Déchéance du régime SIIC : la perte de l’objet social est rétroactive

Le tribunal administratif de Paris applique la déchéance du régime SIIC à une société qui a vendu son dernier immeuble. Le régime de faveur suppose une réalité économique qui dure tout l’exercice, et les statuts seuls ne le maintiennent pas.

Le régime SIIC et l’article 208 C du CGI

L’art. 208 C du CGI ¹ prévoit une exonération d’impôt sur les sociétés pour les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) et leurs filiales. On l’appelle couramment « régime SIIC ».

Cette exonération porte sur la fraction du bénéfice provenant :

• de la location d’immeubles ;
• de la sous-location d’immeubles pris en crédit-bail ;
• des plus-values sur la cession d’immeubles, de droits réels, de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble et de participations dans certaines sociétés.

Pour en bénéficier, la société doit notamment avoir pour objet principal « l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location ». Cette condition d’objet social est essentielle. Elle constitue le cœur du litige.

L’art. 208 C, III bis, étend le régime aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés qui ont un objet identique à celui des SIIC. Elles doivent être détenues à 95 % au moins par certaines structures d’investissement immobilier ¹.

Une plus-value de cession en jeu

Le litige portait sur le sort fiscal de la plus-value dégagée par la vente du tout dernier immeuble de la société.

La question : la disparition de l’actif immobilier en cours d’année entraîne-t-elle la déchéance rétroactive du régime pour l’ensemble de l’exercice ? Dans ce cas, la plus-value de cession devient imposable au taux de droit commun.

Les faits : la cession du 21 décembre 2018

La société Lupa Immobilière France est une filiale qui avait opté pour le régime SIIC depuis 2009. Elle a cédé son dernier actif immobilier le 21 décembre 2018 ².

Elle n’a procédé à aucun réinvestissement et a conservé les liquidités. Elle a maintenu juridiquement son objet social statutaire. Son exercice comptable s’est clos le 31 décembre 2018, dix jours après la vente ².

À l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a remis en cause le régime SIIC pour toute l’année 2018. Elle a jugé que la société, sans actifs immobiliers et sans réinvestissement, ne remplissait plus les conditions d’objet et de composition de l’actif exigées par les textes ².

Elle a donc assujetti la société à l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble du résultat 2018, plus-value de cession du dernier immeuble comprise.

Les arguments de la société devant le tribunal

La société a contesté les rappels devant le tribunal administratif de Paris. Elle soutenait que son objet social statutaire était resté inchangé et conforme aux exigences légales pendant toute l’année 2018 ².

Elle faisait valoir que la loi n’impose aucune obligation expresse de réinvestir le produit d’une cession. Selon elle, l’exigence de détenir un patrimoine immobilier s’apprécie à l’entrée dans le régime. À tout le moins, elle ne doit pas entraîner une sortie immédiate en cas de cession totale ².

À titre subsidiaire, elle demandait que la déchéance, si elle était retenue, ne joue qu’à compter du jour de la cession, le 21 décembre. Elle invoquait aussi une cessation d’activité à cette date. L’exonération de la plus-value aurait ainsi été préservée ².

Déchéance du régime SIIC : le tribunal rejette la requête

Le tribunal administratif de Paris a rejeté la requête de la société. Il retient trois motifs ².

La réalité économique l’emporte sur les statuts

Pour le tribunal, la persistance de l’objet social dans les statuts ne suffit pas. Après le 21 décembre 2018, la société n’avait plus aucun bien à louer. Elle ne démontrait aucune intention de réinvestir.

Elle avait donc perdu, en fait, son objet de société foncière.

Le juge rappelle que le régime SIIC vise à favoriser les acteurs qui gèrent un patrimoine locatif. Il ne sert pas à réaliser des plus-values avec des coquilles vides ².

Les conditions d’éligibilité doivent durer

La société soutenait que les conditions s’appréciaient seulement à l’entrée dans le régime. Le tribunal écarte cet argument.

Le respect des conditions d’objet social et de composition de l’actif, prévues à l’art. L. 214-36 du Code monétaire et financier ³, ne s’apprécie pas à la seule entrée dans le régime. L’exonération reste soumise à la persistance de la situation qui a justifié l’option ².

La perte de la prépondérance immobilière de l’actif, même brève et en fin d’exercice, suffit à rompre les conditions ².

L’annualité de l’impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés est dû sur le résultat net réalisé à la clôture de l’exercice. Les conditions du régime exonératoire s’apprécient donc pour l’exercice entier.

Au 31 décembre 2018, date de clôture, la société ne remplissait plus les conditions. Elle est réputée ne pas les avoir remplies pour tout l’exercice 2018 ².

La déchéance du régime SIIC est donc rétroactive au 1er janvier 2018.

Les conséquences pour la plus-value de cession

La déchéance du régime SIIC rend imposable la plus-value réalisée le 21 décembre 2018, au taux de l’impôt sur les sociétés de droit commun ².

La société ne pouvait pas se prévaloir d’une cessation d’activité. Elle ne l’avait actée ni dans sa comptabilité ni sur le plan fiscal à cette date ².

Mise à jour du 9 novembre 2026 : la position de l’administration a changé

Ce jugement a été rendu avant le rescrit publié au BOFiP le 23 septembre 2026 ⁴. L’administration y admet qu’une SIIC reste exonérée jusqu’à la cession de son dernier actif immobilier, plus-value comprise.

Elle rapporte ses commentaires antérieurs, qui prévoyaient une sortie rétroactive au premier jour de l’exercice. La déchéance ne joue qu’à compter du lendemain de la cession. Le rescrit s’applique aux contrôles et aux contentieux en cours ⁴.

La solution retenue par le tribunal ne correspond donc plus à la doctrine administrative sur la cession du dernier actif. Notre article sur la vente du dernier immeuble d’une SIIC détaille cette évolution.

Pour aller plus loin

Notre article sur l’abus de droit lié au raccourcissement de l’exercice d’une SIIC montre un autre cas. La date de clôture y décide du sort de l’exonération.

Un autre régime de faveur, le régime mère-fille, a été refusé à un montage « coquillard » : voir la clause anti-abus du régime mère-fille.

Un point d’attention pour les foncières cotées

Pour une foncière cotée, la cession de ses derniers actifs appelle un examen préalable de sa situation au regard du régime SIIC.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 24 novembre 2025, mis à jour le 9 novembre 2026.