Exonération de plus-value immobilière : le logement social maintenu en 2026

L’exonération de plus-value immobilière sur le logement social devait s’éteindre au 31 décembre 2025. L’administration fiscale la maintient pourtant pour les cessions réalisées dès le 1er janvier 2026, par un rescrit publié au BOFiP ¹.

Le budget pour 2026 n’a pas été voté avant le 1er janvier. La France est entrée dans un régime de « loi spéciale », qui garantit la continuité de l’État.

Le rescrit précise les modalités d’application des exonérations de plus-values immobilières. Il sert de passerelle juridique entre le régime de 2025 et les futures mesures du projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026).

Pourquoi la loi spéciale ne suffisait pas

Comme nous l’avons évoqué le 30 décembre 2025, la loi spéciale de fin décembre 2025 n’est qu’un outil minimal ². Elle permet de percevoir les impôts existants.

Elle ne valide aucune dépense nouvelle ni aucune prorogation de niche fiscale.

Les exonérations prévues à l’article 150 U, II, 7° et 8° du code général des impôts (CGI) ³ concernent le logement social et le logement intermédiaire. Elles auraient donc dû, en théorie, s’éteindre au 31 décembre 2025.

Le rescrit du BOFiP : ce qu’il garantit

Pour éviter un arrêt brutal des investissements et des cessions immobilières, le Gouvernement s’appuie sur le BOFiP, le Bulletin officiel des finances publiques. Un rescrit y fait connaître à tous la position de l’administration fiscale.

Ce rescrit apporte deux garanties :

• il maintient l’exonération : à titre exceptionnel, elle continue de s’appliquer aux cessions intervenant dès le 1er janvier 2026 ;
• il sécurise juridiquement la mesure : en application de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF) ⁴, cette instruction la rend opposable à l’administration, même si la loi n’est pas encore votée.

Cette opposabilité engage l’administration. Elle ne peut pas, en principe, retenir contre le contribuable une lecture différente de celle qu’elle a publiée.

Les dispositifs que le Gouvernement s’est engagé à sauver

Le rescrit est la traduction concrète de la liste des dispositifs que le Gouvernement s’est engagé à « sauver ».

Parmi les mesures sectorielles, la prorogation des exonérations de plus-values immobilières pour le logement social et le logement intermédiaire est explicitement citée. L’État en fait une priorité pour 2026.

Vendre dès 2026 : l’exonération de plus-value immobilière en pratique

Le rescrit permet aux contribuables de réaliser leurs cessions dès le début de 2026 en s’appuyant sur l’exonération maintenue.

Prenons un particulier qui cède un bien immobilier à un organisme de logement social en février 2026. Il peut revendiquer l’exonération sur la base du rescrit, s’il remplit les conditions de l’article 150 U, II, 7° du CGI. Cette situation est illustrative.

Cette protection repose sur une promesse : une validation législative rétroactive lors du vote final du budget 2026. Elle joue face à l’administration. Elle ne remplace pas le vote de la loi.

Mise à jour du 9 novembre 2026 : la loi de finances proroge l’exonération

La promesse s’est concrétisée. L’article 52 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) proroge ces exonérations de deux ans. Elles figurent aux 7° et 8° de l’article 150 U, II du CGI ⁵.

Elles courent du 31 décembre 2025 au 31 décembre 2027, ce qui couvre les cessions de début 2026 visées par le rescrit ⁵. Elles visent les cessions de biens immobiliers à des opérateurs du logement social ou en vue de réaliser des logements sociaux ⁵.

Pour le détail de la loi, lisez notre article sur les principales mesures de la loi de finances 2026 pour les particuliers. L’exonération figurait déjà parmi les mesures fiscales du PLF 2026 adoptées au 49.3.

La décision du Conseil constitutionnel sur la loi est analysée dans l’article loi de finances pour 2026 : ce que retient le Conseil constitutionnel.

Céder un bien au logement social : faire le point

Vous envisagez de céder un bien immobilier à un organisme de logement social ? Un ingénieur patrimonial PRIVEOS peut analyser avec vous les conditions de l’exonération de plus-value immobilière et son calendrier, lors d’un premier rendez-vous.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article du 2 janvier 2026, mis à jour le 9 novembre 2026.