en zone tendue ;
- la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), facultative pour les communes situées hors zone tendue.
L’amendement supprime cette dualité. L’article 1406 bis du CGI crée la TVLH, dont le produit est intégralement affecté aux communes 2.
Pour la règle actuelle de la TLV, voyez notre article sur la taxe sur les logements vacants et la règle des 25 % de la valeur vénale.
Une ressource propre pour les communes
L’amendement répond à un objectif de cohérence avec les compétences des communes en matière d’urbanisme et d’aménagement 1.
La TVLH leur offre une ressource propre. Elle doit financer leurs politiques de remise sur le marché des logements inoccupés et de lutte contre l’artificialisation des sols 1.
Les taux de la TVLH en zone tendue
Une zone tendue regroupe les communes où l’offre et la demande de logements sont très déséquilibrées 1. Le nouveau dispositif maintient une distinction entre ces zones et les autres, tout en harmonisant les règles de mise en œuvre 1.
En zone tendue, la taxe s’applique automatiquement aux logements vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition 1.
Les taux de référence sont de 17 % la première année et de 34 % à compter de la deuxième année. Les communes peuvent les porter respectivement jusqu’à 30 % et 60 % 1.
À titre d’illustration, pour un logement dont la valeur locative cadastrale serait de 10 000 € :
- 1 700 € la première année au taux de référence de 17 %, et 3 400 € à compter de la deuxième année au taux de 34 % ;
- 3 000 € la première année et 6 000 € ensuite, si la commune porte les taux à 30 % et 60 %.
La TVLH hors zone tendue : une taxe facultative
Dans les communes qui ne relèvent pas d’une zone tendue, l’instauration de la taxe reste facultative 1.
Elle suppose une délibération de la commune ou de l’EPCI, l’établissement public de coopération intercommunale. Le taux plafond est fixé à 50 % après deux années de vacance 1.
La TVLH en un coup d’œil
Une taxe unique, perçue par les communes, qui remplace la TLV et la THLV.
Zone tendue
Application automatique
- Vacance depuis au moins un an au 1er janvier
- Taux de référence : 17 % la 1re année, 34 % dès la 2e
- Communes : jusqu’à 30 % puis 60 %
Hors zone tendue
Taxe facultative
- Délibération de la commune ou de l’EPCI
- Plafond : 50 % après deux ans de vacance
Pour toutes les communes
- Assiette : la valeur locative cadastrale
- Exclus : logements occupés plus de 90 jours consécutifs, vacance indépendante de la volonté du contribuable, domaine public et logements sociaux
- Entrée en vigueur : impositions de 2027
Schéma comparant la TVLH en zone tendue (application automatique, 17 % puis 34 %, jusqu’à 30 % et 60 % au choix des communes) et hors zone tendue (taxe facultative votée par la commune ou l’EPCI, plafond de 50 % après deux ans), avec les exonérations et l’entrée en vigueur en 2027.
Source : Amendement au PLF 2026 adopté en séance publique à l’Assemblée nationale le 14 janvier 2026
Les logements qui échappent à la TVLH
Pour ne pas pénaliser les situations subies, l’amendement prévoit des exclusions strictes du champ de la taxe 1. Sont exonérés :
- les logements occupés plus de 90 jours consécutifs sur la période de référence ;
- les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ;
- les dépendances du domaine public et les parcs de logements sociaux.
Assiette, contrôle et recouvrement de la TVLH
L’assiette de la taxe demeure la valeur locative cadastrale 1.
Le régime de contrôle et de recouvrement s’aligne sur celui de la taxe foncière 1.
Une entrée en vigueur en 2027
La réforme entrerait en vigueur pour les impositions établies au titre de l’année 2027 1.
Les délibérations actuelles relatives à la majoration des résidences secondaires sont maintenues pour les communes éligibles. Cette clause doit assurer une transition fluide pour les budgets locaux 1.
Mise à jour : un amendement, pas encore une loi
Mise à jour du 9 novembre 2026 : cet article rend compte d’un amendement adopté le 14 janvier 2026, pas de la loi promulguée.
Avant d’appliquer la TVLH à une situation, vérifiez qu’elle figure dans la loi de finances pour 2026 définitive. Notre article sur la décision du Conseil constitutionnel sur la loi de finances pour 2026 présente ce que cette décision a retenu et censuré.
Vous détenez un logement inoccupé, en zone tendue ou non ? Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS examinent avec vous ce que la TVLH changerait pour votre situation. Prenez rendez-vous pour un premier échange.
Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.
Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.
Article rédigé le 14 janvier 2026, mis à jour le 9 novembre 2026.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la TVLH ?
La TVLH est la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, créée par un amendement au PLF 2026 adopté le 14 janvier 2026. Elle remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants. Son produit est intégralement affecté aux communes.
Quels sont les taux de la TVLH en zone tendue ?
En zone tendue, les taux de référence sont de 17 % la première année de vacance et de 34 % à compter de la deuxième. Les communes peuvent les porter respectivement jusqu’à 30 % et 60 %. La taxe s’applique automatiquement aux logements vacants depuis au moins une année au 1er janvier.
La TVLH est-elle obligatoire hors zone tendue ?
Non. Hors zone tendue, l’instauration de la taxe reste facultative. Elle exige une délibération de la commune ou de l’EPCI, l’établissement public de coopération intercommunale. Le taux plafond est fixé à 50 % après deux années de vacance, sur la base de la valeur locative cadastrale.
Quels logements sont exonérés de la TVLH ?
Sont exclus les logements occupés plus de 90 jours consécutifs sur la période de référence, ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable, ainsi que les dépendances du domaine public et les parcs de logements sociaux. Ces exclusions visent à ne pas pénaliser les situations subies.
Quand la TVLH s’appliquerait-elle ?
La réforme entrerait en vigueur pour les impositions établies au titre de l’année 2027. Les délibérations actuelles relatives à la majoration des résidences secondaires sont maintenues pour les communes éligibles, afin d’assurer une transition fluide. L’amendement doit toutefois figurer dans la loi de finances définitive pour s’appliquer.
Sources
- 1.Séance publique du 14 janvier 2026 : amendement instituant la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), Assemblée nationale, 14 janvier 2026
- 2.Projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026), examen en séance publique, Assemblée nationale, 14 janvier 2026
- 3.Code général des impôts, article 1406 bis, tel que créé par l’amendement adopté, Amendement adopté en séance publique, 14 janvier 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
Votre patrimoine mérite une vision.
Un premier entretien de 60 minutes pour appréhender votre situation et déterminer si une étude patrimoniale répond à vos enjeux.
