SCI familiale et article 15-II du CGI : l’écran sociétaire ne fait pas obstacle à l’abus de droit

Une SCI familiale qui loue un logement à ses associés majoritaires ne les met pas à l’abri de l’abus de droit fiscal. Une nouvelle décision juge que l’écran sociétaire n’empêche pas d’appliquer l’esprit de l’article 15-II du CGI.

Le montage visé sert à déduire des déficits fonciers du revenu global des associés, malgré la règle qui interdit cette déduction au propriétaire occupant. Le juge le requalifie en abus de droit par fraude à la loi.

SCI familiale et article 15-II du CGI : la règle de départ

L’article 15-II du CGI prévoit un régime particulier pour les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ¹. Selon ses termes, « les revenus […] ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ».

La contrepartie suit logiquement. Corrélativement, les charges afférentes à ces logements ne sont pas déductibles du revenu net global imposable ¹.

Le propriétaire qui occupe son propre logement ne peut donc pas déduire les travaux ou les autres charges de ce bien. Aucun déficit foncier ne naît de son occupation personnelle.

Comment l’interposition d’une SCI contourne la règle

Le montage examiné repose sur une société civile immobilière placée entre les contribuables et le logement qu’ils occupent. La SCI détient le bien et le loue à ses associés majoritaires, qui détenaient 60 % des parts en l’espèce.

Sur le papier, ce n’est plus un propriétaire qui occupe son logement. C’est une société qui loue un bien à des locataires, et qui déclare des revenus fonciers.

Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, le résultat foncier est imposé entre les mains des associés, selon leurs droits dans la société. Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier remonte vers eux et réduit leur revenu global.

Ce résultat est précisément celui que l’article 15-II du CGI refuse au propriétaire occupant. La société sert alors d’écran entre les associés et le logement dont ils ont la jouissance.

Abus de droit fiscal : la fraude à la loi retenue

La décision qualifie ce montage d’abus de droit par fraude à la loi ². L’interposition de la SCI permettait de générer artificiellement des déficits fonciers déductibles du revenu global des associés.

La fraude à la loi est l’une des deux formes de l’abus de droit fiscal prévues par l’article L. 64 du livre des procédures fiscales ³. Elle vise les actes qui recherchent le bénéfice d’une application littérale des textes, à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs.

Ce texte exige en outre que ces actes n’aient pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales normalement supportées ³. Lorsque l’abus est établi, l’administration peut écarter les actes en cause.

La lettre respectée, l’objectif contourné

Dans cette affaire, la lettre de la loi semble respectée : les associés ne sont pas propriétaires du logement, ils en sont locataires. L’objectif de l’article 15-II du CGI ne l’est pas, puisque ce sont eux qui occupent le bien et profitent des déductions.

L’écran sociétaire ne fait donc pas obstacle à l’abus de droit. Les déficits fonciers déduits du revenu global des associés sont remis en cause.

SCI familiale : les indices de l’abus relevés par le juge

La décision ne se contente pas de constater la location aux associés. Les éléments factuels qui caractérisent l’abus sont notamment les suivants :

• la concomitance entre la constitution de la SCI et l’acquisition, qui reste son unique opération ;
• la disproportion entre le prix d’acquisition et le montant des travaux ;
• un loyer insuffisant pour couvrir les charges ;
• l’absence totale de démarches pour louer le bien à des tiers ;
• le paiement des loyers par compte courant d’associé ;
• un déficit foncier structurel.

Une société créée pour une seule acquisition

La SCI a été constituée au moment même où elle achetait son unique bien. Elle n’a pas d’autre activité que ce logement, et sa raison d’être se confond avec l’opération contestée.

Des travaux sans commune mesure avec le prix

Le montant des travaux est disproportionné par rapport au prix d’acquisition. Ces dépenses produisent des charges importantes, qui creusent le déficit foncier déduit par les associés.

Un loyer qui ne couvre pas les charges

Un bailleur qui cherche un revenu fixe un loyer qui couvre au moins ses charges. Ici, le loyer restait insuffisant, ce qui prive la location de logique économique pour la société.

Aucun locataire extérieur recherché

La SCI n’a fait aucune démarche pour louer le bien à des tiers. Le logement était destiné, dès l’origine, aux associés qui l’occupent.

Des loyers réglés par compte courant d’associé

Les loyers étaient payés par compte courant d’associé. Ce mode de paiement brouille la frontière entre l’associé qui finance la société et le locataire qui la rémunère.

Un déficit foncier structurel

Le déficit foncier de la SCI n’est ni accidentel ni ponctuel : il est structurel. L’opération est construite pour produire des déficits, d’une année sur l’autre.

Location à soi-même via une SCI : les points de vigilance

Détenir sa résidence par une SCI familiale reste possible. Le risque apparaît lorsque la société sert surtout à transformer des charges non déductibles en déficits imputables sur le revenu global.

Les indices relevés par le juge dessinent, en creux, ce qu’une administration examinera :

• le niveau du loyer au regard des charges et du bien ;
• le paiement effectif des loyers ;
• la recherche réelle de locataires, ou son absence ;
• la proportion entre les travaux et le prix d’acquisition.

Ces indices sont ceux de la décision commentée. La liste n’est pas fermée, puisque la décision les cite « notamment ».

Pour approfondir

Lisez notre article sur la location à soi-même via une SCI et notre analyse de la vacance locative et du déficit foncier.

Pour d’autres montages écartés, voyez le montage mère-fille censuré pour abus de droit fiscal et le coup d’accordéon jugé dans son ensemble. Sur les SCI, lisez aussi notre article sur les comptes courants d’associés et l’IFI.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article du 8 juin 2026.