Amortissement Jeanbrun : dépassement des plafonds, changement de taux et durée en question

L’amortissement Jeanbrun laisse trois questions pratiques sans réponse dans la loi. Le député Lionel Causse les a posées au Gouvernement : dépassement des plafonds, changement de taux et durée au-delà de neuf ans ².

Les réponses compteront pour tout investisseur qui calcule la rentabilité d’un logement acheté sous ce régime.

Amortissement Jeanbrun : le dispositif de la loi de finances pour 2026

L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a créé un amortissement déductible des revenus fonciers pour l’investissement locatif ¹. On le désigne sous le nom d’« amortissement Jeanbrun ».

Il figure à l’article 31 du CGI, au I, 1°, i pour les logements neufs et au I, 1°, j pour les logements réhabilités ³.

Amortir un logement, c’est déduire chaque année une fraction de son coût. Cette charge réduit le revenu foncier imposable du propriétaire.

Les engagements du bailleur

L’investisseur bénéficie de l’amortissement s’il s’engage à respecter ces conditions ¹ :

• louer le logement nu, c’est-à-dire sans meubles ;
• le louer à usage de résidence principale ;
• le louer pendant une durée minimale de neuf ans ;
• respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Des taux d’amortissement selon le niveau de loyer

Le taux d’amortissement varie selon l’affectation sociale du logement ¹. Dans le neuf, il est de :

• 3,5 % pour la location intermédiaire ;
• 4,5 % pour la location sociale ;
• 5,5 % pour la location très sociale.

Dans l’ancien réhabilité, le taux est de 3 %, avec les mêmes bonifications selon le niveau de loyer ¹.

Un plafond annuel de déduction

La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal ¹. Ce plafond passe à 10 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts proviennent de logements en location sociale.

Il est porté à 12 000 € en location très sociale ¹.

La reprise en cas de rupture des engagements

Si le bailleur rompt ses engagements, les amortissements déduits sont repris ¹. Le revenu net foncier de l’année de la rupture est majoré de leur montant.

Un système de quotient atténue l’effet de ressaut, c’est-à-dire la hausse brutale de l’impôt sur une seule année. Certaines circonstances écartent cette reprise : l’invalidité, le licenciement ou le décès ¹.

Une période d’application jusqu’au 31 décembre 2028

Le dispositif vise les acquisitions de logements réalisées entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028 ¹.

Pour un logement que le contribuable fait construire, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui compte ¹.

Trois questions posées au Gouvernement

Le député Lionel Causse a interrogé le Gouvernement sur les angles morts de ce nouveau dispositif ². Ses trois questions portent sur la vie de l’investissement, une fois le logement loué.

Dépassement des plafonds de loyers en cours de bail

La première question porte sur les conséquences du non-respect des plafonds de loyers ou de ressources en cours de bail ².

Le député demande confirmation que le bénéfice de l’amortissement cesse à compter du mois au cours duquel les plafonds ne sont plus respectés ². Il précise : « sans qu’il en résulte, pour autant, de reprise des amortissements antérieurement pratiqués ».

L’article 47 prévoit bien une reprise en cas de « rupture des engagements » ¹. Il ne dit pas si le simple dépassement ponctuel des plafonds en cours de bail constitue une telle rupture.

Perte définitive ou simple suspension

Deux lectures restent possibles :

• la perte définitive du dispositif, avec la reprise rétroactive de tous les amortissements déduits ;
• la suspension du droit à amortissement pour les seuls mois concernés, sans remise en cause du passé.

La seconde lecture correspond à la solution qui s’appliquait au dispositif Pinel.

Changer de taux pendant l’engagement de neuf ans

La deuxième question porte sur le changement de niveau d’affectation du logement pendant l’engagement de neuf ans ².

Le bailleur pourrait, par exemple, passer d’une location intermédiaire, au taux de 3,5 %, à une location sociale à 4,5 % ou très sociale à 5,5 %. Le passage inverse pose la même question.

L’article 47 est muet sur ce point ¹. Il prévoit des taux différents selon l’affectation sociale du logement, sans dire si elle est figée pour toute la durée de l’engagement.

Elle pourrait aussi évoluer au gré des changements de locataire. Le député demande en outre si le taux est alors actualisé à compter du mois de prise d’effet du bail conforme aux nouveaux plafonds ².

L’amortissement Jeanbrun au-delà de la neuvième année

La troisième question prolonge la précédente au-delà de l’engagement initial de neuf ans ².

Le député demande si le dispositif permet de poursuivre l’amortissement après la neuvième année, tant que les conditions restent remplies. À défaut, l’amortissement serait limité à la période d’engagement de neuf ans.

Si la poursuite est admise, les mêmes questions de changement d’affectation et de taux se posent pour les années suivantes ².

Ce que représente l’enjeu en chiffres

Le texte prévoit un engagement initial de neuf ans ¹. L’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition hors foncier, soit 80 % du prix.

À 3,5 % par an, en location intermédiaire, l’amortissement cumulé sur neuf ans atteint 31,5 % du bâti. Cela représente 25,2 % du prix total (31,5 % × 80 %).

Si elle est confirmée, la poursuite au-delà de neuf ans prolongerait le dispositif jusqu’à épuisement de la base amortissable. Au taux de 3,5 %, amortir la totalité du bâti, soit 80 % du prix, demande environ 28 à 29 ans (100 ÷ 3,5).

Ce calcul ne tient pas compte du plafond annuel de déduction. La réponse sur la durée pèse donc lourd dans le calcul de la rentabilité de l’investissement.

Un exemple pour fixer les idées

Prenons un cas purement illustratif. Un investisseur achète un logement neuf et le loue nu, en location intermédiaire, au taux de 3,5 %.

Au bout de neuf ans, il aura déduit 31,5 % de la valeur du bâti, soit 25,2 % du prix payé, dans la limite du plafond annuel. Si la poursuite est admise, il pourra continuer à amortir le reste du bâti.

Supposons qu’un nouveau locataire dépasse le plafond de ressources en cours de bail. La réponse du Gouvernement dira si l’investisseur perd seulement l’amortissement des mois concernés, ou s’il doit réintégrer tout ce qu’il a déduit.

Amortissement Jeanbrun : les points à surveiller

Dans l’attente de la réponse du Gouvernement, plusieurs points méritent l’attention de l’investisseur :

• le respect des plafonds de loyers et de ressources à chaque nouveau bail ;
• le niveau d’affectation choisi, qui fixe le taux d’amortissement ;
• la durée d’amortissement retenue dans le calcul de rentabilité, neuf ans ou davantage ;
• le plafond annuel de déduction, de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon les cas.

À la date de cet article, le 25 mars 2026, la réponse du Gouvernement est attendue.

D’autres articles sur l’investissement locatif

Le même dispositif pose aussi la question des maisons individuelles. Voyez notre article sur l’extension de l’amortissement Jeanbrun aux maisons individuelles.

Pour l’ensemble des mesures annoncées en faveur de la location, lisez notre article sur le plan logement du Gouvernement.

Si vous déclarez des revenus fonciers au régime réel, voyez aussi le déficit foncier et la rénovation énergétique.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 25 mars 2026.