L’essentiel
- Par deux amendements identiques au PLF 2026, le Sénat propose une Contribution des hauts patrimoines (CHP) face à l’« IFI improductif » adopté par les députés.
- Les deux versions taxent les liquidités, les biens de luxe, les cryptomonnaies et certains droits de propriété intellectuelle.
- Elles divergent sur le seuil (2,57 M€ pour le Sénat, 1,3 M€ pour les députés) et sur l’immobilier locatif, exonéré par le Sénat et taxé par l’Assemblée.
- Au 30 novembre 2025, la commission mixte paritaire devait trancher. Aucun des deux textes n’a finalement été retenu dans la loi de finances pour 2026.
La Contribution des hauts patrimoines (CHP) est la réponse du Sénat à l’« IFI improductif » voté par les députés. Les deux chambres veulent taxer les liquidités et les biens de luxe, mais divergent sur l’immobilier locatif et sur le seuil.
Le Sénat riposte avec sa propre vision de la taxation de la fortune. Deux amendements identiques de la majorité sénatoriale proposent d’instituer la Contribution des hauts patrimoines 1.
Les députés avaient adopté, dans la nuit du 31 octobre au 1er novembre 2025, un « IFI improductif ». Ce texte est le fruit d’un compromis inattendu entre le MoDem et le Parti socialiste 2.
La Contribution des hauts patrimoines et l’IFI improductif en un coup d’œil
Deux cartes comparent le seuil, le taux, l’immobilier locatif, la résidence principale et l’assurance-vie dans la version des députés (1,3 M€) et celle du Sénat (2,57 M€), avec les points communs des deux textes.
Source : Amendements au PLF 2026 adoptés par les députés (IFI improductif) et déposés par le Sénat (Contribution des hauts patrimoines), novembre 2025
Contribution des hauts patrimoines : le constat commun du Sénat et de l’Assemblée
Selon les deux chambres, l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) tel qu’il existe depuis 2018 présente une incohérence économique majeure. Il taxe l’immobilier locatif, qui répond pourtant aux besoins de logement.
Il laisse en revanche hors de son assiette des actifs improductifs : liquidités dormantes, yachts, cryptomonnaies.
L’exposé des motifs des amendements sénatoriaux décrit une stratégie « anti-économique ». Un contribuable vend un appartement loué, laisse le produit sur un compte courant ou achète un yacht, et échappe aujourd’hui à l’IFI.
L’objectif affiché est d’encourager l’investissement productif, tout en taxant la rente et les actifs de jouissance.
Les points de convergence entre les deux textes
Pour élargir l’assiette, les deux versions incluent désormais quatre catégories d’actifs :
- les liquidités et placements financiers assimilés (comptes courants, livrets, fonds monétaires) ;
- les biens meubles corporels (voitures de collection, yachts, objets précieux) ;
- les actifs numériques (cryptomonnaies) ;
- les droits de propriété intellectuelle dont le redevable n’est pas l’auteur.
Les deux textes préservent aussi les placements de long terme orientés vers l’économie réelle. Les assurances-vie en unités de compte, par exemple, restent exonérées dans les deux versions.
Ce que la version sénatoriale change pour les contribuables
La version du Sénat est nettement plus favorable aux contribuables sur plusieurs points :
- un seuil relevé à 2,57 M€, contre 1,3 M€ pour les députés ;
- une exonération totale de l’immobilier locatif ;
- l’exclusion de l’assiette des placements de long terme, y compris les fonds euros de l’assurance-vie.
Selon l’exposé des motifs, le relèvement du seuil vise à ne pas imposer les ménages devenus imposables du seul fait de l’inflation immobilière. Ces ménages ne disposent pas de revenus suffisants pour être qualifiés de « fortunés ».
Immobilier locatif : exonéré par le Sénat, taxé par l’Assemblée
La différence fondamentale porte sur l’immobilier locatif. Le Sénat l’exonère totalement : il y voit un investissement productif, qui contribue à la croissance et répond aux besoins de logement.
L’article 965 du Code général des impôts (CGI) serait modifié 3 et inclurait la rédaction suivante :
« 1° Logements dont le redevable se réserve la jouissance ;
« La réserve de jouissance est établie pour les logements occupés à titre de résidence principale ou utilisés comme résidence secondaire par les personnes mentionnées au même article 964, mis gratuitement à la disposition d’un tiers, loués fictivement ou laissés vacants.
« Ne sont pas considérés comme étant réservés à la jouissance du redevable :
« a) Les locaux vacants que le redevable établit avoir mis en location en effectuant toutes diligences à cet effet ;
« b) Les immeubles en cours de construction, lorsque le redevable a manifesté clairement, auprès de l’administration, son intention de louer le logement, une fois celui-ci achevé.
Pourquoi le Sénat exonère le locatif
Pour le Sénat, l’immobilier locatif participe à l’économie : il génère des revenus imposés, répond à une demande sociale de logement et mobilise du capital dans l’économie réelle. La pierre-papier et l’investissement locatif ne sauraient être assimilés à une « rente ».
La position des députés
Les députés ont fait le choix inverse. Sous l’impulsion de sous-amendements socialistes, ils ont supprimé l’exonération initialement prévue par M. Mattei.
Pour l’Assemblée nationale, l’immobilier reste une forme de patrimoine qui doit contribuer à l’effort fiscal, quel que soit son caractère locatif.
Tableau comparatif : IFI improductif et Contribution des hauts patrimoines
Le tableau présente la version adoptée par les députés (amendement Mattei sous-amendé par le député Brun) et celle du Sénat (amendement I-159 rect. ter).
Les deux amendements sénatoriaux ont reçu un avis favorable de la commission des finances et un avis de sagesse du Gouvernement.
| Critères | IFI « improductif » (version Assemblée, Mattei et Brun) | Contribution des hauts patrimoines (version Sénat, I-159 rect. ter) |
|---|---|---|
| Seuil d’imposition | 1,3 M€ | 2,57 M€ |
| Taux et barème | Taux unique de 1 % | Barème progressif (barème de l’IFI adapté au nouveau seuil) |
| Assiette : immobilier locatif | Taxé intégralement (suppression de l’exonération prévue initialement par le député Mattei, amendement n° 3379) | Exonéré : seuls les logements dont le redevable se réserve la jouissance sont taxés, notamment la résidence principale |
| Assiette : résidence principale | Exonérée, mais plafonnée à 1 M€ (au-delà, elle est taxée) | Taxée après abattement de 30 % (régime de droit commun maintenu) |
| Assiette : placements financiers | Taxation large : liquidités et assurance-vie en fonds euros. Exclusion des unités de compte (UC) | Taxation ciblée. Inclus : liquidités, comptes courants, livrets. Exclus : placements financiers de long terme (assurance-vie en unités de compte ou en fonds euros, PEA, PER, titres vifs, OPCVM, capital-investissement, SCPI, OPCI, etc.) |
| Assiette : nouveaux actifs | Inclus (cryptomonnaies, objets précieux, yachts, voitures) | Inclus (cryptomonnaies, objets précieux, yachts, voitures) |
Contribution des hauts patrimoines : ce que la commission mixte paritaire devait trancher
La commission mixte paritaire (CMP) devait trancher entre ces deux approches. Les points de friction principaux portaient sur trois sujets :
- le seuil d’assujettissement (1,3 M€ ou 2,57 M€) ;
- le traitement de l’immobilier locatif (taxé ou exonéré) ;
- le régime de la résidence principale (exonération plafonnée ou inclusion avec abattement).
Le Gouvernement a émis un avis de « sagesse » sur les amendements sénatoriaux. Cela laisse une marge de manœuvre pour la négociation, contrairement au double avis défavorable reçu par le texte adopté à l’Assemblée nationale.
L’affaire était à suivre en CMP.
Contribution des hauts patrimoines : où en est le projet aujourd’hui ?
Mise à jour du 9 novembre 2026. Cet article décrit les amendements tels qu’ils se présentaient le 30 novembre 2025, avant la commission mixte paritaire.
Ni l’« IFI improductif » ni la Contribution des hauts patrimoines n’ont été retenus dans la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (Légifrance) 4. Seule la taxe sur les holdings patrimoniales a été créée, à l’article 235 ter C du CGI, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026 4.
Le seuil d’entrée dans l’IFI reste fixé à 1,3 M€, avec l’abattement de 30 % sur la résidence principale 4.
Pour aller plus loin
Pour suivre la suite du parcours du texte, lisez :
- PLF 2026 Commission des finances : une trajectoire fiscale distincte du Sénat ;
- Plus-values immobilières : le Sénat adopte l’érosion monétaire dans le PLF 2026 ;
- Loi de finances pour 2026 : ce que retient le Conseil constitutionnel.
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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.
Article rédigé le 30 novembre 2025.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la Contribution des hauts patrimoines proposée par le Sénat ?
La Contribution des hauts patrimoines est un impôt proposé par deux amendements sénatoriaux identiques au PLF 2026. Elle élargit l’assiette aux liquidités, aux biens de luxe et aux cryptomonnaies, exonère l’immobilier locatif et fixe le seuil à 2,57 M€, avec un barème progressif adapté de celui de l’IFI.
Quelle différence entre l’IFI improductif et la Contribution des hauts patrimoines ?
L’IFI improductif des députés s’applique dès 1,3 M€, au taux unique de 1 %, et taxe l’immobilier locatif. La Contribution du Sénat joue à partir de 2,57 M€, avec un barème progressif, et exonère l’immobilier locatif. Les deux textes taxent les liquidités, les cryptomonnaies, les objets précieux et les yachts.
L’immobilier locatif serait-il taxé par la Contribution des hauts patrimoines ?
Non, dans la version du Sénat. Seuls les logements dont le redevable se réserve la jouissance seraient taxés, résidence principale comprise après abattement de 30 %. Les locaux vacants réellement proposés à la location sont exclus. Les députés, eux, taxent l’immobilier locatif intégralement, sans l’exonération prévue au départ par M. Mattei.
La Contribution des hauts patrimoines a-t-elle été adoptée ?
Non. Ni l’IFI improductif ni la Contribution des hauts patrimoines n’ont été retenus dans la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Seule la taxe sur les holdings patrimoniales a été créée, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Le seuil de l’IFI reste fixé à 1,3 M€.
Sources
- 1.Amendements identiques instituant la Contribution des hauts patrimoines, dont l’amendement I-159 rect. ter, PLF 2026, Sénat, novembre 2025
- 2.Amendement n° 3379 (M. Mattei), sous-amendé, instituant l’IFI improductif, PLF 2026, Assemblée nationale, fin octobre 2025
- 3.Code général des impôts, articles 964 et 965 (assiette de l’impôt sur la fortune immobilière), Légifrance, 30 novembre 2025
- 4.Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026, Légifrance, 19 février 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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