Vente à réméré : le rachat par le vendeur ne vaut pas revente pour le marchand de biens

Une vente à réméré dénouée par le rachat du vendeur ne vaut pas revente pour un marchand de biens. La cour d’appel de Douai l’a jugé à propos du régime de l’article 1115 du CGI ¹.

Ce régime de faveur suppose une revente effective, c’est-à-dire une nouvelle mutation à titre onéreux au profit d’un tiers ¹. Faute de revente, la société a perdu le régime et doit acquitter les droits au taux plein ¹.

Le régime de l’article 1115 du CGI pour le marchand de biens

L’article 1115 du Code général des impôts (CGI) ouvre au marchand de biens un régime de faveur en matière de droits d’enregistrement ^{1 2}. Il vise l’achat d’un bien destiné à être revendu.

En contrepartie, l’acheteur s’engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans ¹.

Pour le juge, cet engagement n’est tenu que par une revente effective. Il faut une nouvelle mutation à titre onéreux, au profit d’un tiers ¹.

Si la revente n’a pas lieu, le marchand de biens est déchu du régime de faveur. Les droits d’enregistrement sont alors dus au taux plein ¹.

La vente à réméré, une faculté de rachat réservée au vendeur

Dans une vente à réméré, le vendeur se réserve la faculté de racheter le bien qu’il vient de céder. On parle aussi de faculté de rachat ¹.

Si le vendeur exerce cette faculté, la vente est résolue ¹. Pour la cour d’appel de Douai, les parties sont alors remises dans leur état antérieur ¹.

Pour un marchand de biens, la clause pèse lourd. Le bien acheté peut lui être repris avant qu’il ait pu le revendre.

Les faits : un immeuble repris par ses vendeurs dix mois après l’achat

La SARL E exerce l’activité de marchand de biens. En novembre 2013, elle acquiert un immeuble sous le régime de l’article 1115 du CGI ¹.

Elle s’engage à le revendre dans les cinq ans. La vente est assortie d’une faculté de rachat au profit des vendeurs ¹.

En septembre 2014, les vendeurs exercent leur réméré. La vente se trouve résolue, et la société n’a pas pu revendre l’immeuble ¹.

Ce qu’a jugé la cour d’appel de Douai

La cour d’appel de Douai statue ici en juge de l’impôt. Pour elle, l’exercice de la faculté de rachat constitue l’accomplissement d’une condition résolutoire ¹.

Cette condition remet les parties dans leur état antérieur, sans nouvelle mutation ¹. Les vendeurs retrouvent l’immeuble par l’effet de la résolution, et non par une nouvelle vente.

L’exercice du réméré ne vaut donc pas revente au sens de l’article 1115 du CGI ¹.

Déchue du régime de faveur, la société doit acquitter les droits au taux plein ¹.

Revente et rachat par le vendeur : ce qui les distingue

Une revente au sens de l’article 1115 du CGI réunit les éléments suivants ¹ :

• une nouvelle mutation ;
• à titre onéreux ;
• au profit d’un tiers.

L’exercice du réméré ne crée aucune nouvelle mutation : il anéantit la vente initiale ¹. Le bien revient aux vendeurs d’origine, qui ne sont pas des tiers.

Le juge s’attache donc à la nature juridique de l’opération. Il ne suffit pas que l’immeuble soit sorti du patrimoine de la société.

La portée de l’arrêt

Il s’agit d’un arrêt d’appel, rendu sur les faits propres à cette affaire. Il éclaire la lecture que fait le juge de la condition de revente, sans fixer à lui seul la jurisprudence.

Vente à réméré et marchand de biens : les précautions à prendre

Une acquisition assortie d’une faculté de rachat expose le marchand de biens à un risque particulier. Si le vendeur exerce son réméré, l’engagement de revente ne peut plus être tenu ¹.

Prenons un exemple, purement illustratif. Un marchand de biens achète un immeuble sous le régime de l’article 1115 du CGI, avec une faculté de rachat au profit du vendeur. Quelques mois plus tard, le vendeur rachète le bien.

Selon le raisonnement de la cour d’appel de Douai, ce rachat ne vaudrait pas revente ¹. Le marchand de biens perdrait le régime de faveur et devrait les droits au taux plein.

Avant de signer une telle acquisition, il est prudent :

• de chiffrer les droits au taux plein qui seraient dus si le réméré était exercé ;
• d’en tenir compte dans le prix et l’équilibre de l’opération ;
• de faire examiner la clause de rachat par un notaire ou un avocat fiscaliste.

Pour aller plus loin

Les engagements pris par un marchand de biens lors d’un achat donnent lieu à d’autres décisions. Lisez nos articles sur l’engagement de construire et la force majeure et sur le paiement sur état et l’engagement de construire.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 16 juillet 2026.