L’essentiel
- Deux amendements identiques au PLF 2026, adoptés par le Sénat contre l’avis du Gouvernement, remplacent les abattements pour durée de détention par l’indexation du prix d’acquisition sur l’inflation.
- Le taux global tomberait à 15 % pour une cession à partir de deux ans de détention et à 30 % avant deux ans, contre 36,2 % aujourd’hui.
- L’entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2027, ce qui laisse un an pour vendre sous l’ancien régime.
- La ministre du Budget redoute un effet brutal pour les propriétaires qui attendaient l’exonération, et PRIVEOS estime que la mesure ne devrait pas prospérer dans la navette parlementaire.
Le Sénat a adopté, contre l’avis du Gouvernement, deux amendements au PLF 2026 qui refondent les plus-values immobilières des particuliers. Les abattements pour durée de détention laisseraient la place à un coefficient d’érosion monétaire 12.
Plus-values immobilières : ce que prévoient les deux amendements
Les deux amendements sont identiques. Leur adoption traduit une convergence entre centristes et socialistes 1.
Ils mettent en œuvre la recommandation n° 2 du CPO, le Conseil des prélèvements obligatoires. Celle-ci propose de remplacer les abattements pour durée de détention par un coefficient d’érosion monétaire 2.
À l’Assemblée nationale, un amendement similaire (I-619) du groupe socialiste avait été rejeté. Le texte budgétaire a lui-même été rejeté ensuite 1.
Le principe de la réforme
Aujourd’hui, les abattements progressifs mènent à une exonération totale : au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, de 30 ans pour les prélèvements sociaux 1.
Les amendements remplacent cette logique par l’indexation du prix d’acquisition sur l’inflation. Ils y ajoutent une forte baisse des taux 1.
Régime actuel et nouveau régime : les taux comparés
Le nouveau régime distingue deux situations, selon que le bien est cédé avant ou après deux ans de détention 1.
| Caractéristiques | Régime actuel | Nouveau régime (≥ 2 ans) | Nouveau régime (< 2 ans) |
|---|---|---|---|
| Taux d’impôt sur le revenu | 19 % | 9 % | 18 % |
| CSG | 9,2 % | 3 % | 8 % |
| Prélèvements de solidarité | 7,5 % | 3 % | 4 % |
| Taux global | 36,2 % | 15 % | 30 % |
| Abattements pour durée de détention | Oui (jusqu’à exonération) | Non | Non |
| Indexation sur l’inflation | Non | Oui | Oui |
Pour le nouveau régime, les totaux se vérifient : 9 + 3 + 3 donnent 15 %, et 18 + 8 + 4 donnent 30 %. Pour le régime actuel, les trois lignes détaillées font 35,7 %. Le site d’origine indique un total de 36,2 %, sans détailler l’écart de 0,5 point.
Le taux global en un coup d’œil
Impôt sur le revenu, CSG et prélèvements de solidarité réunis.
Régime actuel : 36,2 %, avec abattements jusqu’à exonération
Nouveau régime, cession avant 2 ans : 30 %
Nouveau régime, cession à partir de 2 ans : 15 %
Mécanisme
Prix d’acquisition indexé sur l’inflation, fin des abattements pour durée de détention.
Calendrier
Entrée en vigueur au 1er janvier 2027, soit un an pour céder sous l’ancien régime.
Schéma comparant le taux global d’imposition des plus-values immobilières des particuliers dans le régime actuel (36,2 %, avec abattements pour durée de détention) et dans le régime adopté par le Sénat (15 % à partir de deux ans de détention, 30 % avant deux ans), avec l’indexation du prix d’acquisition sur l’inflation et l’entrée en vigueur au 1er janvier 2027.
Source : Amendements identiques adoptés par le Sénat lors de l’examen du PLF 2026, décembre 2025
Les articles du Code modifiés par les amendements
Le texte touche six dispositions du Code général des impôts (CGI) et du Code de la sécurité sociale (CSS) 3 :
- l’article 150 VB du CGI (prix d’acquisition) intègre l’érosion monétaire dans la définition du prix. L’indexation sur l’inflation neutralise la part nominale de la plus-value et ne taxe que l’enrichissement réel ;
- l’article 150 VC du CGI (abattements) voit ses six premiers alinéas remplacés par un alinéa unique, qui renvoie au mécanisme d’érosion monétaire. C’est la suppression du système actuel ;
- l’article 200 B du CGI (taux d’impôt sur le revenu) fait passer le taux de 19 % à 9 %, avec une exception à 18 % pour les cessions intervenues avant deux ans de détention ;
- l’article 235 ter du CGI (prélèvements de solidarité) crée un régime dérogatoire propre aux plus-values immobilières, avec des taux réduits de 3 % ou de 4 % selon la durée de détention ;
- les articles L. 136-6 et L. 136-8 du CSS (CSG) traitent les plus-values immobilières séparément des plus-values mobilières, avec des taux propres de 3 % (détention d’au moins deux ans) ou de 8 % (moins de deux ans) ;
- l’article 1609 nonies G du CGI abroge la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées, qui va de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value.
Une entrée en vigueur au 1er janvier 2027
Le rapport du CPO décrit le régime actuel comme un facteur de rétention foncière. L’exonération totale au bout de 22 ou 30 ans pousse les propriétaires à garder leurs biens plutôt qu’à les vendre, ce qui aggrave la pénurie de logements 2.
Cette analyse est reprise textuellement dans les exposés des motifs des deux amendements 1.
La recommandation n° 2 du CPO prévoit aussi une application différée d’un an. Le texte adopté reprend cette architecture, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2027 12.
Les propriétaires détenteurs de longue date peuvent donc encore vendre sous l’ancien régime.
Les réserves : propriétaires récents et recettes fiscales
L’absence de période transitoire modulée pose question pour les propriétaires qui ont acheté récemment en comptant sur les abattements. Un bien acquis en 2020 et cédé en 2027 ne bénéficierait plus que de l’indexation sur l’inflation. Le propriétaire escomptait, lui, de nouveaux abattements au titre de l’impôt sur le revenu 1.
L’effet sur les recettes fiscales reste incertain. Les auteurs des amendements invoquent une neutralité budgétaire fondée sur le dynamisme des transactions.
Cette hypothèse mériterait une évaluation plus fine. L’avis défavorable du Gouvernement laisse penser qu’il a des réserves sur ce point.
Le débat au Sénat : la ministre, l’auteur de l’amendement, Jean-Baptiste Lemoyne
La position du Gouvernement
La ministre du Budget, Amélie de Montchalin, se dit « très précautionneuse ». Elle ne rejette pas l’idée « théoriquement, conceptuellement », mais redoute l’effet à très court terme 1.
Des propriétaires attendent les « fameux 22 ans » (ou 17 ans, comme l’a voté l’Assemblée) avant de vendre. On leur dirait soudain de tout vendre en 2026 s’ils veulent échapper à l’impôt. Sinon, ils seraient bien plus taxés que prévu, car le coefficient d’érosion monétaire n’atteindrait jamais zéro 1.
Pour la ministre, ce ne serait pas une mauvaise réforme sur le plan théorique, dans le cadre d’une grande réforme de la fiscalité foncière et immobilière. Elle rappelle la sensibilité de ces sujets, constatée ces dernières semaines. Son avis est donc de « très grande prudence » : retrait ou avis défavorable 1.
La réponse de l’auteur de l’amendement I-380
Le sénateur, auteur de l’amendement I-380, répond que le Sénat adopte ce dispositif depuis six ans. Personne ne peut donc dire qu’il est surpris, et un an est laissé pour s’ajuster 1.
Si l’érosion monétaire efface la plus-value, il n’y a pas d’imposition : cela lui paraît évident 1.
Il envisageait pour sa part un taux de 15 %. Christine Lavarde souhaiterait le porter à 25 %. À 15 %, le taux ne lui semble pas confiscatoire 1.
Il dit avoir déjà eu des discussions avec les services de Bercy. Pour lui, il faut aller vers ce dispositif sans repousser chaque année son adoption. Il souhaite que le Sénat l’adopte à nouveau cette année, puis convaincre la ministre avant la commission mixte paritaire (CMP) 1.
Jean-Baptiste Lemoyne plaide pour la méthode du Gouvernement
Le sénateur Jean-Baptiste Lemoyne connaît l’engagement de son collègue Delahaye sur ce sujet. Il entend aussi les arguments de la ministre sur le signal envoyé par une réforme aussi profonde 1.
Il note que la ministre multiplie les ouvertures et qu’un groupe de travail est prévu sur la taxe de séjour. Il estime qu’on peut « la prendre au mot » 1.
Si le sujet n’a pas débouché l’année suivante, il dit qu’il sera « le premier » à proposer d’avancer. Il préfère pour l’heure poursuivre les discussions avec le Gouvernement, dans le cadre d’une réunion de travail annoncée pour le début de janvier 1.
Plus-values immobilières et PLF 2026 : ce qu’il faut suivre
Le Sénat a adopté la mesure malgré l’avis défavorable du Gouvernement. À notre avis, elle ne devrait pas prospérer dans la navette parlementaire, mais nous pouvons nous tromper 1.
Le sénateur Lemoyne a plaidé pour la confiance et la méthode de travail du Gouvernement plutôt que pour un vote immédiat 1.
L’affaire est à suivre. Pour une cession que vous préparez, lisez nos articles sur l’exonération de plus-value immobilière en 2026 et aux mesures fiscales adoptées au 49.3 dans le PLF 2026.
Pour aller plus loin
- Coefficient d’érosion monétaire : il s’applique au prix d’acquisition des titres ;
- Coefficients d’érosion monétaire 2026 : terrains devenus constructibles ;
- PLF 2026 Commission des finances : une trajectoire fiscale distincte du Sénat.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.
Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.
Article rédigé le 2 décembre 2025.
Questions fréquentes
Que prévoient les amendements du Sénat sur les plus-values immobilières ?
Les deux amendements identiques au PLF 2026 suppriment les abattements pour durée de détention. Ils les remplacent par l’indexation du prix d’acquisition sur l’inflation, qui neutralise la part nominale de la plus-value, et par une forte baisse des taux d’imposition. Le Sénat les a adoptés contre l’avis du Gouvernement.
Quels seraient les nouveaux taux d’imposition des plus-values immobilières ?
Le taux global serait de 15 % pour une cession à partir de deux ans de détention (9 % d’impôt sur le revenu, 3 % de CSG, 3 % de prélèvements de solidarité). Il serait de 30 % avant deux ans (18 %, 8 % et 4 %). Le régime actuel est à 36,2 %.
À partir de quand le nouveau régime s’appliquerait-il ?
L’entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2027, comme le recommandait le CPO avec une application différée d’un an. Les propriétaires détenteurs de longue date pourraient donc encore céder leur bien sous l’ancien régime, avec ses abattements, jusqu’à cette date.
Pourquoi le Gouvernement s’oppose-t-il à la réforme ?
La ministre du Budget juge la réforme intéressante en théorie, mais redoute un effet brutal à court terme. Des propriétaires qui attendaient l’exonération devraient vendre en 2026 pour échapper à une fiscalité plus lourde, puisque le coefficient d’érosion monétaire n’atteint jamais zéro. Elle a donc demandé le retrait ou rendu un avis défavorable.
Sources
- 1.Débats du Sénat sur le PLF 2026 : amendements identiques instaurant le coefficient d’érosion monétaire, amendement I-380, interventions de la ministre du Budget et du sénateur Jean-Baptiste Lemoyne, Sénat, décembre 2025
- 2.Rapport du Conseil des prélèvements obligatoires, recommandation n° 2 : remplacer les abattements pour durée de détention par un coefficient d’érosion monétaire, Conseil des prélèvements obligatoires, cité en décembre 2025
- 3.Code général des impôts (articles 150 VB, 150 VC, 200 B, 235 ter et 1609 nonies G) et Code de la sécurité sociale (articles L. 136-6 et L. 136-8), Code général des impôts et Code de la sécurité sociale, état au 2 décembre 2025
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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