Loi de finances 2026 : les principales mesures pour les particuliers et les ménages

La loi de finances 2026 a été publiée au Journal officiel du 20 février 2026. Elle touche l’impôt sur le revenu, le PER, l’investissement locatif, le pacte Dutreil et l’apport-cession.

Nous présentons ci-dessous les principales mesures de la loi de finances 2026 pour les particuliers et les ménages, article par article. Les textes de référence sont les suivants :

• la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ¹ ;
• la décision du Conseil constitutionnel n° 2026-901 DC du 19 février 2026 ² ;
• le dossier législatif de l’Assemblée nationale ³ et celui du Sénat ⁴ ;
• le projet de loi et son exposé des motifs ⁵.

Loi de finances 2026 : entrée en vigueur et vue d’ensemble

L’article 1 de la loi de finances 2026 fixe, dans les termes habituels, l’entrée en vigueur des dispositions fiscales. Sauf disposition contraire, la loi de finances 2026 s’applique :

• à l’impôt sur le revenu dû au titre de 2026 et des années suivantes ;
• à l’impôt sur les sociétés dû au titre des exercices clos à compter du lendemain de sa publication ;
• à compter du lendemain de sa publication, soit le 21 février 2026, pour les autres dispositions fiscales.

Le schéma ci-dessous résume les dix thèmes traités dans cet article et leurs chiffres clés.

CDHR : la contribution sur les hauts revenus maintenue

Article 2 : une contribution maintenue jusqu’au retour du déficit sous 3 %

L’article 10 de la loi de finances pour 2025 a créé une contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), codifiée à l’article 224 du CGI. Elle assure une imposition minimale de 20 % sur les revenus les plus élevés en France (texte de l’article 2).

Elle vise les foyers déjà assujettis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR). Leur revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € pour une personne seule ou 500 000 € pour un couple.

La loi de finances 2026 verrouille ce dispositif. La loi de 2025 en posait les bases ; les modifications de 2026 comblent ses angles morts, notamment les changements de situation familiale et les mouvements transfrontaliers.

Pérennisation et neutralisation du quotient

En application de l’article 2, la contribution perd son caractère purement temporaire. Elle restera en vigueur tant que le déficit public n’est pas ramené sous la barre des 3 % du PIB.

Le mécanisme du quotient atténue d’ordinaire la progressivité de l’impôt pour les revenus exceptionnels. Il est neutralisé pour apprécier les seuils d’entrée dans la CDHR.

Le revenu est désormais pris en compte dans sa globalité. Le revenu fiscal de référence augmente donc mécaniquement, et les seuils d’assujettissement sont plus facilement franchis.

Un pic de revenu unique, comme la cession d’une entreprise, ne doit pas être pénalisé à l’excès. Les revenus non récurrents qui dépassent la moyenne des trois dernières années ne sont donc retenus qu’à hauteur de 25 % de leur montant.

Les dons de l’article 200 du CGI désormais neutralisés

L’article 224 du CGI vise désormais l’article 200 du CGI (dons aux œuvres) dans la liste des avantages fiscaux neutralisés pour calculer l’impôt de référence. Cet ajout complète le dispositif anti-optimisation.

La réduction d’impôt au titre des dons ne peut donc plus réduire artificiellement l’impôt servant de comparaison.

Mariage, divorce, décès : un régime propre à la CDHR

Le dispositif initial renvoyait aux règles de l’article 223 sexies du CGI (CEHR) pour les changements de situation familiale. Le nouveau texte crée un régime propre à la CDHR pour les mariages, divorces et décès, avec des règles de reconstitution du passé fiscal.

L’objectif est d’empêcher qu’un événement de vie serve à diluer artificiellement un revenu exceptionnel. Le texte distingue deux cas :

• en cas d’union, les revenus nets de référence sont ceux du couple redevable et des foyers fiscaux auxquels les conjoints ou partenaires ont appartenu au cours de l’année d’imposition ou des trois années précédentes. Le texte réserve l’option pour l’imposition séparée (second alinéa du 5 de l’article 6 du CGI) : les règles du b s’appliquent alors ;
• en cas de divorce, de séparation ou de décès, les revenus nets sont ceux du contribuable redevable et des foyers fiscaux auxquels il a appartenu au cours de l’année d’imposition ou des trois années précédentes.

Départs à l’étranger et impatriés

Un dispositif « anti-exil » saisit les revenus des contribuables qui transfèrent leur domicile hors de France :

• l’année du départ, le contribuable est imposable à la CDHR sur l’ensemble des revenus perçus ou acquis jusqu’à sa sortie du territoire ;
• de manière symétrique, les impatriés (art. 155 B du CGI) entrent dans le champ de la contribution dès leur premier jour de résidence, pour les revenus liés à leur établissement en France.

Un acompte de 95 % à verser en décembre

Le législateur institue un acompte obligatoire, payable entre le 1er et le 15 décembre de l’année d’imposition. Il est égal à 95 % du montant estimé de la contribution.

Le contribuable le calcule lui-même selon les règles de l’article 224. Il tient compte des revenus réalisés au 1er décembre et d’une estimation des revenus susceptibles d’être perçus en décembre.

Ce système d’autoliquidation anticipée lui transfère la charge du calcul prospectif de son impôt. Les incertitudes sont réelles, notamment pour les revenus de capitaux mobiliers ou les plus-values réalisées en fin d’année.

Imputation et pénalités

L’acompte s’impute sur la CDHR définitivement due, et l’excédent éventuel est restitué. Un régime de pénalités propre déroge au droit commun du livre des procédures fiscales :

• une majoration de 20 % en cas de défaut ou de retard de paiement, assise sur 95 % de la contribution due ;
• une majoration de 20 % lorsque l’acompte versé est inférieur de plus de 20 % à 95 % de la contribution due, assise sur la différence.

Une clause de non-rétroactivité protège enfin les contribuables pour 2026. Les revenus ayant subi un prélèvement libératoire avant la publication de la loi de finances 2026, en février 2026, échappent au nouveau calcul. Les décisions de gestion prises en début d’année sont ainsi sécurisées.

Bercy a depuis commenté ce régime, voir notre article sur la CDHR au BOFiP.

Impôt sur le revenu : barème 2026 et prélèvement à la source

Article 4 : un barème indexé de 0,9 %

L’article 4 indexe toutes les tranches du barème de l’impôt sur le revenu, ainsi que les seuils et limites qui lui sont associés (texte de l’article 4).

L’indexation suit l’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac prévue pour 2025. Elle s’établit à 0,9 % selon les dernières données de l’INSEE.

Barème 2026 de l’impôt sur les revenus de 2025 :

Plafonds, seuils et limites revalorisés

La revalorisation se répercute sur les plafonds et abattements suivants :

Les réductions d’impôt complémentaires liées au quotient familial sont aussi réévaluées, dans la limite de :

• 1 801 € (au lieu de 1 785 € en 2025) pour les contribuables qui bénéficient d’une demi-part au titre de l’article 195, 1, a, b, c, d, d bis, e et f, 2 à 6 du CGI, lorsque la réduction de leur cotisation est plafonnée en application du premier alinéa de l’article 197 du CGI ;
• 2 011 € (au lieu de 1 993 € en 2025) pour les contribuables veufs ayant des enfants à charge qui bénéficient d’une part supplémentaire de quotient familial (art. 194, I du CGI), sur cette part supplémentaire, lorsque la réduction de leur cotisation est plafonnée en application de l’article 197, 2, alinéa 1 du même code.

Grilles de taux par défaut du prélèvement à la source

L’article 4 ajuste aussi les limites des tranches des grilles de taux par défaut du prélèvement à la source, en fonction de l’évolution du barème.

Grille applicable aux contribuables domiciliés en métropole ou hors de France :

Pour les contribuables domiciliés en Guadeloupe, à La Réunion et en Martinique :

Pour les contribuables domiciliés en Guyane et à Mayotte :

PER : ce que change la loi de finances 2026

Article 9 : plus de déduction des versements après 70 ans

L’article 9 de la loi de finances 2026 modifie l’économie fiscale du plan d’épargne retraite (PER) pour les épargnants de 70 ans et plus. Les versements effectués à compter de cet âge ne sont plus déductibles (texte de l’article 9).

Le PER a été créé par la loi Pacte du 22 mai 2019. Son titulaire déduit de son revenu imposable ses versements volontaires. Les plafonds de l’article 163 quatervicies du CGI s’appliquent : 10 % des revenus professionnels, avec un minimum et un maximum.

En contrepartie, les sommes versées sont imposées à l’impôt sur le revenu à la sortie, en capital ou en rente.

Au décès du titulaire, les sommes accumulées sont transmises aux bénéficiaires désignés selon le régime de l’assurance-vie :

• l’article 990 I du CGI, avec un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, lorsque le titulaire décède avant 70 ans ;
• l’article 757 B du CGI, avec un abattement global de 30 500 € et l’exonération des intérêts capitalisés, lorsqu’il décède après 70 ans.

La stratégie que la loi referme

Pour un contribuable âgé, la stratégie d’optimisation consistait à :

1. 1.effectuer des versements volontaires sur son PER, avec une économie d’impôt immédiate au taux marginal ;
2. 2.ne jamais liquider le plan de son vivant, les cas de déblocage anticipé étant limités ;
3. 3.transmettre le capital à ses héritiers dans le cadre de l’assurance-vie. Ces sommes n’ont jamais été imposées à l’impôt sur le revenu, puisque le décès intervient avant la liquidation.

Ce schéma cumulait un avantage à l’entrée (la déduction), l’absence de contrepartie à la sortie en cas de décès et un régime successoral allégé.

Ce détournement de la finalité du PER avait déjà été relevé en commission des finances de l’Assemblée nationale. C’était lors de l’examen du rapport sur la fiscalité de l’épargne retraite par capitalisation.

Les déductions supprimées à compter de 70 ans

Un nouvel alinéa de l’article 163 quinvicies du CGI écarte, pour les versements effectués à compter du jour du 70e anniversaire du titulaire, les dispositions suivantes :

• article 81, 18° et 18° bis (a bis, a ter, b bis) : exonération d’impôt des cotisations patronales et salariales de retraite supplémentaire ;
• article 83, 2° : déduction des cotisations aux régimes de retraite supplémentaire obligatoires ;
• article 154 bis, I, dernier alinéa : déduction des cotisations facultatives des travailleurs non salariés (Madelin) ;
• article 154 bis-0 A, I : déduction des cotisations des exploitants agricoles ;
• article 163 bis AA : régime des plans d’épargne pour la retraite collectifs ;
• article 163 quatervicies, I, 1, d : déduction des versements volontaires sur le PER individuel.

Les versements réalisés à compter du 70e anniversaire ne sont donc plus déductibles, qu’il s’agisse de versements volontaires, de versements obligatoires d’entreprise ou de cotisations Madelin des indépendants. Aucune voie de déduction ne subsiste après 70 ans.

Une sortie adaptée pour les versements non déduits

Les versements n’étant plus déductibles à l’entrée, le législateur adapte la fiscalité de la sortie :

• en cas de sortie en capital, la part correspondant aux versements est exonérée d’impôt sur le revenu. Seuls les produits générés par ces versements sont soumis au prélèvement forfaitaire unique ;
• en cas de sortie en rente, la rente issue de ces versements est imposée selon le régime des rentes viagères à titre onéreux. Au-delà de 69 ans, seule une fraction de 30 % de la rente est imposable.

L’article 9, II prévoit une application à compter du 1er janvier 2026. Les versements effectués avant cette date, même par des titulaires de plus de 70 ans, conservent leur régime antérieur.

Article 10 : un report des plafonds non utilisés porté à cinq ans

L’article 10 de la loi de finances 2026 modifie l’article 163 quatervicies du CGI ⁶. La durée de report des plafonds de déduction non utilisés pour les versements volontaires sur un PER passe de trois à cinq ans (texte de l’article 10).

Cet article fixe le cadre fiscal des versements volontaires sur les PER individuels et les compartiments volontaires des PER d’entreprise. Le plafond annuel de déduction est égal à 10 % des revenus d’activité professionnelle de l’année précédente. Il est limité à 8 fois le plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), avec un plancher de 10 % du PASS.

Comment fonctionne le report

Lorsque le contribuable n’a pas utilisé tout son plafond d’une année, la fraction non consommée peut être reportée sur les années suivantes. Ce report était limité à trois ans : au-delà, les plafonds non utilisés étaient perdus.

Les couples soumis à imposition commune peuvent en outre mutualiser leurs plafonds. Le conjoint aux revenus élevés profite ainsi des plafonds non consommés de l’autre.

Désormais, les plafonds non utilisés sont reportables pendant cinq ans. Le stock mobilisable une année donnée atteint six annuités : l’année en cours et les cinq années antérieures.

Articles 9 et 10 : une fenêtre élargie avant 70 ans

Les deux articles se lisent ensemble. Le législateur ferme la déduction après 70 ans (article 9) et élargit la fenêtre de déduction avant cet âge (article 10).

Un contribuable proche de la limite d’âge peut ainsi capitaliser davantage de plafonds non consommés et effectuer des versements importants dans les années qui précèdent son 70e anniversaire. L’article 10 adoucit l’effet de seuil créé par l’article 9.

L’article 10 de la loi de finances 2026 ne prévoit pas de date d’entrée en vigueur propre. Il s’applique donc, en principe, à compter de l’imposition des revenus de 2026. Les plafonds non consommés de 2021 à 2025 seraient mobilisables pour les versements effectués en 2026.

Amortissement Jeanbrun : le nouveau dispositif d’investissement locatif

Article 47 : un amortissement déductible des revenus fonciers

L’article 47 de la loi de finances 2026 crée une incitation fiscale à l’investissement locatif, fondée sur un amortissement déductible des revenus fonciers (texte de l’article 47). Il prend la suite du dispositif Pinel (art. 199 novovicies du CGI), éteint le 31 décembre 2024.

Codifié à l’article 31, I, 1°, i et j du CGI, ce régime couvre l’acquisition de logements neufs et la réhabilitation lourde. Ses taux d’amortissement varient selon l’affectation sociale du logement : location intermédiaire, sociale ou très sociale.

Un dispositif à deux étages : neuf et ancien

Dans le neuf (art. 31, I, 1°, i du CGI), l’investisseur déduit de ses revenus fonciers un amortissement annuel du bâti, hors foncier forfaitisé à 20 %.

Le régime vise les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif au sens de l’article L. 111-1, 6° du Code de la construction et de l’habitation ⁷. L’exclusion des maisons individuelles, introduite pour le Pinel en 2021, est confirmée.

Le taux de base est de 3,5 % pour la location intermédiaire. Il est porté à 4,5 % en location sociale et à 5,5 % en location très sociale.

Dans l’ancien : travaux et taux d’amortissement

Dans l’ancien (art. 31, I, 1°, j du CGI), le dispositif vise la remise sur le marché de « passoires thermiques » ou de biens dégradés. Il exige soit une réhabilitation lourde, proche de la reconstruction, soit des travaux d’amélioration d’au moins 30 % du coût total, avec des exigences de performance énergétique.

Ce seuil de 30 % se compare aux 25 % de l’ancien dispositif Denormandie. Le taux d’amortissement est ici de 3 %, avec des bonifications pour la location sociale et très sociale.

Biens démembrés et sociétés

L’amortissement est en principe exclu pour les biens démembrés (usufruit et nue-propriété séparés). Une exception protège le conjoint survivant : lorsque le démembrement résulte du décès de son époux, il peut reprendre la déduction pour la durée restant à courir.

Le dispositif s’applique dans les mêmes conditions à l’immeuble détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. L’associé doit alors conserver ses titres jusqu’à la fin de la période de location de neuf ans. Voir notre article sur l’amortissement Jeanbrun en SCI.

Un déficit foncier imputable sur le revenu global

En location nue, l’amortissement crée d’ordinaire un déficit imputable sur les seuls revenus fonciers, et non sur le revenu global, contrairement aux déficits liés aux travaux. Le dispositif en devenait moins intéressant que la location meublée non professionnelle (LMNP).

Le texte adopté permet d’imputer sur le revenu global le déficit foncier né de cet amortissement, dans la limite de 10 700 € par an.

Le dispositif intéresse donc surtout les contribuables dont le taux marginal d’imposition atteint 30 %, 41 % ou 45 % : l’économie d’impôt est proportionnelle à ce taux.

Des garde-fous sociaux et budgétaires

Le texte encadre l’avantage par plusieurs conditions :

• des plafonds de loyers et de ressources des locataires, alignés sur le logement locatif intermédiaire ou social ;
• un plafond global : les amortissements des i et j déduits ne peuvent excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal ;
• l’exclusion des locations familiales : le logement est loué nu, comme habitation principale, de manière effective et continue, à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal ou qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus ;
• un engagement de location de neuf ans au moins.

Le plafond de 8 000 € est majoré :

• de 2 000 €, soit 10 000 € au total, lorsque 50 % au moins des revenus bruts des logements amortis proviennent de la location sociale ;
• de 4 000 €, soit 12 000 € au total, lorsque 50 % proviennent de la location très sociale.

Pour soutenir la rénovation énergétique, le doublement du plafond de déficit foncier, à 21 400 €, est prorogé jusqu’en 2027. Créé par la loi de finances pour 2023, il porte le plafond d’imputation à 21 400 € (10 700 € de droit commun et 10 700 € supplémentaires).

Il joue pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique. Ces travaux doivent faire passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du diagnostic de performance énergétique. Voir notre article sur le déficit foncier doublé à 21 400 €.

Articulation avec les autres dispositifs

Le dispositif neuf est exclusif de l’article 199 undecies C (logement social outre-mer). Le dispositif ancien est exclusif de davantage de régimes : articles 199 undecies A et C (outre-mer), 199 tervicies (Malraux) et 199 novovicies (Pinel).

Les deux dispositifs sont inapplicables aux monuments historiques et aux immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine.

Dans l’ancien, les déductions des a et b du 1° du I de l’article 31 (charges de copropriété, travaux d’amélioration, etc.) ne s’appliquent pas aux travaux déjà déduits par l’amortissement. Toute double déduction est ainsi évitée.

Reprise de l’avantage et cas d’exonération

La reprise en cas de rupture des engagements est commune aux deux dispositifs. Le revenu net foncier de l’année de rupture est majoré des amortissements déduits.

Un système de quotient atténue l’effet de ressaut. La majoration est divisée par le nombre d’années d’amortissement, puis ajoutée au revenu global de l’année de rupture. L’impôt dû est égal à la cotisation supplémentaire multipliée par ce même nombre d’années.

Certaines circonstances écartent cette reprise :

• l’invalidité de 2e ou 3e catégorie au sens de l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale ;
• le licenciement ;
• le décès du contribuable ou de son conjoint.

En cas de décès d’un époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander à poursuivre le dispositif pour la période restant à courir. Voir notre article sur la reprise de l’amortissement Jeanbrun.

Micro-foncier exclu et plus-value corrigée

L’article 47 modifie l’article 32 du CGI : les revenus des logements amortis au titre des i et j ne peuvent pas relever du micro-foncier. L’abattement forfaitaire de 30 % est incompatible avec un amortissement, qui suppose un revenu foncier réel.

Il modifie aussi l’article 150 VB du CGI. Les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière lors de la revente.

Sans cette correction, le contribuable cumulerait deux avantages : l’amortissement pendant la détention, puis un prix d’acquisition non réduit, donc une plus-value minorée, à la cession.

Le dispositif s’applique aux acquisitions de logements réalisées entre le lendemain de la publication de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028. Pour les logements que le contribuable fait construire, ce sont les demandes de permis de construire qui comptent.

Réductions et crédits d’impôt dans la loi de finances 2026

Article 22 : la réduction IR-PME « Madelin » modernisée

L’article 22 refond la réduction d’impôt « Madelin », ou « IR-PME », pour souscription au capital de PME. Elle figure à l’article 199 terdecies-0 A du CGI ⁸ (texte de l’article 22).

La réforme porte sur quatre points :

• le relèvement du plafond de chiffre d’affaires des sociétés éligibles ;
• la majoration du taux pour certains investissements passant par des fonds ;
• la restructuration des véhicules d’investissement éligibles ;
• la simplification de l’architecture d’ensemble.

Les fonds de l’ancien régime

Des ajustements de la réduction d’impôt pour souscription de parts de FCPI (art. 199 terdecies-0 A bis du CGI) complètent la réforme.

Cette réduction profite aux contribuables qui souscrivent en numéraire au capital de PME. Son taux est de 18 % pour les souscriptions directes et de 25 % pour les souscriptions par certains fonds, un taux majoré temporaire reconduit d’année en année.

Trois catégories de fonds étaient couvertes :

• les fonds d’investissement de proximité (FIP) ;
• les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ;
• les FIP investis en Corse ou outre-mer.

Les faiblesses relevées dans l’ancien régime

Plusieurs faiblesses avaient été relevées :

• un dispositif éclaté entre plusieurs paragraphes (I, VI, VII, VIII), aux conditions parfois divergentes ;
• un plafond de chiffre d’affaires des sociétés éligibles (15 M€) jugé trop bas pour certaines PME en croissance ;
• la dispersion des fonds entre FIP, FCPI et FIP thématiques, source de confusion pour les investisseurs ;
• des quotas d’investissement et des délais de constitution du portefeuille parfois inadaptés au capital-investissement ;
• un taux majoré de 25 % reconduit chaque année, source d’insécurité juridique pour les gestionnaires de fonds et les souscripteurs.

Une architecture simplifiée et des avantages renforcés

L’article 22 de la loi de finances 2026 corrige ces points en fusionnant plusieurs catégories de fonds :

• les FIP deviennent le véhicule unique de la réduction majorée. Les anciens « FIP Corse » et « FIP outre-mer » y sont intégrés, avec une extension à toutes les collectivités d’outre-mer ;
• les FCPI restent dans un dispositif distinct (art. 199 terdecies-0 A bis du CGI), mais leurs conditions d’éligibilité sont alignées sur celles des FIP.

L’investissement devient plus attractif pour les contribuables :

• le taux de réduction est porté à 30 % pour les souscriptions de parts de FIP, Corse et outre-mer compris ;
• le plafond de chiffre d’affaires des PME éligibles est relevé à 16,5 M€.

Des contraintes de gestion desserrées

Les contraintes de gestion des fonds sont desserrées :

• les fonds disposent de 48 mois (4 ans), au lieu de 30, pour atteindre leur quota d’investissement de 100 % ;
• l’obligation d’atteindre 50 % du quota au bout de 15 mois est supprimée.

En échange du taux majoré de 30 % à l’entrée, l’avantage à la sortie est limité. Il n’est plus possible de cumuler la réduction Madelin à l’entrée et l’exonération des plus-values à la sortie (régime des FCPR ou détention de titres).

Ce régime s’applique aux versements effectués à compter du 21 février 2026. Certaines mesures attendent la validation de la Commission européenne : plafond de chiffre d’affaires de 16,5 M€, investissements solidaires, spécificités outre-mer. Elles n’entreront en vigueur qu’après un décret constatant cette conformité.

Article 26 : la réduction ESUS à 25 % prorogée jusqu’en 2027

L’article 26 de la loi de finances 2026 proroge jusqu’en 2027 la réduction d’impôt pour souscription au capital d’entreprises solidaires d’utilité sociale (ESUS). Son taux majoré reste de 25 % au lieu de 18 % (texte de l’article 26).

L’article 199 terdecies-0 AA du CGI prévoit cette réduction pour les souscriptions en numéraire au capital d’entreprises agréées au titre de l’article L. 3332-17-1 du Code du travail. Créé par la loi de finances pour 2020, ce dispositif est le pendant « économie sociale et solidaire » de la réduction Madelin.

L’agrément ESUS suppose des conditions strictes :

• la poursuite d’un objectif d’utilité sociale (soutien aux personnes fragiles, lien social, développement durable, etc.) ;
• un impact significatif sur le compte de résultat ;
• une politique de rémunération encadrée, avec un écart maximal entre les rémunérations les plus hautes et les plus basses ;
• une gouvernance participative.

Un taux maintenu

Sans disposition propre, le taux applicable aux ESUS serait celui de droit commun du I de l’article 199 terdecies-0 A, soit 18 %. Des majorations temporaires à 25 % avaient été reconduites d’année en année.

L’article 26 de la loi de finances 2026 maintient le taux de 25 %. Cette dérogation, qui devait s’éteindre fin 2025, est prolongée jusqu’au 31 décembre 2027.

La mesure s’applique aux versements effectués depuis le 1er janvier 2026, la Commission européenne ayant validé ce taux jusqu’au 30 septembre 2026. Du 1er octobre 2026 au 31 décembre 2027, le taux de 25 % reste suspendu à une nouvelle décision de conformité de Bruxelles.

Article 27 : foncières solidaires, un remboursement des apports après cinq ans

L’article 199 terdecies-0 AB du CGI ⁹ institue une réduction d’impôt pour les souscriptions en numéraire au capital de foncières solidaires agréées.

Ces structures d’investissement immobilier relèvent de l’économie sociale et solidaire. Elles acquièrent, construisent, réhabilitent et gèrent des logements ou des locaux destinés à des publics fragiles ou à des activités d’utilité sociale :

• logement très social et hébergement d’urgence ;
• résidences sociales ;
• locaux pour des associations ou des entreprises d’insertion ;
• habitats inclusifs pour les personnes en situation de handicap.

Ce dispositif, distinct de la réduction Madelin de droit commun, tient compte de leur profil : un rendement faible et un risque lié à l’immobilier social justifient une incitation dédiée.

Un décalage à corriger

Jusqu’ici, la contrainte du contribuable et celle de la société ne coïncidaient pas. L’investisseur devait conserver ses titres cinq ans pour garder sa réduction, mais la société ne pouvait pas rembourser les apports avant la septième année suivant la souscription.

Pendant ces deux années, entre la 5e et la 7e année, l’avantage était acquis mais les fonds restaient bloqués. Ce décalage freinait l’investissement.

L’article 27 de la loi de finances 2026 ramène l’interdiction de remboursement des apports de sept à cinq ans. La contrainte de liquidité rejoint ainsi l’obligation de conservation fiscale, pour les versements effectués à compter du 21 février 2026.

Article 28 : le plafond « Coluche » doublé

L’article 28 double le plafond spécifique de la réduction d’impôt pour dons aux organismes d’aide aux personnes en difficulté, dit « amendement Coluche » (texte de l’article 28).

Il passe de 1 000 € à 2 000 €, pour les dons effectués à compter du 14 octobre 2025.

Article 29 : services à la personne hors domicile, un crédit d’impôt encadré

L’article 29 de la loi de finances 2026 modifie le deuxième alinéa du 2 de l’article 199 sexdecies du CGI ¹⁰. Il encadre plus strictement le crédit d’impôt pour les services à la personne réalisés hors du domicile du contribuable (texte de l’article 29).

La mesure pose une double condition. Elle exclut aussi du crédit d’impôt la livraison de repas à domicile fournie de manière isolée.

L’article 199 sexdecies du CGI ouvre un crédit d’impôt de 50 % des dépenses supportées pour les services à la personne. Il couvre l’emploi d’un salarié à domicile ou le recours à une association, une entreprise ou un organisme agréé.

Les objectifs du crédit d’impôt

Ce dispositif coûteux poursuit trois objectifs : soutenir l’emploi dans ces services, lutter contre le travail dissimulé et aider les ménages dans leur vie quotidienne.

Il renvoie aux activités de l’article L. 7231-1 du Code du travail, précisées par ses articles D. 7231-1 et D. 7232-1. Elles couvrent un champ très large : garde d’enfants, aide aux personnes âgées ou handicapées, entretien de la maison, soutien scolaire, petit jardinage, assistance informatique, etc.

Pourquoi le législateur resserre le dispositif

Le principe est que les activités soient réalisées à la résidence du contribuable. L’article 199 sexdecies, 2, alinéa 2 les étendait toutefois à certaines activités hors domicile. Ces activités sont par nature exécutées à l’extérieur : accompagnement d’un enfant sur le trajet scolaire, courses, livraison de repas, etc.

Avant l’article 29, cette extension jouait lorsque les prestations hors domicile faisaient partie d’un ensemble de services « incluant des activités effectuées à cette même résidence ».

Cette formule a donné lieu à des interprétations extensives et à des rattachements artificiels de prestations extérieures à un contrat comportant un minimum d’activités à domicile. Plusieurs pratiques abusives avaient été relevées :

• des offres groupées associant une heure symbolique de ménage à domicile et plusieurs heures d’activités extérieures (courses, accompagnement), le tout ouvrant droit au crédit d’impôt de 50 % ;
• des plateformes de livraison de repas se prévalant du statut de service à la personne, alors que la prestation se limitait à la livraison, sans activité au domicile ;
• le fractionnement de prestations entre plusieurs prestataires, pour multiplier les « ensembles de services » comportant chacun un minimum d’activités à domicile.

Ces dérives ont entraîné un surcoût budgétaire significatif, sans rapport avec la finalité sociale du dispositif.

Deux conditions cumulatives et une exception

L’article 29 de la loi de finances 2026 introduit deux conditions cumulatives pour les prestations hors domicile.

La première est l’unicité du prestataire. L’ensemble de services, à domicile et hors domicile, doit être « fourni au contribuable par un même salarié, une même association, une même entreprise ou un même organisme ». Cet organisme est celui que mentionne le 1 de l’article 199 sexdecies du CGI.

Elle vise les montages où un contribuable souscrit des contrats distincts. L’un porte sur une prestation symbolique à domicile, l’autre sur des activités extérieures. Il les regroupe ensuite en un « ensemble de services ».

Un seul prestataire doit désormais tout fournir.

La prépondérance financière

La seconde est la prépondérance financière : les dépenses extérieures ne doivent pas excéder celles réalisées au domicile. Le service à domicile doit donc représenter au moins la moitié du montant total versé.

Une heure de ménage symbolique ne peut plus servir à faire financer des milliers d’euros de prestations extérieures par le crédit d’impôt. Les prestations hors domicile ne peuvent dépasser, en valeur, 50 % de l’ensemble.

Par exception, la livraison de repas à domicile aux personnes âgées ou handicapées devient un service éligible « par nature », sans obligation de l’associer à d’autres services à domicile.

Article 30 : une réduction de 75 % pour Chambord

Sur le modèle de la souscription nationale pour Notre-Dame de Paris, l’article 30 crée un dispositif exceptionnel. Il vaut pour 2026 seulement et vise à financer la restauration d’urgence du château de Chambord (texte de l’article 30).

Les dons des particuliers ouvrent droit à une réduction d’impôt de 75 %, dans la limite de 1 000 €. Ce plafond est exclu du calcul de la limite globale de 20 % du revenu imposable.

Article 57 : une réduction de type Malraux pour le Fort des Têtes

L’article 57 de la loi de finances 2026 crée une incitation exceptionnelle pour le Fort des Têtes à Briançon, classé à l’UNESCO. Le site doit devenir un village olympique pour les Jeux d’hiver de 2030, puis des logements (texte de l’article 57).

Pour compenser le surcoût de la restauration, les investisseurs qui acquièrent ces biens entre 2029 et 2032 bénéficient d’une réduction d’impôt. Son taux est de 30 %, dans la limite de 400 000 €. Le bien doit être affecté à la résidence principale, du propriétaire ou d’un locataire, pendant 15 ans après les Jeux.

Plus-values immobilières : deux régimes prorogés

Article 52 : les exonérations en faveur du logement social prorogées

L’article 52 de la loi de finances 2026 proroge de deux ans les exonérations des 7° et 8° de l’article 150 U, II du CGI. Elles courent du 31 décembre 2025 au 31 décembre 2027 (texte de l’article 52).

Elles visent les cessions de biens immobiliers à des opérateurs du logement social ou en vue de réaliser des logements sociaux.

Article 54 : l’abattement exceptionnel en zones tendues prorogé

L’article 54 proroge de deux ans la date limite de signature des promesses de vente ouvrant droit à l’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI ¹¹. Elle passe du 31 décembre 2025 au 31 décembre 2027 (texte de l’article 54).

Il concerne les biens situés en zones tendues ou dans le périmètre de grandes opérations d’urbanisme (GOU).

L’article 150 VE a été créé par la loi de finances pour 2021 (art. 38), puis modifié par la loi de finances pour 2024. Il institue un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières des particuliers, calculées selon les articles 150 V à 150 VD du CGI.

Il se cumule avec l’abattement pour durée de détention de l’article 150 VC. Son but est d’encourager la libération du foncier là où la pénurie de logements est la plus forte, en réduisant le coût fiscal de la vente.

Les cessions éligibles

La loi prévoit deux catégories de cessions :

• en zones tendues, les cessions de terrains à bâtir, de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces biens, situés au moins en partie dans des communes classées par arrêté des ministres du budget et du logement, en raison d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ;
• dans le périmètre de grandes opérations d’urbanisme, les cessions de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces biens.

Ce second périmètre recouvre :

• les grandes opérations d’urbanisme fixées par l’acte prévu à l’article L. 312-4 du Code de l’urbanisme ;
• les opérations d’intérêt national (OIN) de l’article L. 102-13 du Code de l’urbanisme ;
• les périmètres délimités dans les conventions d’opération de revitalisation de territoire (ORT) du II de l’article L. 303-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Deux conditions de date

L’article 150 VE pose deux conditions cumulatives :

• la cession doit être précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025, date désormais portée à 2027 par l’article 54 ;
• la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle où la promesse a acquis date certaine.

L’article 54 de la loi de finances 2026 remplace l’année « 2025 » par l’année « 2027 ». Le calendrier devient le suivant :

Pacte Dutreil : ce que durcit la loi de finances 2026

Article 8 : deux durcissements

Pour le pacte Dutreil, l’article 8 durcit l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit des articles 787 B et 787 C du CGI (texte de l’article 8). Il exclut certains actifs non professionnels et allonge l’engagement individuel de conservation.

Sept catégories d’actifs exclues de l’exonération

Un nouvel alinéa est inséré après le deuxième alinéa de l’article 787 B. Il écarte l’exonération de 75 % pour la fraction de la valeur des parts ou actions qui représente sept catégories d’actifs :

• les biens affectés à l’exercice de la chasse ;
• les biens affectés à l’exercice de la pêche ;
• les véhicules de tourisme (au sens de l’article L. 421-2 du Code des impositions sur les biens et services), yachts, bateaux de plaisance et aéronefs ;
• les bijoux, métaux précieux et objets d’art, de collection ou d’antiquité ;
• les chevaux de course ou de concours ;
• les vins et alcools ;
• les logements et résidences.

Une affectation exclusive et durable à l’activité

L’exclusion n’est pas absolue. Ces actifs y échappent s’ils sont « exclusivement affectés » à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société, pendant une durée minimale.

La nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales (art. 235 ter C du CGI) exclut les actifs « dans la proportion » de leur affectation professionnelle. Elle admet donc une affectation partielle. Le pacte Dutreil réformé exige, lui, une affectation totale.

Prenons un yacht utilisé à 80 % pour une activité de location avec équipage et à 20 % pour l’agrément du dirigeant. Il ne pourrait pas bénéficier de l’exonération Dutreil, alors qu’il ne serait taxable qu’à hauteur de 20 % au titre de l’article 235 ter C.

Trois ans de constat avant la transmission

L’affectation exclusive doit être constatée pendant au moins trois ans avant la transmission, ou depuis l’acquisition du bien. Elle doit se maintenir jusqu’à la fin de l’engagement individuel de conservation de l’article 787 B, c, désormais de six ans, ou jusqu’à la cession du bien.

En pratique, les sociétés devront documenter l’affectation exclusive de ces biens sur une période pouvant atteindre neuf ans : trois ans avant la transmission et six ans d’engagement.

Objets d’art en mécénat et actifs des filiales

Le texte sort de la liste les objets d’art, de collection ou d’antiquité qui relèvent de l’article 238 bis AB du CGI. Ce sont les œuvres d’artistes vivants acquises avec une déduction fiscale et exposées dans un lieu accessible au public ou aux salariés.

L’exclusion s’étend aux actifs de même nature détenus par les sociétés contrôlées par la société dont les parts sont transmises. Le contrôle, direct ou indirect, s’entend au sens de l’article 150-0 B ter, III, 2° du CGI.

Sans cette règle anti-abus, il aurait suffi de loger les actifs de jouissance dans une filiale de la société opérationnelle. L’affectation exclusive s’apprécie au regard de l’activité de la filiale qui détient les actifs, et non de celle de la société mère. Voir notre article sur l’exclusion des biens somptuaires commentée au BOFiP.

Un engagement individuel de conservation porté de quatre à six ans

Le texte modifie le premier alinéa du c de l’article 787 B pour porter l’engagement individuel de conservation de quatre à six ans. La même modification vaut au b de l’article 787 C, pour les entreprises individuelles.

L’engagement collectif dure au moins deux ans (art. 787 B, a du CGI). Lorsqu’il est signé à la transmission, la durée totale de conservation passe donc de six ans (2 + 4) à huit ans (2 + 6). Si l’engagement collectif est réputé acquis, seul l’engagement individuel de six ans est exigé.

L’obligation d’exercer une fonction de direction n’est pas modifiée. Elle court pendant l’engagement collectif et les trois années qui suivent la transmission.

Dans le cas type, la direction obligatoire reste de cinq ans (2 + 3), tandis que la conservation passe à huit ans. Pendant trois ans, les titres doivent donc être conservés sans obligation de direction.

Quelles transmissions sont concernées ?

Le texte ne prévoit pas de régime transitoire pour les pactes en cours. L’allongement de quatre à six ans s’applique-t-il aux engagements déjà souscrits ?

L’article 8 de la loi de finances 2026 modifie directement les articles 787 B et 787 C, sans clause de maintien de l’ancien régime. Cette rédaction suggère une application immédiate, y compris aux transmissions déjà réalisées dont l’engagement individuel est en cours. La question reste ouverte à la date de publication de la loi de finances 2026.

Un précédent existe. L’article 15 de la loi de finances pour 2008 avait réduit l’engagement individuel de six à quatre ans. Dans ses commentaires du 9 mars 2012 (BOI 7 G-3-12) ¹², l’administration avait précisé :

« Les aménagements résultant de l’article 15 de la loi de finances pour 2008 (n° 2007-1882 du 24 décembre 2007) s’appliquent à tous les engagements collectifs conclus à compter du 26 septembre 2007. Les dispositions de l’article précité s’appliquent également aux engagements en cours le 26 septembre 2007, sous réserve des précisions figurant dans la présente instruction. »

Les conséquences pour les chefs d’entreprise

Cette réforme conduira les professionnels du droit et du chiffre à revoir les actifs des sociétés sous pacte Dutreil. Il s’agit d’identifier les biens des catégories exclues et de vérifier leur affectation exclusive.

Pour les transmissions à venir, les chefs d’entreprise pourraient sortir les actifs non professionnels au moins trois ans avant la transmission. Les moyens sont la distribution en nature, la cession ou l’apport à une structure distincte.

D’autres restructureront leur groupe pour isoler ces actifs dans des structures hors du périmètre du pacte Dutreil.

Apport-cession : la réforme de l’article 150-0 B ter

Article 11 : un report d’imposition plus exigeant

L’article 11 de la loi de finances 2026 durcit le report d’imposition en cas d’apport-cession de l’article 150-0 B ter du CGI ¹³ (texte de l’article 11).

Il touche à la fois les conditions de réinvestissement, les activités éligibles, les délais de conservation et la durée du report. Il ajuste aussi l’abattement des dirigeants de l’article 150-0 D ter. L’ensemble s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi de finances 2026, soit le 21 février 2026.

Les points clés :

• le quota de réinvestissement obligatoire du produit de cession passe de 60 % à 70 % ;
• le délai de réinvestissement passe de deux à trois ans, ce qui rend le dispositif plus contraignant pour les entrepreneurs cédants ;
• le champ des réinvestissements éligibles se resserre : la gestion de patrimoine mobilier ou immobilier et les activités bancaires et financières sont exclues, pour éviter de financer des placements passifs ;
• la conservation des biens ou titres acquis en remploi dans le cadre d’un réinvestissement direct passe d’un à cinq ans, comme en cas de réinvestissement par un fonds.

Rappel : le principe du report

L’article 150-0 B ter, créé fin 2012, prévoit un report d’imposition de la plus-value d’apport de titres à une société contrôlée par l’apporteur. Ce report a remplacé, pour ces apports, l’ancien sursis d’imposition de l’article 150-0 B.

Il est subordonné au réinvestissement économique du produit de cession des titres apportés. Si la société bénéficiaire cède les titres dans un certain délai, le report n’est maintenu que si elle réinvestit une fraction significative du produit dans des activités éligibles.

À défaut, le report expire et la plus-value devient imposable. L’article 11 de la loi de finances 2026 durcit ce régime sur cinq points.

Délai de réinvestissement allongé et seuil relevé

Deux paramètres changent :

• le délai de réinvestissement du produit de cession passe de deux à trois ans ;
• la quote-part minimale de réinvestissement passe de 60 % à 70 % du produit de cession.

Des activités éligibles resserrées

Les activités éligibles visaient jusqu’ici une activité « commerciale au sens des articles 34 ou 35, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière ». Elles renvoient désormais à la définition de l’article 199 terdecies-0 A, I, C, 3° du CGI ⁸, celle de la réduction IR-PME.

Cet article retient une liste restrictive d’activités et exclut expressément plusieurs secteurs :

• les activités financières, jusqu’alors éligibles au titre de l’article 150-0 B ter ;
• les activités immobilières (promotion, marchand de biens, gestion locative) ;
• les activités de gestion de patrimoine mobilier ;
• certaines activités jugées non productives au regard de la politique d’investissement dans les PME.

Activités financières et fonds

Dans l’ancien régime, le réinvestissement dans une société exerçant une activité financière (société de gestion de portefeuille, société de technologie financière, société de crédit) maintenait le report.

L’article 11 de la loi de finances 2026 supprime la référence au patrimoine « mobilier » dans l’exclusion des activités de gestion de patrimoine. Avec le renvoi à l’article 199 terdecies-0 A, la gestion de patrimoine mobilier et immobilier est donc exclue dans les deux cas.

Le régime du réinvestissement dans des fonds (FCPR, FPCI, SLP, etc.) est aussi modifié. Les sociétés dans lesquelles ces fonds investissent doivent exercer une activité éligible, ou avoir pour objet social exclusif de détenir des participations dans des sociétés éligibles.

Ce que cela change en pratique

Ce resserrement aura des conséquences majeures. Les réinvestissements courants dans des structures financières, des sociétés de gestion immobilière ou des véhicules de placement diversifiés ne seront plus éligibles.

Le réinvestissement devra viser des activités réellement opérationnelles au sens du dispositif IR-PME, ce qui réduit fortement l’univers d’investissement.

Les professionnels du capital-investissement et de la gestion de patrimoine devront vérifier systématiquement les véhicules de réinvestissement proposés à leurs clients. Les sociétés cibles devront remplir les critères de l’article 199 terdecies-0 A : conditions de taille, d’âge et d’activité que l’ancien texte ne prévoyait pas.

Conservation des actifs de remploi et durée du report

L’article 11 fixe un délai de conservation de cinq ans pour les biens ou titres acquis en remploi, décompté depuis leur inscription à l’actif de la société.

L’ancien texte combinait deux éléments :

• un délai lié à la durée résiduelle du délai initial de cession, si la cession intervenait dans les deux ans ;
• des conditions propres à chaque type de réinvestissement.

La nouvelle rédaction pose un délai unique de cinq ans pour tous les réinvestissements.

Donation de titres placés en report

En cas de donation de titres placés en report, le donateur est définitivement exonéré de la plus-value attachée à la quote-part transmise. L’imposition de cette plus-value est transférée au donataire, s’il contrôle la société émettrice après l’opération.

Ce report prend fin, et le donataire devient imposable, s’il cède les titres reçus dans un délai de cinq ans suivant la donation, ou de dix ans dans certains cas. L’article 11, B modifie l’article 150-0 B ter, II, 1° pour porter ces délais à six et onze ans.

L’abattement des dirigeants partant à la retraite ajusté

L’article 11 de la loi de finances 2026 réécrit l’article 150-0 D ter, II, 3°, b du CGI. Ce texte définit l’activité que doit exercer la société dont les titres sont cédés pour ouvrir droit à l’abattement fixe de 500 000 € des dirigeants partant à la retraite.

La définition large des activités éligibles (commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière) est maintenue, avec deux précisions :

• l’exclusion explicite des activités de gestion de patrimoine mobilier ou immobilier ;
• l’éligibilité des sociétés ayant pour objet social exclusif de détenir des participations dans des sociétés éligibles (holdings animatrices).

Un champ rapproché de l’apport-cession

Le champ de l’article 150-0 D ter se rapproche ainsi de celui de l’article 150-0 B ter réformé, tout en restant plus large : il maintient les activités financières. Le législateur distingue deux situations :

• le dirigeant qui cède ses titres pour partir à la retraite peut bénéficier de l’abattement même si sa société exerce une activité financière (art. 150-0 D ter) ;
• s’il apporte ses titres à une holding avant de les céder, un réinvestissement dans une activité financière ne maintient plus le report (art. 150-0 B ter réformé).

Cet ajustement s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi de finances 2026, soit le 21 février 2026.

Décision du Conseil constitutionnel

Dans sa décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026 ², le Conseil constitutionnel ne s’est pas prononcé sur l’article 11. Il n’est déclaré ni conforme ni contraire à la Constitution : une question prioritaire de constitutionnalité reste possible. Il en va de même des articles 7 et 8.

Voir notre article sur la réforme de l’apport-cession commentée au BOFiP.

Management packages : la réforme achevée

Article 24 : la suite de la réforme de 2025

L’article 24 de la loi de finances 2026 complète la réforme introduite par la loi de finances pour 2025 (texte de l’article 24). Il conserve l’architecture du plafonnement : le gain est imposé comme une plus-value dans la limite d’un plafond de « rendement normal », et le surplus est requalifié en salaire.

Il retouche plusieurs paramètres pour fermer des voies d’optimisation et mieux encadrer certaines situations : donation, PEA, échanges, compléments de prix et calcul du plafond.

Rappel du contexte

Les management packages réunissent les mécanismes par lesquels des salariés ou dirigeants acquièrent ou souscrivent des titres de la société cible ou d’une holding d’acquisition. L’entrée se fait à des conditions préférentielles, ou au prix du marché avec un profil de rendement asymétrique.

Les instruments sont variés. Il peut s’agir d’actions de préférence ou de bons de souscription d’actions à effet de cliquet (« ratchet »). Les obligations convertibles et l’intéressement aux plus-values des gérants (« carried interest ») en font aussi partie.

Une nature hybride

Le gain de cession a une nature hybride. Il rémunère en partie le risque en capital (logique de plus-value) et en partie l’activité professionnelle du bénéficiaire (logique salariale).

Cette dualité a nourri un contentieux important pendant près de vingt ans. Il a culminé avec les arrêts de principe du Conseil d’État du 13 juillet 2021 (n° 428506, Financière Agache, et n° 435452, Hector).

Le régime de l’article 163 bis H

L’article 163 bis H du CGI ¹⁴, issu de la loi de finances pour 2025, a codifié un régime propre à ces gains et mis fin à l’incertitude jurisprudentielle.

Le gain est imposé selon le régime des plus-values mobilières : taux forfaitaire de 12,8 % d’impôt sur le revenu ou barème progressif après abattements. Il est limité à un plafond qui reflète le rendement « normal » de l’investissement. L’excédent est requalifié en traitements et salaires, imposés au taux marginal, jusqu’à 45 %.

L’article 24 de la loi de finances 2026 achève cette refonte.

Donation et décès : fin de la purge de la plus-value latente

En cas de donation ou de don manuel des titres, le gain est déterminé et imposé chez le donateur l’année de la donation, comme si une cession avait eu lieu. Cela vaut aussi pour la fraction susceptible d’être requalifiée en salaires.

La donation ne purge donc plus le gain. C’est une rupture avec la stratégie courante qui consistait à donner avant de céder, pour neutraliser la plus-value grâce à la réévaluation des titres au jour de la donation.

La règle vaut aussi pour la donation de titres de management packages reçus en rémunération d’un apport ou de toute opération d’échange (art. 150-0 B). Elle s’applique « sans préjudice de l’application du II de l’article 150-0 B ter ».

Le texte supprime également le traitement favorable en cas de décès : aucun mécanisme ne purge plus le gain latent au décès.

Un plafond recalculé

Le cœur de l’article 24 est la refonte du calcul du plafond. Il part de la valeur des titres à la date d’acquisition ou de souscription, multipliée par un « multiple de performance financière », dont on retranche le prix d’acquisition.

L’idée est d’adosser le plafond à la performance économique réelle plutôt qu’à une lecture formelle des conditions d’entrée. Le texte distingue deux familles :

• les attributions gratuites d’actions, options sur actions et BSPCE, pour lesquels il faut un risque de perte de valeur à l’entrée ;
• les autres titres (actions ordinaires, actions de préférence, bons de souscription d’actions, etc.), pour lesquels il faut un risque de perte du prix payé et une détention d’au moins deux ans.

Si la condition de deux ans n’est pas remplie pour ces derniers, tout le gain est imposé en traitements et salaires, sans plafond.

Deux mécanismes anti-abus

Deux mécanismes empêchent de réduire artificiellement le calcul de la performance.

Le premier majore la valeur de la société à la sortie des sommes remboursées au titre de dettes envers des actionnaires ou des entreprises liées. Il vise un schéma classique des rachats avec effet de levier (LBO) : faire rembourser, avant la cession, des comptes courants d’actionnaires ou des prêts intragroupe.

Ce remboursement réduit la valeur d’entreprise, donc le multiple de performance qui sert au calcul du plafond. En réintégrant ces sommes dans la valeur de cession, le législateur reconstitue la valeur de la société.

Le second diminue le plafond des distributions (dividendes, revenus distribués) et des sommes perçues lors de réductions ou d’amortissements de capital entre l’acquisition et la cession. Le bénéficiaire ne peut plus percevoir des flux pendant la détention et garder un plafond calculé comme s’ils n’avaient pas existé.

La fraction requalifiée en salaires

La fraction du gain qui dépasse le plafond est imposée en traitements et salaires au titre de l’année de cession ou de disposition. La charge fiscale peut alors dépasser nettement celle du prélèvement forfaitaire unique. Le texte prévoit toutefois deux aménagements :

• pour les compléments de prix, l’imposition de la fraction correspondante intervient l’année de leur perception, ce qui aligne l’impôt sur l’encaissement ;
• surtout, il crée un report propre aux management packages, adapté à la nature salariale de la fraction excédentaire et inspiré de l’article 150-0 B ter.

Ce report est encadré par plusieurs règles :

• traitement de la soulte ;
• événements qui y mettent fin ;
• règle des trois ans en cas d’apport à une société contrôlée ;
• maintien en cas de nouvel échange ;
• imputation des moins-values à la sortie du report.

Voir notre article sur le sursis d’imposition et la fraction salariale du gain.

PEA : une sortie sécurisée des titres

L’article 24 traite aussi le cas des titres de management packages logés dans un PEA, qui ne doivent pas profiter de son exonération.

Il autorise le retrait de ces titres sans clôture du plan, à condition que le retrait précède la réalisation du gain relevant de l’article 163 bis H. Le titulaire bascule ainsi ces titres dans le régime spécifique sans perdre l’antériorité ni les avantages du PEA pour le reste.

Exclusion de l’exonération du PEA

Le texte exclut ces titres de l’exonération d’impôt sur le revenu attachée au PEA. Si le gain est réalisé alors que les titres sont encore dans le plan, le PEA est clôturé. La sortie préventive est permise, mais pas le gain dans le plan.

Le prix d’acquisition des titres retirés est leur valeur d’acquisition ou de souscription dans le PEA. On évite ainsi de reconstituer artificiellement la base à partir d’une valeur de marché au jour du retrait.

Enfin, un régime transitoire exonère de CSG le gain net lié à ces retraits, pour les seuls retraits effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2027.

Calendrier d’entrée en vigueur

Les dates d’effet sont les suivantes :

• 15 février 2025 : les modifications du régime de l’article 163 bis H s’appliquent aux cessions, échanges et dispositions réalisés depuis cette date. Cette rétroactivité aligne l’entrée en vigueur sur celle du régime initial et évite une période où les failles du dispositif auraient pu être exploitées ;
• 21 février 2026 : le nouveau régime des donations, le retrait des titres du PEA sans clôture et les règles de clôture du PEA s’appliquent ;
• du 15 février 2025 au 31 décembre 2027 : exonération de CSG sur les retraits de titres du PEA.

BSPCE : un régime élargi

Article 25 : quatre assouplissements

L’article 25 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 élargit le régime fiscal des bons de souscription de parts de créateur d’entreprise (BSPCE). Ce régime est codifié à l’article 163 bis G du CGI (texte de l’article 25).

Il porte sur quatre axes :

• l’attribution aux salariés et dirigeants des sous-filiales ;
• l’assouplissement du seuil de détention par des personnes physiques ;
• l’allongement de la condition d’ancienneté de la société émettrice ;
• la prise en compte de l’ancienneté acquise dans le groupe.

L’ensemble s’applique aux bons attribués à compter du 1er janvier 2026. Il adapte ce dispositif central pour les jeunes entreprises innovantes aux groupes à structure complexe.

Rappel : le régime des BSPCE

Créés par la loi de finances pour 1998, les BSPCE permettent à des sociétés jeunes et innovantes d’attribuer des bons à leurs salariés et dirigeants. Ces bons permettent de souscrire des titres à un prix fixé au jour de l’attribution.

Le gain de cession des titres souscrits est imposé selon le régime des plus-values mobilières, et non en traitements et salaires. Ce régime est plus favorable que celui des options sur actions ou des attributions gratuites d’actions.

L’article 163 bis G, II soumet toutefois l’émission de BSPCE à des conditions strictes :

• la société est passible de l’impôt sur les sociétés en France ;
• elle est immatriculée depuis moins d’un certain nombre d’années ;
• ses titres ne sont pas admis sur un marché réglementé, sauf conditions particulières ;
• elle est détenue directement, à 25 % au moins, par des personnes physiques ou par des personnes morales elles-mêmes détenues par des personnes physiques ;
• l’attribution peut viser les salariés et dirigeants de la société émettrice et, depuis la loi de finances pour 2020, de ses filiales détenues à 75 % au moins.

Les limites relevées avant la réforme

Les entrepreneurs et les acteurs du capital-risque avaient relevé plusieurs limites :

• l’impossibilité d’attribuer des BSPCE aux salariés de sous-filiales, qui pénalisait les groupes innovants à plusieurs niveaux ;
• un seuil de 25 % de détention par des personnes physiques jugé trop élevé pour les jeunes pousses ayant levé des fonds importants auprès d’investisseurs institutionnels (fonds de capital-risque, fonds d’investissement d’entreprises), qui diluent mécaniquement les fondateurs ;
• une limite de quatre ans d’ancienneté de la société émettrice, dans certaines configurations, trop courte pour les sociétés de technologies de rupture ou de biotechnologies, aux cycles de développement plus longs.

L’article 25 adapte la fiscalité à ces groupes souvent structurés de manière complexe, et vise à renforcer l’attractivité de la France pour les talents du numérique.

Sous-filiales et seuil de détention abaissé

L’attribution, jusqu’ici limitée aux salariés de la société émettrice et de ses filiales directes, s’ouvre aux salariés des sous-filiales, souvent opérationnelles.

Pour garder un lien fort avec la société mère, une condition de détention s’applique. Le produit des pourcentages de détention de la filiale et de la sous-filiale doit atteindre au moins 75 %.

Pour répondre à la dilution des fondateurs lors des levées de fonds, le seuil de détention par des personnes physiques passe de 25 % à 15 %. Les jeunes pousses en forte croissance, détenues majoritairement par des fonds, peuvent ainsi conserver le régime des BSPCE.

Ancienneté du salarié et ancienneté de la société

L’ancienneté du salarié détermine le taux d’imposition des gains, réduit ou majoré. Elle se calcule désormais en cumulant les périodes passées dans la société émettrice, ses filiales et ses sous-filiales.

Un salarié muté dans le groupe ne perd donc pas l’avantage lié à sa durée de présence, ce qui favorise la mobilité interne.

Enfin, la condition d’ancienneté passe de quatre à cinq ans pour les sociétés issues de concentrations ou de restructurations. Cette année supplémentaire pour émettre des bons sert notamment les entreprises de technologies de rupture et de biotechnologies, aux cycles de développement longs.

Voir notre article sur la réforme des BSPCE commentée au BOFiP.

Non-résidents : les loueurs en meublé professionnels

Article 53 : la prépondérance des revenus appréciée sur les revenus mondiaux

L’article 53 de la loi de finances 2026 met fin à une discrimination fiscale envers les loueurs en meublé non-résidents (texte de l’article 53). Leurs revenus mondiaux entrent désormais dans le calcul du seuil d’accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Cette mise en conformité avec le droit européen évite leur bascule automatique vers le régime professionnel. Leurs recettes locatives se comparent à l’ensemble de leurs revenus d’activité, y compris ceux perçus et imposés à l’étranger.

La distinction entre loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) repose sur deux conditions cumulatives de l’article 155, IV du CGI ¹⁵ :

• un seuil de recettes : plus de 23 000 € de recettes locatives par an ;
• la prépondérance des revenus : ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements et salaires, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérance).

Lorsque ces deux conditions sont réunies, le contribuable relève du statut LMP.

Le problème des non-résidents

Pour un résident, la comparaison est simple : elle porte sur tous les revenus d’activité déclarés en France.

Pour un non-résident, le principe de territorialité (art. 4 A du CGI) conduit l’administration à ne retenir que les revenus imposables en France. Un non-résident aux revenus étrangers importants, mais sans revenus français, voit ses autres revenus d’activité ramenés à zéro.

Dès qu’il dépasse 23 000 € de loyers, la condition de prépondérance est remplie. Il est qualifié d’office de loueur professionnel, avec souvent des cotisations sociales plus lourdes et un régime de plus-value moins intéressant.

Les sénateurs à l’origine de la mesure ont rappelé la position de la Commission européenne (amendement n° I-2652 rect. bis) ¹⁶ :

« La Commission européenne a informé les autorités françaises de son analyse suivant laquelle les règles de calcul du critère de prépondérance des recettes tirées de l’activité de location meublée mises en œuvre par la France seraient constitutives d’une discrimination à l’encontre des contribuables non-résidents et, ce faisant, contraires à la liberté de circulation des capitaux. »

Ce que prévoit le nouveau texte

L’article 53 de la loi de finances 2026 réécrit l’avant-dernier alinéa de l’article 155, IV, 2 du CGI et crée une dérogation pour les non-résidents. Les loyers ne se comparent plus seulement aux revenus français, mais aux revenus mondiaux du contribuable :

« Par dérogation au 3° du présent 2, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, les recettes mentionnées au 2° du même 2 doivent excéder les revenus de même nature que ceux mentionnés au 3° dudit 2 et qui sont soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence. »

Le texte pose deux conditions pour retenir ces revenus étrangers :

• leur nature : ils doivent être de « même nature » que les revenus d’activité français (salaires, bénéfices commerciaux, etc.), ce qui exclut les revenus du patrimoine (dividendes, intérêts) et les pensions de retraite ;
• leur imposition effective : ils ne comptent que s’ils sont « soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence », une clause anti-abus.

L’article 53 supprime donc le statut LMP automatique des non-résidents qui exercent une activité réelle et imposée à l’étranger. Il rétablit l’égalité avec les résidents, tout en empêchant les résidents de territoires à fiscalité privilégiée de profiter indûment du statut LMNP, souvent considéré comme favorable. Voir notre article sur le LMP non-résident et les revenus mondiaux.

Loi de finances 2026 : faire le point sur votre situation

La loi de finances 2026 modifie à la fois votre impôt sur le revenu, votre épargne retraite, vos investissements locatifs et la transmission de votre entreprise. Ses effets dépendent de votre âge, de vos revenus et de la composition de votre patrimoine.

Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS examinent avec vous les mesures qui vous concernent et leurs conséquences sur votre stratégie. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Mise à jour du 9 novembre 2026

Depuis la publication de cet article, plusieurs points ont été précisés :

• pacte Dutreil : l’engagement individuel de six ans vaut pour les transmissions intervenues depuis le 21 février 2026. Le BOFiP a publié une actualité sur la réforme le 10 août 2026 (ACTU-2026-00114). Voir notre article sur l’engagement individuel de conservation Dutreil ;
• apport-cession : le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement, prévoit de mettre fin au report d’imposition de l’article 150-0 B ter en cas de donation ou de succession portant sur les titres reçus en rémunération de l’apport, pour les transmissions réalisées à compter du 1er octobre 2026. Cette mesure n’est pas adoptée à ce jour ;
• prélèvements sociaux : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) porte à 18,6 % les prélèvements sociaux sur les plus-values mobilières, dès l’imposition des revenus de 2025. La fraction d’un gain de management packages imposée comme une plus-value mobilière supporte donc un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %. Il se compose de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article du 25 février 2026, mis à jour le 9 novembre 2026.