Déclaration de succession rectificative : une vente postérieure au décès sert de comparaison

La déclaration de succession rectificative permet aux héritiers de corriger un bien surévalué et de récupérer les droits payés en trop. Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’admet sur la foi d’une vente conclue moins de deux ans après le décès ¹.

La décision rappelle que la valeur vénale déclarée par les héritiers n’est pas intangible. Ils peuvent prouver qu’elle était exagérée grâce à une vente ultérieure, si des termes de comparaison cohérents l’appuient.

Comment la valeur d’un bien est fixée dans une succession

Les droits de mutation sont assis sur la valeur des biens transmis au jour du fait générateur, c’est-à-dire à la date du décès. C’est ce que prévoit l’article 666 du CGI ².

L’article 761 du même code précise la règle pour les droits de mutation à titre gratuit ³. Les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission.

La valeur vénale est le prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait au propriétaire de retirer de la vente du bien, à un moment donné. Elle tient compte des données du marché et des particularités du bien, sans valeur de convenance.

Déclaration de succession rectificative : qui doit prouver la surévaluation ?

L’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales (LPF) règle la charge de la preuve. Lorsque l’impôt a été établi d’après les bases de la déclaration du contribuable, c’est à lui de démontrer qu’elles étaient exagérées ⁴.

La règle vaut notamment pour les héritiers qui ont déclaré une valeur qu’ils jugent ensuite excessive. En cas de surévaluation d’un bien immobilier, ils doivent prouver sa valeur réelle pour obtenir la restitution des droits payés en trop.

La méthode par comparaison et la vente après le décès

La méthode par comparaison est la méthode de référence. Elle rapproche le bien à évaluer de ventes de biens similaires conclues à une date proche du fait générateur.

La jurisprudence admet des termes de comparaison antérieurs comme postérieurs au décès. À défaut d’éléments antérieurs ou concomitants, une vente postérieure peut être prise en considération : la Cour de cassation l’a jugé le 16 avril 2013 (n° 12-16.266) ⁵.

Les faits : un appartement déclaré 590 000 € et vendu 524 000 €

Mme JE est décédée le 1er juillet 2022. Ses héritiers sont sa fille, Mme Z, et son petit-fils, M. Z.

La succession comprend un appartement en copropriété à Bordeaux. Dans la déclaration de succession déposée le 25 octobre 2023, les héritiers l’évaluent à 590 000 €.

L’appartement est vendu le 24 mai 2024 pour 524 000 €, nettement sous la valeur déclarée. L’écart atteint 66 000 €, soit environ 11 % de cette valeur.

La déclaration rectificative et le refus de l’administration

Les héritiers estiment avoir surévalué le bien. Le 30 juillet 2024, ils déposent une déclaration de succession rectificative qui ramène sa valeur à 524 000 €. Ils demandent la restitution de la différence de droits, soit 15 201 €.

L’administration fiscale refuse. Les héritiers portent alors le litige devant le tribunal judiciaire.

Pourquoi l’administration contestait les termes de comparaison

Pour l’administration, les termes de comparaison produits par les héritiers ne portaient pas sur des biens « intrinsèquement similaires ».

Elle relevait plusieurs différences entre l’appartement et les biens cités :

• l’absence de cave et de parking pour certains d’entre eux ;
• des étages différents ;
• des immeubles construits à des années distinctes.

Ce que juge le tribunal judiciaire de Bordeaux

Le tribunal fait droit aux demandes des héritiers. Il fixe la valeur vénale à 524 000 € et condamne l’administration à restituer 15 201 €.

Il confirme que, pour fixer la valeur vénale au jour du décès, on peut retenir des ventes conclues après le fait générateur. Elles ne doivent pas être trop éloignées dans le temps. Le tribunal renvoie sur ce point à l’arrêt de la Cour de cassation de 2013.

Des biens similaires, et non identiques

Il précise aussi que la méthode par comparaison n’exige pas des biens identiques.

La méthode de comparaison n’exige pas une comparaison à des termes identiques, mais seulement similaires.

Les différences relevées par l’administration ne sont donc pas des critères de disqualification : date de construction, absence de parking ou de cave. Les biens retenus se situent à proximité de l’appartement en cause.

Le juge en conclut que le prix de vente de 524 000 € correspond aux prix du marché local au mètre carré.

Ce qu’il faut retenir pour une déclaration de succession

Par une déclaration de succession rectificative, le contribuable qui a surévalué un bien immobilier peut obtenir la restitution des droits payés en trop. Il doit démontrer la valeur vénale réelle par des éléments de comparaison, comme le prévoit l’article R. 194-1 du LPF.

La méthode par comparaison exige des biens similaires, pas identiques. Une date de construction, un étage, une cave ou un parking différents ne suffisent pas à écarter des termes de comparaison situés dans le même secteur.

Pour aller plus loin

L’évaluation des biens est une source fréquente de litiges avec l’administration. Sur le même thème, lisez comment le juge a fixé la valeur d’un château transmis par donation. Lisez aussi pourquoi la valeur vénale réelle peut primer sur le prix inscrit dans un acte.

Une seconde déclaration ne permet pas de tout corriger : un engagement Dutreil omis ne se rattrape pas par une nouvelle déclaration de succession.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article publié le 11 mars 2026.