L’essentiel
- L’article 47 de la loi de finances pour 2026 applique le dispositif Jeanbrun aux logements détenus par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’impôt sur le revenu.
- Chaque associé doit s’engager à conserver ses titres pendant la durée minimale de location de neuf ans.
- Un député demande que l’amortissement soit calculé au niveau de la SCI, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits.
- Il demande aussi que les conditions, dont l’interdiction de louer à un parent ou allié jusqu’au 2e degré, s’apprécient associé par associé.
- Au 17 mars 2026, la loi ne tranche pas et la réponse du Gouvernement est attendue.
L’amortissement Jeanbrun en SCI soulève deux questions que la loi ne règle pas. Un député des Landes les a posées au Gouvernement : où calculer l’amortissement, et à quel niveau apprécier les conditions 2.
Les réponses intéressent toute famille qui investit dans le logement locatif au travers d’une SCI à l’impôt sur le revenu.
Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a instauré un nouveau dispositif d’amortissement déductible des revenus fonciers 1. Il est codifié à l’article 31, I, 1°, i et j du code général des impôts (CGI) 3.
Ce dispositif Jeanbrun remplace le Pinel, arrivé à extinction le 31 décembre 2024.
Il vise les propriétaires de logements neufs ou réhabilités donnés en location nue, c’est-à-dire non meublés. Ils déduisent chaque année de leur revenu foncier un amortissement du bâti 1.
Amortissement et déficit foncier
Amortir, c’est déduire chaque année une fraction du coût de la construction. Cette charge peut faire apparaître un déficit foncier.
Ce déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an 1.
Amortissement Jeanbrun en SCI : ce que prévoit la loi
L’article 47 vise expressément l’immeuble détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Le dispositif s’y applique dans les mêmes conditions 1.
Une condition s’ajoute : l’associé s’engage à conserver ses titres pendant la durée minimale de location, soit neuf ans 1.
La loi reste en revanche silencieuse sur les modalités concrètes du mécanisme dans une société. Ce silence a conduit le député des Landes à interroger le Gouvernement sur deux points d’application 2.
Une SCI à l’impôt sur le revenu est une société de personnes dite « translucide ». Ce sont ses associés, et non la société, qui sont imposés sur leur part du résultat.
Première question : le calcul de l’amortissement
La première question, posée par M. Causse, porte sur le niveau auquel l’amortissement doit être calculé, et sur sa répartition entre associés 2.
Le député demande confirmation d’une méthode en deux temps 2 :
- l’amortissement est calculé au niveau de la société ;
- il est ensuite réparti entre les associés, à proportion de leurs droits.
Cette méthode applique le principe de translucidité fiscale propre aux sociétés de personnes.
Seconde question : les conditions appréciées au niveau de l’associé
La seconde question concerne l’appréciation des conditions d’application du dispositif au niveau de l’associé 2.
Le député vise en particulier l’interdiction de louer le logement à un membre du foyer fiscal, ou à un parent ou allié jusqu’au 2e degré.
Il demande si ces conditions s’apprécient au niveau de chaque associé pris individuellement. Dans ce cas, la violation d’une condition par l’un d’eux ne remettrait pas en cause le dispositif pour les autres associés qui respectent l’ensemble des conditions légales 2.
Le cas de la SCI familiale
Dans une SCI familiale à plusieurs associés, la situation est tout à fait possible. La société peut louer un logement à un parent au 2e degré de l’un des associés, mais pas des autres.
Deux lectures s’opposent alors :
- si la condition s’apprécie au niveau de la société prise dans son ensemble, la location est disqualifiante pour tous les associés ;
- si elle s’apprécie au niveau de chaque associé, seul l’associé concerné perd le bénéfice de la déduction.
Amortissement Jeanbrun en SCI : un exemple chiffré
Prenons un cas purement illustratif. Une SCI à l’impôt sur le revenu est détenue à parts égales par trois associés, A, B et C. Elle loue un logement au frère de A, parent au 2e degré de A mais pas de B ni de C.
Si la condition s’apprécie au niveau de la SCI, aucun des trois associés ne peut déduire sa quote-part d’amortissement. Si elle s’apprécie au niveau de chaque associé, seul A perd la déduction de son tiers. B et C conservent la leur.
SCI à l’impôt sur le revenu : qui perd l’amortissement ?
Exemple illustratif : trois associés à parts égales, logement loué au frère de l’associé A (parent au 2e degré de A seulement)
Étape commune : calcul au niveau de la SCI
Amortissement du bâti calculé par la société, puis réparti à proportion des droits de chacun (méthode dont la confirmation est demandée au Gouvernement).
Lecture 1
Condition appréciée au niveau de la SCI
La location est disqualifiante pour tous.
A, B et C perdent la déduction : 0 sur 3 quotes-parts conservées.
Lecture 2, que plaide la translucidité fiscale
Condition appréciée au niveau de chaque associé
Seul l’associé concerné perd la déduction.
A perd son tiers, B et C gardent le leur : 2 sur 3 quotes-parts conservées.
Situation au 17 mars 2026 : l’article 47 ne tranche pas, la réponse du Gouvernement est attendue.
Dans une SCI familiale de trois associés à parts égales, le logement est loué au frère de l’un d’eux. Si la condition de location s’apprécie au niveau de la SCI, aucun associé ne déduit l’amortissement Jeanbrun ; si elle s’apprécie au niveau de chaque associé, seul l’associé concerné perd sa quote-part d’un tiers.
Source : Loi de finances pour 2026, article 47 (article 31, I, 1°, i et j du CGI) ; question de M. Causse, député des Landes, au Gouvernement, mars 2026 ; exemple illustratif PRIVEOS
Ce que plaide la translucidité fiscale
La logique de la translucidité fiscale plaide pour la seconde solution, l’appréciation au niveau de chaque associé.
Dans les sociétés de personnes, les conditions des régimes fiscaux favorables s’apprécient en principe au niveau de chaque associé. C’est lui le contribuable. C’est lui qui prend l’engagement et qui assume les conséquences d’une rupture.
Cette logique avait d’ailleurs été expressément confirmée pour le régime Pinel en société translucide. La défaillance d’un associé n’y entraînait la reprise de l’avantage qu’à son égard.
Rien ne justifie de changer de règle pour le nouveau dispositif. La confirmation de l’administration reste toutefois attendue, d’autant que le texte de l’article 47 ne tranche pas la question.
Amortissement Jeanbrun en SCI : les points à surveiller
Dans l’attente de la réponse du Gouvernement, plusieurs points méritent l’attention des associés :
- l’engagement de chaque associé de conserver ses titres pendant neuf ans ;
- le choix du locataire, au regard du foyer fiscal et des liens de famille de chacun des associés ;
- la répartition de l’amortissement entre associés, à proportion de leurs droits ;
- l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
À la date de cet article, le 17 mars 2026, la réponse du Gouvernement est attendue. Affaire à suivre.
D’autres articles sur l’investissement locatif
Le même dispositif pose d’autres questions au même député. Voyez notre article sur l’amortissement Jeanbrun en cas de dépassement des plafonds ou de changement de taux, et celui sur l’extension de l’amortissement Jeanbrun aux maisons individuelles.
Une SCI familiale peut aussi être contestée sur un autre terrain. Lisez notre article sur la SCI familiale et l’abus de droit.
Si vous déclarez des revenus fonciers au régime réel, voyez enfin le déficit foncier et la rénovation énergétique.
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Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il à une SCI ?
Oui. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 prévoit que le dispositif s’applique dans les mêmes conditions lorsque le logement est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’impôt sur le revenu. Chaque associé doit s’engager à conserver ses titres pendant neuf ans.
Comment l’amortissement Jeanbrun est-il réparti entre les associés d’une SCI ?
La loi ne le précise pas. Un député a demandé au Gouvernement de confirmer que l’amortissement se calcule au niveau de la SCI, puis se répartit entre les associés à proportion de leurs droits. Cette méthode suit le principe de translucidité fiscale des sociétés de personnes. La réponse était attendue en mars 2026.
Une SCI peut-elle louer un logement Jeanbrun à un parent d’un associé ?
Le dispositif interdit la location à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au 2e degré. En SCI, reste à savoir si la condition s’apprécie pour la société entière ou pour chaque associé. Dans le second cas, seul l’associé concerné perdrait la déduction. La confirmation était attendue en mars 2026.
Quelle est la limite d’imputation du déficit foncier avec le dispositif Jeanbrun ?
Le déficit foncier créé par l’amortissement Jeanbrun s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. En SCI à l’impôt sur le revenu, chaque associé déclare sa quote-part du résultat foncier de la société, à proportion de ses droits, dans ses propres revenus fonciers.
Sources
- 1.Loi de finances pour 2026, article 47 : amortissement des logements neufs ou réhabilités donnés en location nue, Journal officiel de la République française, 2026
- 2.Question de M. Causse, député des Landes, au Gouvernement sur l’application du dispositif en SCI (calcul de l’amortissement et appréciation des conditions au niveau de l’associé), Assemblée nationale, mars 2026
- 3.Code général des impôts, article 31, I, 1°, i et j, Légifrance, version issue de la loi de finances pour 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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