Article 1840 G ter du CGI : l’omettre dans la proposition de rectification vicie la procédure

L’article 1840 G ter du CGI doit figurer dans toute proposition de rectification fondée sur un engagement de construire non respecté. La cour d’appel d’Orléans juge irrégulière une rectification qui ne vise que le texte d’exonération ⁵.

C’est en effet ce texte, et non l’article 1594-0 G du CGI, qui fonde l’imposition réclamée après la déchéance du régime de faveur.

L’engagement de construire et l’article 1840 G ter du CGI

L’article 1594-0 G du CGI permettait, dans sa version applicable aux faits, d’exonérer l’acquéreur d’un terrain à bâtir de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement ¹. La condition : construire un bâtiment dans un délai de quatre ans.

Si l’engagement n’est pas respecté, l’article 1840 G ter du CGI entraîne la déchéance du régime de faveur ². Les droits dont l’acquéreur avait été dispensé sont alors mis en recouvrement, majorés de l’intérêt de retard.

Ce second texte précise aussi les droits et taxes exigibles et les modalités de leur réclamation. Sa mention dans la proposition de rectification donne à l’imposition réclamée son fondement même.

Le délai de reprise de l’administration

L’article L. 180 du livre des procédures fiscales (LPF) fixe à trois ans le délai de reprise de l’administration ³. Il vise les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Ce délai court lorsque l’exigibilité des droits a été suffisamment révélée par l’acte présenté à la formalité.

À défaut de règle particulière, l’article L. 186 du même livre fixe un délai général de reprise ⁴. À l’époque des faits, ce délai était de dix ans. Il est aujourd’hui de six ans.

Les faits : une SCI qui n’a pas construit

Le 2 octobre 2001, la SCI PNJD a acquis un terrain à bâtir ⁵. Elle a repris l’engagement de son vendeur : construire, dans les quatre ans, un bâtiment non affecté à l’habitation.

Le délai expirait le 2 octobre 2005. Les travaux n’avaient même pas commencé. La SCI a demandé une prorogation du délai, que l’administration a rejetée le 14 octobre 2005.

L’administration a alors engagé la procédure :

• notification d’une proposition de rectification le 25 octobre 2005 ;
• avis de mise en recouvrement (AMR) le 27 décembre 2005.

Le contentieux devant le tribunal puis la cour

La SCI a contesté l’imposition devant le tribunal de grande instance (TGI) d’Orléans, aujourd’hui tribunal judiciaire. Le tribunal a rejeté sa demande en février 2008, et la SCI a fait appel.

En appel, l’administration s’est aperçue que le premier AMR visait le gérant à titre personnel, et non la SCI. Elle a émis un nouvel AMR en novembre 2008 pour réparer son erreur.

Les deux arguments de la SCI devant la cour d’appel

La SCI PNJD se prévalait de deux moyens ⁵ :

• la prescription du droit de reprise de l’administration ;
• l’irrégularité de la procédure d’imposition, pour défaut de motivation.

Prescription : le délai de trois ans de l’article L. 180 du LPF

L’administration soutenait qu’elle bénéficiait du délai de dix ans de l’article L. 186 du LPF. La cour a retenu le délai de trois ans de l’article L. 180 ³.

L’exigibilité des droits avait en effet été suffisamment révélée à l’administration par l’acte de vente lui-même. Celui-ci mentionnait l’engagement de construire et le délai imparti.

Le délai de trois ans a commencé à courir le 3 octobre 2005. L’administration disposait donc jusqu’au 31 décembre 2008 pour exercer son droit de reprise.

Le même raisonnement se retrouve dans notre article sur le pacte Dutreil réputé acquis et le délai de reprise de trois ans.

Un nouvel avis de mise en recouvrement émis à temps

Le nouvel avis de mise en recouvrement du 20 novembre 2008 a donc été émis dans les délais. Sur ce premier point, l’administration obtient gain de cause.

Pour la cour, l’irrégularité du premier avis n’avait pas vicié la procédure d’imposition antérieure. La procédure de recouvrement pouvait reprendre par l’émission d’un nouvel avis, dans le délai de trois ans.

Proposition de rectification : viser l’article 1840 G ter du CGI

La SCI PNJD faisait valoir que la proposition de rectification ne mentionnait que l’article 1594-0 G, et non l’article 1840 G ter ⁵. Pour l’administration, la mention du régime de faveur suffisait à informer le contribuable des raisons de la reprise.

La cour d’appel d’Orléans a censuré cette position.

Le texte d’exonération ne suffit pas à motiver la rectification

La cour juge que la seule mention du texte qui prévoit l’exonération ne suffit pas à motiver régulièrement la proposition de rectification ⁵. Seul l’article 1840 G ter prévoit et fixe les conséquences juridiques et financières du non-respect de l’engagement.

Son omission dans la proposition de rectification constitue donc un vice substantiel. Le redevable doit connaître avec précision le fondement légal de la dette qui lui est réclamée.

La cour s’appuie sur une jurisprudence constante de la Cour de cassation ^{6 7}.

Le raisonnement de la cour, pas à pas

La cour constate d’abord que l’administration était encore dans le délai de trois ans pour notifier un nouvel AMR ⁵. L’annulation du précédent n’avait pas eu d’incidence sur la procédure d’imposition antérieure.

La SCI a toutefois développé en appel un moyen nouveau. La proposition de rectification du 25 octobre 2005 ne mentionnait pas l’article 1840 G ter du CGI, ce que la cour tient pour « exact et reconnu ».

Aucun autre acte du dossier ne mentionnait ce texte non plus.

Pour la cour, une proposition de rectification n’est régulière que si son fondement est indiqué, en particulier les textes sur lesquels elle s’appuie. La seule mention de l’article 1594-0 G, qui précise le régime d’exonération, ne suffit donc pas.

« Seul l’article 1840 G ter, omis, prévoit et fixe les conséquences du non-respect de l’engagement. »

Les arrêts de la Cour de cassation cités

La cour cite en ce sens la Cour de cassation :

• expressément, un arrêt de la chambre commerciale du 15 décembre 1987 ⁶ ;
• implicitement, deux arrêts de la même chambre, du 12 janvier 1993 et du 15 juin 1993 ⁷.

Faute de mention de l’article 1840 G ter dans la proposition de rectification, la procédure d’imposition ne peut être jugée régulière.

En bref : ce qu’il faut retenir sur l’engagement de construire

La proposition de rectification adressée pour non-respect d’un engagement de construire doit obligatoirement viser l’article 1840 G ter du CGI.

C’est ce texte, et non l’article 1594-0 G du CGI, qui constitue le fondement de l’imposition réclamée en cas de déchéance du régime de faveur.

Une procédure régulière laisse en revanche la sanction s’appliquer. La complexité prévisible d’un projet n’est pas un cas de force majeure, comme le montre notre article engagement de construire non tenu et force majeure. Le délai de réclamation obéit lui aussi à des règles strictes : un acte complémentaire ne le proroge pas.

Vérifier la proposition de rectification reçue

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article rédigé le 8 avril 2026.