Taxe sur les logements vacants et passoires thermiques : la règle des 25 % de la valeur vénale

La taxe sur les logements vacants ne prévoit aucune exonération propre aux passoires thermiques. Bercy l’a confirmé dans une réponse ministérielle d’avril 2026, tout en ouvrant une autre voie : la règle des 25 % de la valeur vénale ³.

Le propriétaire d’un logement interdit à la location en raison de son étiquette énergétique peut échapper à la taxe. Il doit démontrer que les travaux nécessaires pour louer de nouveau coûtent plus de 25 % de la valeur du logement au 1er janvier de l’année d’imposition ³.

Une réponse rendue dans un contexte de transition

L’exécutif cherche un équilibre entre la rigueur de la transition écologique et la nécessité de ne pas geler le parc locatif existant. Le Premier ministre Sébastien Lecornu a d’ailleurs présenté ses propositions sur le logement deux jours après cette réponse ⁸.

Bercy écarte la création d’une exonération de taxe sur les logements vacants (TLV) pour les bailleurs privés de leurs revenus locatifs par l’interdiction de louer les passoires thermiques ³.

L’administration ouvre toutefois une voie pragmatique. Elle transpose à cette situation la règle classique des 25 % de la valeur vénale.

Taxe sur les logements vacants : quels logements sont visés ?

La taxe annuelle sur les logements vacants est codifiée à l’article 232 du code général des impôts ¹. Elle frappe les logements qui remplissent trois conditions :

• ils sont situés en zone tendue ;
• ils ne sont pas meublés ;
• ils sont inoccupés depuis plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition.

La taxe vise à inciter les propriétaires à remettre ces biens sur le marché locatif. Les zones tendues connaissent un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ¹.

Passoires thermiques : le calendrier d’interdiction de louer

La loi « climat et résilience » du 22 août 2021 interdit progressivement de mettre en location les logements les plus énergivores, appelés passoires thermiques ². Le classement dépend de l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) :

• logements classés G depuis le 1er janvier 2025 ;
• logements classés F à compter du 1er janvier 2028 ;
• logements classés E à l’horizon 2034.

La question écrite de Frédéric Falcon

Dans une question écrite, le parlementaire Frédéric Falcon a relevé la tension entre l’objectif de la TLV et ce calendrier ³.

Il soulignait l’impasse des bailleurs dont les biens ne peuvent revenir sur le marché qu’au prix de travaux de rénovation énergétique coûteux. Ces bailleurs restent pourtant soumis à la TLV, alors que la vacance n’est pas de leur fait.

Il demandait en conséquence une exonération spécifique, en relevant au passage la faible fiabilité du DPE.

La réponse de Bercy : aucune exonération spécifique

Le ministre a écarté toute exonération spécifique de la taxe sur les logements vacants, qu’il juge contraire à l’objectif incitatif de la taxe ³.

Il rappelle néanmoins la grille d’analyse posée par le Conseil constitutionnel dès sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 ⁴. La TLV ne peut frapper que des logements qui sont à la fois :

• habitables ;
• vacants ;
• vacants du seul fait de la volonté de leur détenteur.

Il s’ensuit que certains logements ne sont pas assujettis à la taxe sur les logements vacants ^{3 4}. Ce sont ceux qui ne peuvent être rendus habitables qu’au prix de travaux importants, dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur.

Qu’est-ce qu’un logement habitable ?

Un logement habitable est clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum : installation électrique, eau courante, équipement sanitaire ³.

Le caractère habitable relève d’une appréciation au cas par cas ³.

La règle des 25 % de la valeur vénale

La doctrine administrative a chiffré la notion de travaux importants au BOI-IF-AUT-60, n° 60 ⁵. Elle y reprend la position exposée dans la réponse ministérielle Meunier (JOAN du 29 novembre 2011, p. 12597, n° 105673) ⁶.

Lorsque le coût des travaux dépasse 25 % de la valeur vénale du bien, la condition d’habitabilité n’est pas remplie ^{5 6}.

Le Conseil d’État a récemment confirmé cette grille dans sa décision n° 499230 du 15 juillet 2025 ⁷. Il exclut du calcul les travaux à caractère luxueux.

Seuls comptent les travaux nécessaires à l’habitabilité du bien et dont la charge incomberait nécessairement au propriétaire ⁷.

Taxe sur les logements vacants : la règle étendue aux passoires thermiques

Bercy transpose ce raisonnement au cas des passoires thermiques ³. Selon la même logique, la vacance peut résulter de l’interdiction de louer liée à l’étiquette de performance énergétique.

Le propriétaire peut alors revendiquer l’exonération de la taxe sur les logements vacants. Il doit démontrer le coût des travaux nécessaires pour atteindre l’étiquette qui permet de louer ³. Ce coût doit excéder 25 % de la valeur du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

La solution ne crée aucun régime dérogatoire nouveau. Elle étend à l’hypothèse du DPE la jurisprudence constitutionnelle de 1998 et la règle des 25 % ^{3 4}.

Un exemple pour fixer les idées

Prenons un appartement en zone tendue, classé G, vacant depuis plus d’un an et estimé à 200 000 € au 1er janvier. Le seuil de 25 % correspond à 50 000 € de travaux.

Si les travaux nécessaires pour atteindre l’étiquette qui permet de louer sont chiffrés à 60 000 €, le seuil est dépassé. Le propriétaire peut faire valoir que le logement sort du champ de la taxe.

Chiffrés à 40 000 €, ces travaux restent sous le seuil et la taxe sur les logements vacants demeure due. Cet exemple est illustratif : chaque situation s’apprécie au cas par cas.

Ce que le propriétaire doit démontrer

La démonstration incombe au propriétaire. Elle porte sur plusieurs points :

• la vacance résulte de l’interdiction de louer liée à l’étiquette énergétique du logement ;
• les travaux retenus sont nécessaires pour atteindre l’étiquette qui permet de louer, à l’exclusion des travaux luxueux ;
• leur coût dépasse 25 % de la valeur du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le projet de loi logement pourrait réduire la portée de la réponse

Cette réponse a été rendue deux jours avant une annonce faite à Marseille le 23 avril 2026 ⁸. Le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun y ont dévoilé les grandes lignes d’un projet de loi relatif au logement, attendu pour l’été.

Le texte prévoit d’« inverser la charge » pour les logements classés F et G. Leur maintien ou leur remise en location serait admis si le bailleur s’engage, par contrat, à réaliser les travaux dans un délai :

• de trois ans pour les maisons individuelles ;
• de cinq ans pour les appartements en copropriété.

Le mode de calcul du DPE serait par ailleurs révisé dès 2026, afin de mieux prendre en compte les équipements électriques ⁸.

Une mesure annoncée, pas encore votée

Ces mesures ne sont, à ce stade, qu’annoncées. Si le législateur entérine cette « inversion de la charge », la difficulté soulevée par la question écrite perdrait une grande partie de son intérêt.

La location redevenant possible sous engagement, la vacance liée à l’étiquette DPE devrait diminuer. La réponse ministérielle perdrait alors de sa portée.

Dans l’attente du projet de loi, la doctrine issue de la réponse ministérielle reste utile.

En bref

Bercy refuse une exonération de taxe sur les logements vacants propre aux passoires thermiques, mais transpose la règle des 25 % de la valeur vénale aux travaux de rénovation énergétique.

Le logement dont la mise aux normes DPE coûte plus de 25 % de sa valeur est réputé non habitable et échappe à la taxe.

La solution prolonge la décision du Conseil constitutionnel n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 ⁴. Elle s’inscrit aussi dans la ligne de l’arrêt du Conseil d’État n° 499230 du 15 juillet 2025 ⁷.

Sa portée pratique pourrait être réduite par le projet de loi logement annoncé le 23 avril 2026 à Marseille. Il prévoit d’autoriser la location des biens F et G sous engagement contractuel de travaux : 3 ans en maison individuelle, 5 ans en copropriété ⁸.

Pour aller plus loin

Les travaux de rénovation énergétique jouent aussi sur l’impôt sur le revenu du bailleur. Lisez notre article sur le plafond du déficit foncier doublé pour la rénovation énergétique.

Sur la preuve de la volonté de louer un bien vacant, voyez notre analyse : vacance locative et déficit foncier, un mandat d’agence ne suffit pas.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 24 avril 2026.