Coefficient de taxation forfaitaire : la vente d’un immeuble mixte en cours d’année

Comment calculer le coefficient de taxation forfaitaire quand un immeuble loué est vendu en cours d’année ? La députée Véronique Louwagie interroge le ministre de l’Économie, des Finances et de l’Industrie sur la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI ¹.

Le BOFiP confirme cette dispense pour les redevables partiels, mais ne donne aucune précision sur ce calcul lors d’une cession en cours d’année ². L’affaire est à suivre : la réponse du ministre est attendue sur ce point.

La dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI

L’article 257 bis du CGI prévoit une dispense de TVA pour les transmissions d’universalités de biens entre redevables de la TVA ³. Une universalité de biens est un ensemble de biens transmis ensemble, comme un immeuble loué avec ses baux.

Lors de la cession d’une immobilisation, une régularisation de la TVA initialement déduite peut être nécessaire si la période de régularisation n’est pas échue. Pour les immeubles, cette période est de 20 ans.

Ce que la dispense change pour le vendeur et l’acquéreur

Dans le cadre de l’article 257 bis du CGI, les rôles se répartissent ainsi :

• le vendeur n’a pas à régulariser la TVA initialement déduite, car la cession est dispensée de TVA et neutre fiscalement ;
• l’acquéreur reprend le reliquat de la période de régularisation ;
• il doit procéder aux éventuelles régularisations futures en cas de changement d’affectation de l’immeuble.

Immeuble loué : le rescrit de 2006 et la réforme de 2023

Le rescrit RES n° 2006/58 (TCA) a précisé que la cession d’un immeuble affecté à la location immobilière, avec reprise des baux, est une transmission d’universalité de biens ⁴.

L’article 257 bis du CGI a ensuite été réécrit par l’article 58 de la loi de finances pour 2023 ⁵. Cette réécriture fait suite à l’arrêt du Conseil d’État du 31 mai 2022 (n° 451379, SA Anciens établissements Georges Schiever et fils) ⁶.

Pour aller plus loin, lisez nos articles sur la réforme de l’article 257 bis du CGI et la transmission d’universalité et sur l’intention d’exploiter de l’acquéreur, condition de la dispense.

Immeubles à usage mixte : le coefficient de taxation forfaitaire en question

Des difficultés d’application surviennent pour les immeubles intégralement loués dont seule une partie des loyers est soumise à la TVA. C’est le cas d’un immeuble à usage mixte qui comprend des bureaux, des commerces et des logements.

Le coefficient de taxation joue ici un rôle central. Il détermine le droit à déduction de la TVA qui grève les dépenses d’entretien et de fonctionnement de l’immeuble.

Le BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10-20221025) confirme que la dispense s’applique aux redevables partiels. Il ne précise pas, en revanche, comment calculer le coefficient lors d’une cession en cours d’année ².

Ce que demande la question au ministre

La question vise à obtenir une clarification du BOFiP. Elle porte sur les modalités de calcul du coefficient de taxation au titre de l’année de la cession, surtout quand la transmission a lieu en cours d’année ¹. Elle demande au ministre de préciser trois points :

• les modalités de calcul du coefficient de taxation forfaitaire du vendeur et de l’acquéreur au titre de cette année ;
• le sort des prorata de loyers reversés par le vendeur à l’acquéreur ;
• les régularisations annuelles auxquelles les parties sont tenues au titre de l’année de la vente.

Franchises de loyers et date de perception

Des franchises de loyers peuvent être accordées sur une partie de l’année de cession. Le coefficient de taxation forfaitaire peut alors varier fortement selon les réponses apportées aux questions posées ¹.

Le calendrier de perception des loyers peut aussi avoir un impact significatif. Véronique Louwagie souhaite connaître la position du ministre sur ce sujet ¹.

Vente en cours d’année : que faire en attendant la réponse ?

Tant que le BOFiP ne tranche pas, le vendeur et l’acquéreur d’un immeuble à usage mixte ne disposent d’aucune méthode officielle pour le coefficient de l’année de la vente.

Il est prudent de conserver le calendrier des loyers perçus, les franchises accordées et le détail des parties de l’immeuble soumises ou non à la TVA. Le calcul retenu se discute avec vos conseils avant la signature.

Sur un sujet voisin, lisez notre article sur la TVA facturée dans un acte notarié, due même si l’opération relève de l’article 257 bis.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 26 novembre 2025.